Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
B.A., Bo.Ca. e Bo.Ri. propongono ricorso per cassazione, fondato su due motivi ed illustrato da successiva memoria, avverso la sentenza della Corte di appello di Roma che, rigettando il loro appello principale e quello incidentale della conduttrice Girauto s.a.s. contro la sentenza di primo grado, ha confermato la loro condanna al pagamento della somma di Euro 93.000,00 in favore della Girauto s.a.s. a titolo di indennizzo per l’aumento di valore dell’immobile oggetto di locazione.
La Girauto s.a.s. resiste con controricorso.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo, sotto i concorrenti profili del vizio di motivazione e della violazione dell’art. 2041 cod. civ., le ricorrenti si dolgono che la mera pendenza del procedimento di sanatoria dei manufatti abusivi realizzati dalla conduttrice sia stata ritenuta tale da escludere la precarietà dell’incremento di valore del fondo.
1.1.- Il mezzo è fondato. Si legge nella sentenza che dall’elaborato peritale emerge che sono state richieste le autorizzazioni in sanatoria per tutte le opere realizzate, la cui istruttoria era ancora in corso all’epoca della consulenza. Ciò sembra bastare, per i giudici di appello, per considerare le opere come condonate e dunque valutabili ai fini dell’incremento di valore del fondo, senza tuttavia che emerga alcuna motivazione sul punto.
2.- Con il secondo motivo, sotto i concorrenti profili del vizio di motivazione e della violazione degli artt. 1575, 1576, 1587 e 1590 cod. civ., le ricorrenti assumono che il giudice di secondo grado non avrebbe tenuto conto dell’obbligo del conduttore di restituire il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava all’atto della locazione e che il locatore non ha l’obbligo di modificare o trasformare la cosa locata per renderla idonea all’uso pattuito.
2.1.- Anche il secondo motivo è fondato, nei sensi di seguito precisati.
Il giudice di merito giunge ad escludere che le opere realizzate dalla società conduttrice fossero da considerarsi migliorie ed addizioni essendo risultato dalla espletata istruttoria che il terreno locato era un campo incolto e che il conduttore aveva espletato una attività materiale di adattamento del bene allo scopo per il quale era stato locato, ed a sostegno del proprio assunto (secondo il quale tali modificazioni costituirebbero alterazioni strutturali profonde non suscettibili di essere considerate miglioramenti o addizioni) cita la sentenza di questa Corte n. 5747/88.
Nella sentenza richiamata l’affermazione della inapplicabilità del regime dei miglioramenti è peraltro funzionale a statuire che, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta e la realizzazione di opere che ne mutino la natura e la destinazione può essere causa di risoluzione del contratto.
In definitiva, il precedente non può essere invocato – come sembra fare il giudice di appello – per escludere che, nella specie, sia applicabile la disciplina di cui all’art. 1592 cod. civ. piuttosto che quella dell’ingiustificato arricchimento.
3. Accolto il ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma in diversa composizione.
P.Q.M.
LA CORTE accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Roma in diversa composizione.
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