Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1. Il ricorrente espone in fatto che l’Istituto trentino per l’edilizia abitativa (ITEA), con contratto di data 31.5.1979, gli aveva attribuito in locazione semplice un alloggio sito nel Comune di Mezzolombardo, da adibire ad uso esclusivo di abitazione per l’assegnatario ed il suo nucleo familiare. Relativamente al medesimo immobile, in data 19.5.1983 le due parti hanno poi stipulato un contratto di locazione con patto di futura vendita, stabilendo una quota mensile di riscatto pari a lire 94.500 (corrispondente al canone mensile di locazione aumentato del 50%) da versarsi per la durata di trent’anni – a partire dall’1.6.1983 fino al 31.5.2013 – e con la possibilità per l’assegnatario, decorsi dieci anni, di procedere al pagamento anticipato delle rimanenti quote di riscatto.
2. Con lettera di data 22.12.2008, ITEA ha segnalato al Comprensorio della Valle dell’Adige la situazione immobiliare degli assegnatari di alloggi in locazione con patto di futura vendita, sulla base di quanto emerso dalle autocertificazioni rese dagli interessati in occasione della revisione annuale 2007. Segnatamente, il ricorrente si era dichiarato erede di una quota di una proprietà immobiliare, identificata dalla p.ed. 153, sita nel Comune di Mezzocorona. Il Comprensorio ha quindi eseguito ulteriori accertamenti dai quali è risultato che il 19.3.2008 l’immobile era stato frazionato, che la neo formata p.m. 1 risulta in proprietà esclusiva del ricorrente e che la rendita catastale della stessa (pari a Euro 464,81), maggiorata del 5% (488,05), supera il limite prescritto dalla legge (Euro 283,22) per beneficiare degli alloggi di edilizia abitativa pubblica.
L’Amministrazione, con lettera raccomandata del 6.5.2009, ha quindi comunicato al ricorrente l’avvio del procedimento di revoca dell’assegnazione dell’alloggio. L’interessato ha argomentatamente controdedotto con una nota datata 21.5.2009. Tuttavia il Comprensorio procedente, dopo un supplemento d’istruttoria svolto con l’Amministrazione provinciale sull’interpretazione della normativa da applicare al caso in questione, con il provvedimento di data 9 settembre 2009 ha disposto la revoca dell’assegnazione dell’alloggio.
3. Con ricorso notificato in data 29 ottobre 2009 e depositato presso la Segreteria del Tribunale il successivo giorno 5 novembre, il sig. M. ha impugnato detto provvedimento, precisamente citato in epigrafe, deducendo i seguenti motivi di diritto:
I – "eccesso di potere; carenza d’istruttoria; violazione delle norme contrattuali e di legge"; egli allega che nell’anno 2007 avrebbe chiesto ad ITEA di perfezionare il trasferimento della proprietà del bene con pagamento delle restanti quote di riscatto, senza peraltro ottenere risposta; la revoca sarebbe pertanto illegittima per difetto di istruttoria poiché non avrebbe considerato quegli accordi contrattuali;
II – "violazione e falsa applicazione delle l.p. 7.11.2005, n. 15, concernente "Disposizioni in materia di politica provinciale della casa e modificazioni della legge provinciale 13 novembre 1992, n. 21 (Disciplina degli interventi provinciali in materia di edilizia abitativa)", posto che il provvedimento di revoca non potrebbe trovare fondamento né nell’art. 31 della l.p. n. 21 del 1992, perché abrogato dalla successiva l.p. n. 15 del 2005, né nell’art. 9, comma 3, lett. a bis), di quest’ultima legge, perché non sarebbe applicabile alle assegnazioni in locazione con patto di futura vendita che si distinguerebbero dalle assegnazioni in locazione semplice;
III – "violazione e falsa applicazione della legge; errata applicazione di una normativa entrata in vigore successivamente alla stipula del contratto di locazione con patto di futura vendita, non applicabile al caso in esame", in quanto il contratto stipulato nel 1983 sarebbe in realtà un contratto di cessione di alloggio in relazione al quale sarebbe sorto in capo al privato contraente il diritto soggettivo alla cessione non condizionato da poteri discrezionali dell’Ente pubblico.
4. Nei termini di legge si è costituito in giudizio il Comprensorio intimato, pregiudizialmente opponendo l’inammissibilità del ricorso per difetto di giurisdizione e, nel merito, argomentando per la sua reiezione.
5. In prossimità dell’udienza di discussione le parti hanno depositato ulteriore documentazione e presentato memorie illustrative delle rispettive posizioni.
6. Alla pubblica udienza del 27 gennaio 2011 il ricorso è stato trattenuto per la decisione.
Motivi della decisione
1. Il ricorso in esame è stato promosso dal sig. A.M. per l’annullamento del provvedimento con il quale l’Amministrazione del Comprensorio della Valle dell’Adige ha revocato l’assegnazione dell’alloggio in cui egli risiede – attribuitogli in locazione dall’Istituto Trentino per l’Edilizia Abitativa nel 1983 con un contratto di locazione con patto di futura vendita – sul presupposto, non disconosciuto dall’istante, che la rendita catastale di un alloggio da egli acquisito per via successoria nell’anno 2007 supera il limite fissato dalla Giunta provinciale per la permanenza negli alloggi pubblici.
2a. Chiarito in termini generali il petitum sostanziale della vicenda, il Collegio deve preliminarmente definire l’eccezione di difetto di giurisdizione, opposta dalla difesa del Comprensorio, che non è fondata e va conseguentemente respinta.
2b. Nella materia, questo Tribunale ha già avuto occasione per osservare che, a seguito dell’assegnazione di un alloggio di edilizia abitativa pubblica, l’Amministrazione conserva tutta una serie di poteri e di facoltà di ordine pubblicistico nella fase di concreta gestione degli alloggi assegnati, permanendo dunque, anche dopo l’assegnazione, la finalità di tutelare l’interesse pubblico alla utilizzazione in modo legittimo e ottimale del patrimonio edilizio pubblico, finalità che si realizza anche attraverso l’applicazione delle disposizioni in tema di annullamento, revoca e decadenza dell’assegnazione come già effettuata (cfr., T.R.G.A. Trento, 26.11.2008, n. 302). In quell’occasione, il Tribunale aveva condiviso quanto aveva affermato la IV sezione del Consiglio di Stato, che aveva specificato come "nell’ipotesi di assegnazione di alloggio con patto di futura vendita l’assegnatario soggiace, fino a quando non sia intervenuto il contratto di trasferimento in proprietà del bene, alle conseguenze del mantenimento in capo all’amministrazione del potere di verificare la conformità dell’uso dell’alloggio assegnato all’interesse pubblico specifico sotteso all’assegnazione (cfr. C.d.S., sez. IV, 22.3.2007, n. 1382; sez. IV, 21.6.2007, n. 3409).
2c. Sullo stesso punto, e con specifico riferimento all’applicazione della legislazione provinciale trentina ad un caso di assegnazione in locazione con patto di futura vendita, anche recentemente il Consiglio di Stato ha ritenuto sussistente la propria giurisdizione, sul rilievo che le controversie tra ente concedente e soggetto concessionario "anche quando coinvolgono diritti soggettivi, sono attratte alla giurisdizione esclusiva del G.A. perché si riscontrano profili di carattere pubblicistico connessi alla regolarità del procedimento autoritativo di autotutela ed alla verifica della sussistenza o meno, in capo all’assegnatario, dei requisiti prescritti dalla legge ai fini dell’instaurazione e del mantenimento del predetto rapporto concessorio" (cfr., C.d.S, sez. IV, 14.4.2010, n. 2072; sez. IV, 12.3.2010, n. 1455).
2d. Quanto alla fattispecie in esame, il Collegio dapprima osserva che l’entrata in vigore del novello codice del processo amministrativo non ha mutato i confini della cognizione del giudice amministrativo in materia (cfr., art. 7) e poi, nel merito, rileva che essa non concerne un ascritto inadempimento contrattuale né il provvedimento impugnato valuta il rispetto da parte dell’assegnatario di obblighi assunti al momento della stipula del contratto d’affitto: solo in tal caso il potere esercitato dal Comprensorio si sarebbe qualificato come strettamente vincolato, perché di corrispondente matrice pattizia, con la conseguenza che la giurisdizione sarebbe spettata al giudice ordinario (cfr., T.R.G.A. Trento, 26.2.2010, n. 74; 12.3.2010, n. 85; 24.11.2010, n. 223).
All’opposto, dagli atti di causa emerge che l’Amministrazione ha esercitato un potere di natura autoritativa la cui incidenza si è esplicata sull’atto di assegnazione che del contratto di locazione con patto di futura vendita è il mero presupposto, un potere pubblicistico teso alla verifica della persistenza dei requisiti prescritti per il mantenimento del rapporto concessorio di un bene pubblico.
3a. Acclarata quindi la sussistenza della giurisdizione in capo a questo giudice, il Collegio può ora passare all’esame del merito del ricorso precisando, quanto all’istanza della difesa del ricorrente che sia ammessa la prova testimoniale su individuate circostanze, che la documentazione depositata agli atti di causa dalle parti processuali è completa e sufficiente ai fini della decisione senza che occorra assumere testimonianze.
3b. Primariamente, soprattutto al fine di inquadrare correttamente il contratto denominato "di locazione con patto di futura vendita" stipulato nel 1983 tra ITEA e il ricorrente, occorre scrutinare il terzo motivo di ricorso, con il quale si sostiene che detto contratto sarebbe in realtà un contratto con effetti traslativi della proprietà posticipati al momento del saldo del prezzo; che la quota mensile versata non rappresenterebbe un canone di locazione bensì l’ammortamento del prezzo, ossia del valore dell’alloggio come stimato al momento della stipula del contratto di cessione; che con la sottoscrizione del contratto sarebbe sorto in capo al ricorrente il diritto soggettivo alla cessione del bene non condizionato da ulteriori e non previsti poteri discrezionali dell’Ente pubblico; che l’art. 11 del contratto di locazione rinvierebbe alle leggi vigenti al momento della sua stipulazione.
Dette argomentazioni sono svolte anche nella seconda parte del secondo motivo, ove il deducente sostiene che le caratteristiche di un contratto di locazione con patto di futura vendita (connotato da un canone di locazione superiore, da una maggior compartecipazione alle spese di gestione e da obblighi fiscali) evidenzierebbero la sussistenza di una differente species negoziale, alla quale non sarebbero analogicamente applicabili gli istituti previsti per le assegnazioni ordinarie in locazione semplice.
3c. Dette argomentazioni sono prive di pregio giuridico.
Innanzitutto, dal contratto stipulato fra le parti il 19.5.1983 e prodotto in giudizio (cfr., doc. n. 3 in atti di parte ricorrente) si evince chiaramente che ITEA si è assunta l’obbligo di locare un determinato immobile all’affittuario ad un certo canone e con determinate prescrizioni; che il nominato Ente si era assunto l’ulteriore obbligo di cedere lo stesso immobile al momento del perfezionarsi di determinate condizioni, che il passaggio del diritto di proprietà dell’alloggio era espressamente subordinato alla stipulazione dello specifico contratto di compravendita. In definitiva, dall’atto emerge che il patto di futura vendita non soppianta il contratto di locazione bensì accede ad esso al maturarsi dei presupposti legali; che il conduttore gode di un diritto in corso di formazione; che il locatore deve astenersi da attività che pregiudicano le aspettative della controparte.
Questo Tribunale ha già avuto occasione per osservare che il trasferimento della proprietà degli alloggi di edilizia pubblica assegnati con patto di futura vendita avviene al verificarsi di due condizioni entrambe essenziali: l’integrale pagamento del prezzo e la stipulazione dell’apposito contratto traslativo della proprietà del bene (cfr. T.R.G.A. Trento, 6.10.2003, n. 353). Il principio è stato di recente confermato dal Giudice d’appello (cfr., C.d.S, sez. IV, 14.4.2010, n. 2072).
Sul tema, essenzialmente di natura civilistica, è autorevolmente intervenuta anche la Corte di Cassazione la quale, proprio con riferimento alla disciplina degli interventi in materia di edilizia abitativa dettati dalla legislazione provinciale trentina, ha statuito che "il patto di futura vendita in favore dell’assegnatario accede, comunque, al rapporto di locazione e non si sostituisce allo stesso",né esso è idoneo ad "innescare un contrasto con l’articolo 3 Cost. sotto il profilo di una irragionevole parificazione di trattamento di situazioni diverse; essendo invece il dato comune di entrambe le situazioni – assegnazione in locazione semplice e assegnazione in locazione con patto di futura vendita – rappresentato dalle peculiari finalità solidaristiche che governano l’assegnazione in locazione degli alloggi, ciò ne giustifica l’identità di disciplina, nel permanere del rapporto locativo" (cfr. Cass. Civ., sez. I, 30.11.2006, n. 25545).
Il terzo mezzo e la seconda parte del secondo, di conseguenza, devono essere respinti.
4. Le riportate argomentazioni giuridiche consentono di disattendere anche il primo mezzo, ove il ricorrente sostiene di aver chiesto ad ITEA, nell’ottobre 2007, il trasferimento in proprietà dell’alloggio ma che la sua domanda non avrebbe avuto riscontro. Sarebbe invece successivamente emerso che ITEA, in data 14 agosto 2008, ha inviato ad un notaio scelto dal ricorrente uno schema tipo di contratto di cessione chiedendo che sia predisposta la minuta del contratto di compravendita, contenente i dati delle parti e del contratto di locazione in essere, da inviare all’Amministrazione per i necessari controlli prima della sottoscrizione (cfr., doc. allegato alla memoria del ricorrente depositata in data 23.12.2010).
L’accertamento delle responsabilità per il mancato perfezionamento del procedimento negoziale traslativo è oggetto estraneo al presente giudizio, ma la dedotta vicenda rimane comunque del tutto irrilevante ai fini di causa, posto che è assodato non solo che non si è perfezionato il formale acquisto della proprietà previo accertamento dell’Ente gestore dell’estinzione del debito, ma anche che l’istante non ha maturato quel presupposto, ossia non ha in concreto pagato l’intera cifra pattuita nel contratto.
5a. Con il secondo mezzo il ricorrente affronta il punto nodale della controversia.
Egli riconosce che la disciplina legislativa provinciale previgente – in base al combinato disposto del comma 3 dell’articolo 31, della lettera b) del comma 2 dell’art. 27 e della lettera d) del comma 1 dell’art. 4 della l.p. 13.11.1992, n. 21 – disponeva espressamente la revoca delle abitazioni assegnate in locazione con patto di futura vendita in caso di perdita dei requisiti reddituali calcolati anche sulla base dell’acquisita proprietà di altro alloggio idoneo. Egli rileva poi che detta disciplina è stata abrogata dalla l.p. 7.11.2005, n. 15, la quale, a suo dire, non conterrebbe alcuna norma volta a disciplinare il particolare rapporto esistente con i conduttori di alloggi con patto di futura vendita. Da ciò egli deduce l’illegittimità della determinazione impugnata fondata, in via interpretativa, sull’art. 9, commi 1 e 3, lett. a bis), della citata l.p. n. 15 del 2005, che non prevedrebbe la possibilità di revocare le assegnazioni disposte con patto di futura vendita.
L’assunto non ha alcun pregio giuridico.
5b. Il Collegio osserva che l’art. 9 della già menzionata l.p. n. 15 del 2005, rubricato "disposizioni transitorie e di prima applicazione", dispone in merito ai "provvedimenti di assegnazione degli alloggi di edilizia abitativa pubblica adottati fino al 31 dicembre 2007", sancendo innanzitutto che essi "mantengono la loro efficacia anche successivamente a tale data, secondo la disciplina prevista da quest’articolo" (cfr., comma 1).
Il comma 3 prevede poi che l’ente competente disponga "la revoca dei provvedimenti di cui al comma 1" in codificati casi, fra i quali rientra "l’acquisizione del diritto di proprietà, di usufrutto o di abitazione su altro alloggio ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettere d) ed e) della legge provinciale n. 21 del 1992 nel caso di immobili la cui disponibilità sia conseguita fino al 30 giugno 2007, ovvero di cui all’articolo 5, comma 2, lettera c bis) nel caso di immobili la cui disponibilità sia conseguita successivamente a detta data" (cfr., lett. a bis) introdotta dall’art. 61 della l.p. 29.12.2006, n. 11).
Il tenore letterale delle riportate disposizioni – in applicazione dell’art. 12 delle preleggi che assegna un valore prioritario al dato letterale – è sufficiente per affermare che esse si applicano inequivocabilmente a tutti i provvedimenti di assegnazione degli alloggi di edilizia abitativa pubblica adottati sino al 31.12.2007, data di entrata in vigore della nuova legge, posto che, come si è più sopra dimostrato, l’esistenza di un patto di futura vendita non costituisce un elemento di diversificazione giuridicamente significativa tra le diverse tipologie di assegnazione in godimento di un alloggio pubblico. La vista disciplina è dunque esplicita nella sua portata e, diversamente da quanto allegato dal ricorrente, legittima l’intervento impugnato.
5c. Conferma questa conclusione anche l’interpretazione logico – sistematica del vigente art. 9.
Il legislatore provinciale ha, infatti, recentemente modificato l’articolo in esame (cfr., art. 43 della l.p. 27.12.2010, n. 27), aggiungendo il comma 15 quater al fine di prevedere che "i titolari di contratti di locazione con patto di futura vendita stipulati ai sensi delle leggi provinciali previgenti, destinatari di un provvedimento di revoca dell’atto di assegnazione, possono chiedere la cessione in proprietà dell’alloggio locato. Il prezzo di cessione è stabilito da ITEA al valore di mercato, tenuto conto dell’occupazione dell’alloggio, ed è diminuito delle quote mensili di riscatto, risultanti dal contratto di locazione, già versate alla società alla data di acquisto dell’alloggio, rivalutate dalle date dei rispettivi versamenti sino a quella d’acquisto. La mancata accettazione del prezzo di cessione, entro il termine massimo di sessanta giorni dal ricevimento della proposta formulata da ITEA, comporta la decadenza del diritto d’acquisto dell’alloggio".
Tale intervento normativo, dunque:
– da un lato conferma che le disposizioni dell’art. 9, compresa l’elencazione della cause di revoca, erano e sono applicabili a tutti i provvedimenti di assegnazione in locazione, anche a quelli stipulati con patto di futura vendita;
– per altro profilo, mitiga le conseguenze, indubbiamente gravose, in caso di revoca disposta per superamento dei limiti reddituali nei confronti di locatari che stanno completando il pagamento dei canoni maggiorati e che hanno dunque da tempo maturato l’aspettativa dell’acquisto. La novella, infatti, contempera quella comprensibile aspettativa con le esigenze di tutela e di conservazione del patrimonio pubblico che legittimano condizionatamente interventi in materia rivolti a soggetti con una situazione patrimoniale incompatibile con le finalità assistenziali connesse alla concessione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica (cfr., in termini, da ultimo, Corte cost. 26.3.2010, n. 121).
6. Alla stregua delle considerazioni che precedono, e fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione adottati ai sensi del citato comma 15 quater dell’art. 9 della l.p. n. 15 del 2005, il ricorso deve dunque essere respinto.
Il carattere interpretativo della controversia consente la compensazione delle spese del giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Trento (Sezione Unica), definitivamente pronunciando sul ricorso n. 191 del 2009, lo respinge.
Compensa le spese del giudizio.
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