Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1. – Con ricorso depositato il 23 novembre 1998, G.A., D.M.G., L.F., M.N., R.A. e Z.C., condomini del Condominio "Residence Bouganville" in (OMISSIS), impugnarono davanti al Tribunale di Tempio Pausania le Delibere adottate dall’assemblea condominiale del 24 ottobre 1998 sui punti 2, 3, 4 e 5 dell’ordine del giorno, deducendo la nullità e chiedendone comunque l’annullamento.
Si costituì il Condominio, resistendo alla domanda.
Con sentenza in data 21 dicembre 2000, il Tribunale di Tempio Pausania annullò le delibere impugnate, perchè approvate con il voto determinante di soggetto non legittimato, l’amministratore (l’Organizzazione Eurotel Italia s.r.l.), il quale, essendo in prorogatio, aveva perduto il potere, conferitogli dal regolamento di comunione, di rappresentare i multiproprietari nell’assemblea.
2. – Questa pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria in data 23 settembre 2004. 3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 5-11 novembre 2005, sulla base di sei motivi.
Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
Motivi della decisione
1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione di norme di diritto, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio), il ricorrente – premesso: che nella specie l’amministrazione del complesso condominiale è affidata alla società Organizzazione Eurotel Italia, che è anche amministratrice di parecchie unità immobiliari in multiproprietà; che vi sono due regolamenti di natura contrattuale, quello del condominio e quello delle comunioni – si duole che la Corte d’appello non abbia considerato che la scadenza dell’incarico di amministratore non comporta una decadenza ope legis, configurandosi una proroga dei poteri, compreso quello di rappresentanza delle comunioni nell’assemblea del condominio, fino a nuova nomina da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria. Ciò tanto più alla luce dell’art. 16 del regolamento di condominio, il quale, nel contemplare espressamente la partecipazione in assemblea dei singoli multiproprietari solo in via eccezionale, onera questi ultimi dell’obbligo di provvedere alla nomina del rappresentante o dell’amministratore della comunione non oltre tre mesi dal giorno in cui si è verificato l’impedimento.
Con il secondo mezzo (vizio di omessa motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia) ci si duole che la Corte d’appello non abbia considerato che, stante l’onere dei multiproprietari di provvedere alla necessaria nomina del rappresentante o amministratore della comunione non oltre tre mesi dal giorno dell’impedimento, doveva ritenersi che dalla mancata tempestiva sostituzione avrebbe dovuto conseguire l’inevitabile permanenza in carica dell’amministratore delle comunioni non sostituito, il quale conserva tutti i propri poteri unitamente alla rappresentanza dei multiproprietari nell’assemblea condominiale.
Con il terzo motivo (vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, e violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3) si lamenta il vizio di extrapetizione, per avere la Corte d’appello riformato un capo della sentenza non impugnato, nel senso di scindere il potere di amministrare da quello di rappresentare, e fatto conseguire dalla decadenza del primo (a causa del decorso del primo quinquennio e della non avvenuta rinomina annuale) l’inoperatività della prorogatio per il secondo. In ogni caso, la Corte territoriale non avrebbe considerato che il regolamento della comunione prevede un meccanismo di automatica rappresentanza dei singoli multiproprietari in capo all’amministratore delle comunioni, sicchè – in difetto della nomina del rappresentante comune – ogni singolo multiproprietario assente è automaticamente ed in via permanente rappresentato in assemblea condominiale. Ed il potere di rappresentanza automatica e permanente – sostiene il ricorrente – sarebbe esercitabile anche nell’eventuale regime di prorogatiti.
Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione della normativa sulla rappresentanza, sostenendosi che nella specie si verserebbe – a termini di regolamento – in un caso di rappresentanza automatica e permanente conferita con espressa procura, a tempo indeterminato e nell’interesse di tutti i multiproprietari dell’amministratore stesso, in vista del funzionamento del complesso, altrimenti di fatto impossibile. Il regolamento ha conferito il potere di rappresentanza nell’assemblea condominiale all’amministratore delle comunioni, e questo potere – contrariamente a quanto rilevato dalla Corte territoriale – permarrebbe in capo all’amministratore anche per il caso di decadenza dello stesso, "posto che un amministratore delle stesse vi è sempre e comunque, sia che esso operi in regime di prorogatio, sia che se intenda la relativa nomina come tacitamente rinnovata, sia che sia eletto di volta in volta nelle assemblee delle comunioni".
Con il quinto mezzo (omessa o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia) ci si duole che la Corte – assumendo che gli unici voti validi erano quelli espressi da L.F., rappresentante di 26 comunioni, e dai singoli comproprietari delle altre 105 comunioni secondo i millesimi di comproprietà – non abbia preso alcuna posizione sulla questione dell’irrituale nomina del L. a rappresentare e neppure sulla decorrenza della nomina ad amministratore della comunione n. 6208.
Il sesto mezzo (vizio di omessa motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia) lamenta che non sia stato tenuto conto che l’amministrazione ha sempre convocato all’assemblea condominiale tutti i singoli multiproprietari, considerandone il relativo voto in assemblea. Il ricorrente pone l’attenzione sulle proporzioni tra i multiproprietari presenti, votanti in proprio, e quelli, in numero enormemente superiore, assenti, inevitabilmente rappresentati dall’amministratore delle comunioni. Se l’amministratore delle comunioni non potesse far valere il meccanismo di automatica rappresentanza e non manifestasse il proprio voto per i multiproprietari assenti e non rappresentati, nè per delega, nè a mezzo di rappresentante, non sarebbe possibile proseguire nelle assemblee in quanto le deliberazioni non potrebbero essere assunte in mancanza del raggiungimento del quorum.
2. – I motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati, per la parte in cui non sono inammissibili.
2.1. – La Corte territoriale ha premesso che la prorogatici, mentre è configurabile nella funzione di amministratore, non lo è nel potere rappresentativo nelle assemblee, in quanto non esiste nel nostro ordinamento un principio secondo cui, cessati gli effetti del mandato con rappresentanza, il mandatario continua a rappresentare i mandanti fino a quanto costoro non nominino un altro rappresentante:
e ciò in quanto, mentre l’amministratore del condominio deve sempre esistere (quindi si giustifica la proroga fino alla nomina del nuovo), la rappresentanza non deve necessariamente esistere, essendo solo una facoltà del soggetto quella di farsi rappresentare ed essendo semmai, di norma, il titolare abilitato ad esercitare direttamente i propri diritti.
La Corte d’appello ha quindi rilevato che la previsione dell’art. 13, comma 1, del regolamento di comunione – ai cui termini all’amministratore della comunione spetta la rappresentanza permanente di tutti i proprietari nell’assemblea del condominio qualora l’assemblea particolare della comunione non abbia eletto un diverso rappresentante – vale soltanto per il caso di amministratore non decaduto (e che non abbia rinunciato all’incarico), ma non per l’amministratore in semplice prorogatici, per il quale il mandato a rappresentare i multiproprietari cessa alla scadenza e non può essere esercitato successivamente.
Nella specie – ha proseguito la Corte di Sassari – è certo: (a) che per il primo quinquennio l’amministratore delle comunioni e del condominio era stato nominato dall’originario costruttore – venditore, che aveva investito della carica la s.r.l. Organizzazione Eurotel Italia; (b) che tale quinquennio era decorso e che la s.r.l.
Organizzazione Eurotel Italia aveva partecipato all’assemblea condominiale del 28 ottobre 2008, ed espresso il proprio voto, sostenendo di rappresentare, in regime di prorogatici, 105 delle 131 comunioni particolari che non avevano nominato nè un proprio amministratore nè un proprio rappresentante.
2.2. – Tanto premesso, occorre rilevare che l’interpretazione di un regolamento contrattuale di comunione da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale oppure vizi logici per mancanza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione (Cass., Sez. 2, 28 ottobre 1995, n. 11278; Cass., Sez. 2, 14 luglio 2000, n. 9355; Cass., Sez. 2, 23 gennaio 2007, n. 1406).
Nella specie, la Corte di merito – con logico e motivato apprezzamento delle clausole del testo regolamentare – è giunta alla conclusione, già condivisa dal primo giudice, secondo cui il mandato, conferito all’amministratore, a rappresentare i multiproprietari nell’assemblea condominiale, vale finchè questi resta in carica, mentre non opera là dove l’amministratore, alla scadenza della carica per decorso del termini, continui ad esercitare i soli poteri di gestione in via di prorogatio.
L’interpretazione del regolamento di comunione data dai giudici del gravame è priva di mende giuridiche e di vizi di ragionamento.
Infatti, la Corte del merito – dopo avere ricordato il principio, di derivazione giurisprudenziale, secondo cui là dove assume la qualità di organo stabile e necessario, l’amministratore, anche quando sia scaduto, dimissionario o non rinnovato nell’incarico, continua a svolgere ad interini le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finchè l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto (e ciò non per l’ultrattività dell’investitura prodotta dal precedente atto di nomina, ma per l’esigenza di assicurare la continuità della funzione svolta dall’organo) – ha rilevato che nessuna clausola del testo regolamentare abilita l’amministratore della comunione particolare e del condominio, che nella specie cumula le sue funzioni di amministratore a quella di rappresentante dei comproprietari, a continuare a rappresentare i mandanti oltre la scadenza, in regime di prorogatio, essendo i contitolari legittimati ad esercitare direttamente i propri diritti nelle assemblee condominiali.
Il Condominio ricorrente oppone, con i diversi motivi come sopra compendiati, una diversa interpretazione delle norme regolamentari, ma non specifica i canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. che sarebbero stati violati, nè, tanto meno, indica il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sarebbe discostato da quei canoni.
Esso lamenta che la Corte di merito non abbia considerato che, stante l’onere dei multiproprietari – configurato dall’art. 16 del regolamento – di provvedere alla necessaria nomina del rappresentante della comunione non oltre tre mesi dal giorno dell’impedimento, doveva ritenersi che dalla mancata tempestiva sostituzione avrebbe dovuto conseguire l’inevitabile permanenza in carica dell’amministratore delle comunioni non sostituito, con conservazione di tutti i propri poteri, incluso quello di rappresentare i multiproprietari nell’assemblea condominiale.
In realtà, di questa previsione regolamentare la Corte di merito ha dato una diversa interpretazione.
Essa ha sostanzialmente considerato, condividendo la lettura data dal primo giudice, che il citato art. 16 regola proprio il presupposto della eccezionale partecipazione dei singoli proprietari in assemblea, ossia la decadenza dell’amministratore delle comunioni allo scadere del primo quinquennio di nomina, facendone discendere la possibilità per i singoli multiproprietari di partecipare all’assemblea, con conseguente inoperatività del meccanismo di automatica rappresentanza in capo all’amministratore in prorogatio, in difetto della nomina del rappresentante comune.
Anche là dove denunciano violazione e falsa applicazione di norme di diritto, i motivi di ricorso finiscono con il criticare la lettura del testo contrattuale offerta dalla Corte d’appello, e quindi nel contrapporre all’interpretazione data da questo giudice la diversa interpretazione sostenuta e ritenuta esatta dalla parte. I motivi si risolvono, pertanto, in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice del merito, e perciò in una richiesta diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alla finalità del giudizio di cassazione.
Nè sussiste il denunciato (con il terzo mezzo) vizio di extrapetizione. La Corte d’appello non ha affatto "riforma(to) un capo della sentenza non. impugnato nel senso di scindere il potere di amministrare da quello di rappresentare", ma ha condiviso la tesi – già espressa dal Tribunale e riportata a pag. 6 della sentenza impugnata, nella narrativa dedicata allo svolgimento del processo – secondo cui l’amministratore in prorogatio delle singole comunioni non poteva validamente esprimere, nell’assemblea del condominio, la volontà delle prime.
Quanto, infine, al profilo relativo alla lamentata (con il quinto motivo) irrituale nomina del L. a rappresentare e alla decorrenza della nomina ad amministratore della comunione n. 6203, si tratta di questione nuova, non affrontata dal giudice d’appello e dedotta per la prima volta con il ricorso per cassazione.
3. – Il ricorso è rigettato.
Nessuna statuizione sulle spese deve essere emessa, non avendo gli intimati svolto attività difensiva in questa sede.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.