Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
La Corte di appello di Roma ha confermato il rigetto – disposto dal Tribunale di Roma – della domanda di riscatto proposta da S. A. contro la s.r.l. Centro Laterizi Nazionale, acquirente di un fondo del quale il S. coltiva una parte.
Il rigetto è stato motivato dal fatto che il fondo venduto era stato accorpato dal proprietario ad altro, parte di un’azienda esercente l’attività di cava di argilla, e ceduto in blocco con gli altri beni aziendali alla Centro Laterizi, esercente la medesima attività.
Il S. propone tre motivi di ricorso per cassazione.
Resiste la società Centro Laterizi con controricorso.
Motivi della decisione
1.- La Corte di appello ha ritenuto che – qualora il fondo coltivato dall’affittuario entri a far parte di un complesso di beni appartenenti ad una società e destinati ad attività produttiva (nella specie, estrattiva) l’eventuale cessione del fondo, in blocco con i beni aziendali, precluda all’affittuario l’esercizio del diritto di prelazione.
Ha altresì rilevato che il fondo medesimo, benchè destinato ad uso agricolo secondo lo strumento urbanistico generale, aveva successivamente ricevuto destinazione a cava, previo compimento dei prescritti adempimenti di carattere amministrativo, e che tale destinazione è compatibile con la circostanza che parte di esso risulti ancora provvisoriamente coltivato.
2.- Con il primo motivo, deducendo violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4 e art. 118 disp. att. c.p.c., comma 1, nonchè omessa od insufficiente motivazione, il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia omesso di esporre i motivi in fatto e in diritto della sua decisione, limitandosi a richiamare le argomentazioni contenute nella sentenza di primo grado.
1.1.- Il motivo non è fondato.
La Corte di appello non si è limitata a confermare la motivazione della sentenza di primo grado, ma ha dato conto delle ragioni del suo convincimento con ulteriori argomentazioni e con specifico riferimento ai documenti prodotti dall’appellata a dimostrazione del fatto che i beni compravenduti erano funzionalmente collegati, con destinazione a cava, e che la nuova destinazione del terreno era stata approvata dal Comune di Orte. Ha altresì rilevato che l’attività estrattiva non si svolge contemporaneamente su tutto il terreno, ma è compatibile con la provvisoria utilizzazione agricola di parte di esso. E’ principio consolidato, del resto, che anche la motivazione "per relationem" della sentenza pronunciata in sede di gravame è da ritenere legittima, purchè il giudice d’appello, facendo proprie le argomentazioni del primo giudice, esprima anche in modo sintetico le ragioni della conferma della pronuncia in relazione ai motivi di impugnazione proposti (Cass. civ. Sez. 3, 2 febbraio 2006 n. 2268," Idem, 11 giugno 2008 n. 15483; Cass. civ. Sez. 2, 12 agosto 2010 n. 18625).
Nella specie la sentenza impugnata ha esposto, in termini sintetici ma completi e logicamente adeguati, le ragioni della sua decisione.
2.- Con il secondo ed il terzo motivo, deducendo violazione della L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, commi 2, 4 e 5, nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, il ricorrente assume che erroneamente la Corte di appello gli ha negato il diritto di riscatto, senza considerare che la venditrice non gli aveva inviato alcuna comunicazione della proposta di vendita, si da permettergli l’esercizio del diritto di prelazione sulla parte del fondo da lui coltivata; che la vendita in blocco non rientra fra i casi in cui l’art. 8, 2 comma, esclude il diritto di prelazione e di riscatto, e che il riscatto ha anche funzione sanzionatoria dell’inadempimento del proprietario-venditore all’obbligo di dare tempestiva comunicazione all’affittuario dell’offerta di vendita.
3.- I motivi non sono fondati.
Il diritto di prelazione in favore dell’affittuario coltivatore diretto non può comprimere il diritto del proprietario di disporre della sua proprietà e di impiegarla a fini produttivi nei modi che ritenga più vantaggiosi, se del caso mutandone la destinazione, sempre che sia garantito il rispetto dei diritti di godimento dell’affittuario, per tutta la durata del contratto di affitto, e sempre che la diversa destinazione non sia artificiosa e meramente strumentale allo scopo di eludere il diritto di prelazione (Cass. civ. Sez. 3, 10 novembre 2009 n. 23745).
La L. n. 590 cit., art. 8, comma 2, dispone espressamente che la prelazione non è consentita quando i terreni, in base a piani regolatori, ancorchè non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Una tale destinazione non deve necessariamente preesistere alla conclusione del contratto agrario, ma può essere impressa al fondo anche successivamente, secondo le esigenze o le opportunità di impiego che si presentino al proprietario con il passare del tempo (considerata anche la lunga durata che normalmente caratterizza i rapporti di affittanza agraria).
Vale a dire, i diritti di godimento dell’affittuario non possono estendersi fino a comprimere il diritto del proprietario di attribuire ai suoi beni diversa destinazione (industriale, edilizia o turistica), accorpando il fondo agricolo con altri appezzamenti di terreno, destinandolo all’esercizio di un’attività di impresa, ecc, in vista dell’ottimale impiego delle sue risorse; fermo restando, si ripete, il rispetto degli obblighi derivanti dal contratto di affitto, per il tempo della sua durata.
Vero è che fra tali diritti rientra anche quello di prelazione in caso di vendita; ma tale diritto può essere esercitato solo entro i limiti in cui non pregiudichi l’interesse economico inerente ai diritti di disposizione del bene, che spettano al proprietario (l’acquisto in prelazione ed il riscatto richiedono che il titolare accetti le medesime condizioni che il proprietario potrebbe ottenere da terzi).
Se l’interesse del proprietario non è quello di vendere il fondo, ma di mutarne l’impiego, destinandolo ad attività ritenuta più remunerativa, prelazione e riscatto non possono essere esercitati in pregiudizio di tale interesse, così come non può essere esercitata la prelazione quanto il titolare non possa rispettare le medesime condizioni offerte da altri.
La ricorrente, pertanto, avrebbe potuto rivendicare il suo diritto di prelazione alla sola condizione di poter dimostrare che la parte del fondo concessa in affitto è del tutto autonoma, sotto il profilo economico e funzionale, rispetto al complesso dei beni costituenti l’azienda estrattiva, sì da poter essere scorporata e venduta separatamente, senza che il proprietario possa lamentare alcun pregiudizio, quanto al valore, all’utilizzabilità ed alla produttività del complesso.
Nel caso in esame nulla del genere è stato dedotto e dimostrato, nè appare probabile o presumibile, considerato che l’attività estrattiva è tanto più redditizia, quanto maggiore è l’estensione del suolo sul quale può essere esercitata.
4.- Il ricorso deve essere rigettato.
5.- Le spese processuali, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 4.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori previdenziali e fiscali di legge.
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