Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Il Condominio (OMISSIS) nell’ottobre 1989 evocava in giudizio avanti il tribunale di Torino, l’Immobiliare Fiaminia sas ed agendo in negatoria servitutis chiedeva in via principale che fosse negato il diritto di passaggio pedonale e carraio esercitato sul fondo condominiale da essa società convenuta (che era stata il suo dante casa) e che conseguentemente fossero eliminate e chiuse le aperture che consentivano l’eccesso ed il passaggio dal fondo di proprietà Flaminia alla proprietà condominiale e che venissero inoltre rimossi i campanelli di pertinenza della stessa soc. Flaminia nonchè le cassette postali presenti sul cancello del numero civico (OMISSIS); chiedeva infine il condominio attore che fossero determinati i confini tra le due proprietà.
Si costituiva la società convenuta contestando la domanda attrice di cui chiedeva il rigetto e deducendo che le servitù in contestazione dovevano ritenersi tutte costituite per destinazione del padre di famiglia, in considerazione del fatto che la soc. Fiaminia sas era l’originaria proprietaria dell’intero complesso sul quale sorgeva io stesso condominio. Esperita l’istruttoria, il tribunale di Torino con sentenza n. 4327/02 accertava e dichiarava che la soc. Flaminia non aveva diritto di accesso pedonale e carraio alla sua proprietà utilizzando il cancello di (OMISSIS), nè diritto di passaggio sulla proprietà condominiale, fatta eccezione però per quanto riguarda il diritto di accesso e passaggio per raggiungere il sedime adibito ai posti auto 8, 9 e 4 di sua proprietà. Conseguentemente accoglieva la domanda di rimozione dei campanelli e delle cassette delle lettere ed individuava infine il confine tra le due proprietà, respingendo le altre domande proposte, compensando tra le parti le spese processuali.
La sentenza era appellata dai coniugi Go.An. ed B. A., aventi causa della soc. Flaminia da cui avevano acquistato nel frattempo una porzione del rustico confinante con il cortile del Condominio (OMISSIS), il posto auto n. 9 e parte della tettoia n. 4, siti in (OMISSIS). Costoro lamentavano in specie che il diritto di passaggio era stato riconosciuto dal tribunale solo per raggiungere i posti auto e la tettoia, ma non anche le loro abitazioni ad essi prospicienti; veniva affermata inoltre la piena proprietà in capo alla società del pilastro e del muro di confine sud su cui erano stati posti i citofoni e le cassette delle lettere.
Ne corso giudizio d’appello si costituiva anche G.R., anch’essa avente causa della soc. Flaminia per l’acquisto della proprietà di altra porzione immobiliare, dei posto macchina n. 8 e della porzione di tettoia n. 3, svolgendo difese analoghe a quelle dei suddetti appellanti. Si costituiva altresì il Condominio (OMISSIS) chiedendo il rigetto del gravame, formulando appello in via incidentale con cui chiedeva l’eliminazione della porta d’accesso al cortile condominiale, con la chiusura del cancello pedonale. Non si costituiva invece la soc. Flaminia, che veniva dichiarata contumace.
L’adita Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 1810/04 depos. in data 9.11.04 in parziale riforma della sentenza impugnata, precisava che veniva accolta la domanda di negatoria servitutis proposta dal Condominio, ad eccezione del diritto di passaggio finalizzato al raggiungimento dei posti macchina e della tettoia; accoglieva la domanda riconvenzionale del Condomino diretta alla chiusura del cancello carraio posto a confine tra la proprietà condominiale e quella dei sigg. Go., B. e G..
La corte torinese non riteneva costituita la servitù di passaggio ai sensi dell’art. 1062 c.c., di cui non ravvisava i presupposti, salvo che per le sole aree relative ai posti macchina ed alla porzione di tettoia di cui si è detto.
Avverso la predetta pronuncia, ricorrono per cassazione con due separati ricorsi di identico contenuto la soc. Flaminia s.n.c. e la Società Immobiliare Volpianese, successore a titolo particolare della prima a seguito di compravendita di terreni già di proprietà di quest’ultima; entrambi i ricorsi sono fondati su base di 2 mezzi di identico tenore; resiste il Condominio (OMISSIS) con controricorso. Gli altri intimati non hanno svolto difese.
Motivi della decisione
Pregiudizialmente occorre riunire i ricorsi riguardando la stessa sentenza. Si osserva poi in via preliminare che il condominio intimato ha eccepito l’inammissibilità del ricorso proposto dalla Società Immobiliare Voiptanese, quale successore a titolo particolare della soc. Flaminia, in quanto la porzione immobiliare da essa acquistata non è direttamente interessata dalla servitù in contestazione, per cui la medesima non è legittimata a proporre il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 c.p.c..
L’eccezione è fondata, non avendo la Società Immobiliare Volpianese, prodotta la necessaria documentazione ex art. 372 c.p.c., che la qualificasse successore a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. della snc Flaminia nella vicenda processuale in esame ciò che le avrebbe consentito la proposizione del ricorso per cassazione. Di conseguenza dev’essere dichiarato inammissibile il ricorso formulato dalla medesima società Volpianese.
Passando all’esame del ricorso proposto dalla soc. Flaminia, con il primo motivo si denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1062 c.c.; nonchè l’omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo.
Si sottolinea come la Corte torinese così decidendo non ha considerato che le servitù a favore dei lotti via via venduti dall’originario unico proprietario (la soc. Flaminia), erano stabilite per destinazione del padre di famiglia; il giudice di merito non ha valutato la situazione nel suo complesso, e nella sua origine, perchè se ciò avesse fatto – sostiene la società ricorrente – sarebbe stato chiaro che la strada che si diparte da via (OMISSIS) era gravata da servitù di passo carraio e pedonale a favore della proprietà Go. – B. e della proprietà G. (entrambi aventi causa della Flaminia sas), e non solo per raggiungere i loro posti aiuto, come erroneamente ritenuto dalla corte. Invero "gli edifici originari esistenti … e oggi di proprietà del condominio (OMISSIS) e dei sig.ri Go., B. e G., sono stati sempre serviti dalla strada che si diparte da via (OMISSIS), mentre è stata proprio la società Il Piosco (ora Flaminia) a realizzare la strada che origina da via (OMISSIS) allo scopo preciso ed esclusivo di servire i nuovi edifici dalla medesima fatti erigere negli anni 80…..". L’errata applicazione della legge – prosegue l’esponente – avrebbe portato "…a conseguenze assurde e contrarie ai più fondamentali principi di sensatezza giuridica e buon senso, sol che si consideri l’aberrazione di una situazione nella quale per raggiungere i fondi Go., B. e G. verrebbero stabilite non una, ma due servitù a carico di fondi di proprietari differenti…." La doglianza non ha pregio. Intanto non è dato comprendere nè la denunciata violazione dell’art. 1062 c.c., nè il preteso vizio di motivazione. Invero secondo la giurisprudenza di questa S.C. "il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ( art. 1061 cod. civ.), si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti in modo non equivoco l’esistenza dei peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che non è al riguardo pertanto sufficiente l’esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, essenziale viceversa essendo che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante, e, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specìfica destinazione all’esercizio della servitù" (Cass. Sez. 2, n. 13238 del 31/05/2010).
L’accertamento della sussistenza in concreto dei presupposti della servitù in esame costituisce dunque un accertamento di fatto, non denunziabile in questa sede legittimità, stante la congruità e compiutezza della motivazione, che contrariamente a quanto asserito dall’esponente, ha tenuto ben presente l’intera situazione di fatto interessante le aree in questione. A nulla rileva che la riconosciuta servitù della strada che inizia dal n. (OMISSIS) sia limitata al raggiungimento dei posti macchina e della porzione della tettoia e non anche alle abitazioni delle parti, che tra l’altro sono serviti da altra strada. Lo stesso discorso è valido per il secondo motivo del ricorso con il quale l’esponente denuncia l’omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo (non indicato). In realtà non è dato comprendere quali siano le asserite contraddizioni in cui la corte sarebbe caduta nel suo ragionamento, quando ha affermato che "l’esistenza di porzioni di proprietà esclusiva mantenute dall’Immobiliare Flaminia nell’ambito dell’area condominiale non può essere considerata come esplicitazione oggettiva della volontà dell’iniziale unica proprietaria di mantenere una servitù di transito a favore dell’intera proprietà residua"; ciò che invece la stessa Corte ha ritenuto sussistere in relazione ai posti macchina e alla porzione di tettoia. Invero il giudicante ha ampiamente spiegato perchè ha riconosciuto la servitù stessa unicamente a favore delle suddette unità immobiliari (v. pag. 13 e 14 sentenza) in relazioni a cui (e soltanto per esse) era stata attuata una modificazione dello stato dei luoghi finalizzata alla costituzione della servitù ex art. 1062 c.c., in periodo precedente il frazionamento dell’intera proprietà.
Infine conviene ricordare che secondo questa Corte. "Il vizio di omessa o insufficiente motivazione, deducibile in sede di legittimità ex art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo se nel ragionamento de giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia, e non può invece consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte perchè la citata norma non conferisce alla Corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta individuare le fonti del proprio convincimento , e, all’uopo, valutarne le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione" (Sez. U. n. 5802 del 11/06/1998; Cass. n. 1014 del 19/01/2006; Cass. 15604 del 12.7.2007).
In conclusione il riscorso in esame dev’essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, dichiara inammissibile il ricorso proposto dalla Società Immobiliare Volpianese; rigetta il ricorso formulato dalla Flaminia snc e condanna entrambe le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.800,00, di cui Euro 2.600,00 per onorario, oltre spese ed accessori come per legge.
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