Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
C.S. ha convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Roma la Galaxi Project Italia sr, acquirente di un immobile adibito a negozio del quale ella era conduttrice in forza di contratto di locazione con la venditrice Gisa spa, per sentir dichiarare inefficace l’atto di compravendita stipulato con rogito 5.2.2002 in violazione del suo diritto di prelazione.
A sostegno della domanda ha dedotto che la Gisa spa le aveva inviato una prima comunicazione L. n. 392 del 1978, ex art. 38, nel 1991 indicando un prezzo di vendita di 462.000.000 da versarsi in contanti, ed una seconda comunicazione il 5.2.1999 con l’indicazione del prezzo di L. 500.000.000, da corrispondere sempre in un’unica soluzione; che nel rogito definitivo era stato richiamato un compromesso stipulato nell’anno 1993 con la Moretti spa, con il quale era stato invece pattuito un pagamento dilazionato in venti rate, condizione di fatto più vantaggiosa rispetto a quella comunicata.
La Galaxi Project Italia srl si è opposta all’accoglimento della domanda, stante la perfetta coincidenza tra le modalità di pagamento di cui alla comunicazione dei 9.2.1999 e quel realizzate nell’atto di compravendita del 5-2-2002.
Si sono costitute la Gisa spa e la Moretti spa.
Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda e la decisione è stata confermata dalla Corte di Appello di Roma con sentenza depositata l’11- 11-2008.
La Corte di Appello ha ritenuto che la Gisa non era tenuta ad inoltrare una ulteriore comunicazione, dal momento che dal rogito di compravendita risulta documentato un pagamento in contanti non rateale da parte dell’acquirente,mentre il decorso di tre anni non è tale da far escludere,in difetto di prova che la ricorrente non ha fornito, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e quelle a sua volta comunicate alla conduttrice.
Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione C. S. con tre motivi illustrati da memoria.
Resistono con controricorso la Gisa spa e La Galaxi Project Italia srl. La Gisa ha presentato anche memoria ex art. 378 c.p..
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo di ricorso viene denunziata omessa , insufficiente o comunque contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo del giudizio in relazione all’art. 360 c.p.c., n.5 e determinato dalla mancata considerazione da parte della Corte Territoriale – ai fini della valutazione del rispetto della L. n. 392 del 1978, art. 38 – del preliminare intercorso in data 16 aprile 1993 tra la GISA S.p.a. e la MORETTI S.p.a., le cui condizioni hanno regolamentato l’acquisto dell’immobile per cui è causa da parte di Galaxi Project S.r.l. e, soprattutto, dal mancato e/o insufficiente confronto di tali condizioni con quelle invece offerte alla sig.ra C.S. con la denuntiatio ad essa notificata solo in data 5 febbraio 1999, e quindi a distanza di quasi sei anni dall’avvenuta stipula del preliminare di compravendita.
2. Con il secondo motivo di ricorso viene denunziata violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa e/o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, determinato dalla omessa e/o insufficiente valutazione da parte della Corte Territoriale in ordine alle condizioni di acquisto offerte alla ricorrente con la denuntiatio a lei notificata in data 5 febbraio 1999 rispetto a quelle pattuite nel contratto preliminare intervenuto tra GISA S.p.a. e MORETTI S.p.a. in data 16 aprile 1993.
La ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto"E’ legittimo affermare che in tema di prelazione urbana, poichè la stipula del contratto preliminare di vendita dell’immobile locato con soggetto terzo integra la chiara intenzione di vendere del locatore, è da tale momento che sorge l’obbligo di questi di effettuare la denuntiatio prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 38, la cui fedeltà deve intendersi non solo in termini di completezza ma anche in termini di tempestività?.
Conseguentemente, corrisponde a verità che laddove il proprietario locatore, stipulato il preliminare con il terzo, si astenga dall’effettuare la denuntiatio, perfezionandola solo alla vigilia dell’atto di compravendita programmata con il promissario acquirente, ovvero quando questi (od un soggetto a questi subentrato) abbia potuto usufruire del tempo intercorso dalla stipula del contratto preliminare per reperire il saldo prezzo, la denuntiatio notificata al conduttore – nel quale a questi sia prescritto di esercitare il diritto di prelazione ed effettuare il saldo prezzo nei più brevi termini previsti dalla legge – è infedele legittimando il conduttore stesso all’esercizio del diritto di riscatto sancito dalla L. n. 392 del 1978, art. 39?". 3. I due motivi si esaminano congiuntamente per la lo stretta connessione logico giuridica.
Entrambi sono inammissibili.
L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello così come, in genere, l’omessa pronuncia su domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio – risolvendosi nella violazione della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, integra un difetto di attività del giudice di secondo grado, che deve essere fatto valere dal ricorrente non con la denuncia della violazione di una norma di diritto sostanziale ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, o de vizio di motivazione ex art. 360 cod. proc. civ., n. 5, in quanto siffatte censure presuppongono che il giudice del merito abbia preso in esame la questione oggetto di doglianza e l’abbia risolta in modo giuridicamente non corretto ovvero senza giustificare (o non giustificando adeguatamente) la decisione al riguardo resa, ma attraverso la specifica deduzione del relativo "error in procedendo" – ovverosia della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 4 – la quale soltanto consente alla parte di chiedere e al giudice di legittimità – in tal caso giudice anche del fatto processuale – di effettuare l’esame, altrimenti precluso, degli atti del giudizio di merito e, così, anche dell’atto di appello. La mancata deduzione del vizio nei termini indicati, evidenziando il difetto di identificazione de preteso errore del giudice del merito e impedendo il riscontro "ex actis" dell’assunta omissione, rende, pertanto, inammissibile il motivo. Sez. 1, Sentenza n. 1755 del 27/01/2006 Sez. 3, Sentenza n. 12952 del 04/06/2007. 4. La questione della differenza fra le condizioni di pagamento risultanti dal preliminare di vendita del 16-4-93 e la denuntiatio del 5-2- 999, che è posta all’attenzione di questa Corte con i due motivi, non risulta essere stata proposta davanti al giudice dell’impugnazione ,avendo la Corte di Appello esaminato il motivo di impugnazione relativo al raffronto della parità di condizioni fra la denuntiatio del 1999 e la stipula del rogito di compravendita del 2001. 4. Come terzo motivo viene denunziata violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 dell’art. 2697 c.c. nonchè dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa e/o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, c. La Corte Territoriale, nell’escludere che nel caso sottoposto alla sua attenzione si fosse in presenza di una denuntiatio divenuta ormai inefficace, che legittimasse il diritto di riscatto previsto alla L. n. 392 del 1978, art. 39, ha giustificato tale sua decisione asserendo che "nessuna prova era stata offerta circa la variazione delle comunicate modalità di pagamento a seguito della variazione dei valori monetari" Invece è onere del conduttore fornire la prova del solo trascorrere del tempo fra la denuntiatio e l’atto di compravendita intervenuto.
5. Il Motivo è infondato.
Secondo costante giurisprudenza di questa Corte "In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il locatore che intenda alienare a terzi l’immobile è tenuto, per consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione, ad effettuare una nuova "denuntiatio", quando tra la prima comunicazione delle condizioni di vendita e la vendita al terzo sia intercorso un intervallo di tempo incidente sulla parità delle condizioni di vendita, in ragione delle variazioni dei valori monetari. Sez. 3, Sentenza n. 11716 del 10/11/1995 Quindi non è qualsiasi intervallo di tempo che intercorre fra la denuntiatio e la vendita a determinare la disparità fra le condizioni dei due atti, ma un intervallo di tempo di durata tale da incidere sul valore reale del prezzo di vendita che risulta uguale nei due atti.
La Corte di appello ha ritenuto che il decorso di tre anni non era tale da determinare, in difetto di prova iene la ricorrente non ha fornito una obbiettiva disparità fra le condizioni di tale vendita e quelle a sua volta comunicate alla conduttrice a seguito della variazione dei valori monetari.
La ricorrente non ha fornito, quindi, la prova che nei tre anni fra la comunicazione e la vendita i valori monetari siano aumentati in maniera tale da incidere concretamente sul prezzo di vendita formalmente uguale dei due atti.
Il ricorso deve essere rigettato.
Giusti motivi impongono la compensazione delle spese dei grado.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio.
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