Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
D.P.A., premesso che C.G. non aveva pagato i canoni locatizi relativi al posto auto n. 18 nel cantinato dell’edificio in (OMISSIS), intimava al C. sfratto per morosità e chiedeva, in caso di mancata opposizione, convalida della intimazione di sfratto.
Il C. si opponeva alla convalida affermando di utilizzare a titolo gratuito e precario il posto auto di proprietà della figlia con la quale coabitava.
Il pretore di Barra denegava l’ordinanza di rilascio e rimetteva le parti dinanzi al tribunale di Napoli.
Il C. riassumeva il giudizio chiedendo accertarsi l’insussistenza di un rapporto di locazione tra lui ed il D.P. in relazione al posto auto in questione del quale era proprietaria la figlia R. in quanto comproprietaria del cantinato in forza della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., quale proprietaria dell’appartamento al quarto piano dell’edificio condominiale.
Nel giudizio interveniva C.R. la quale chiedeva accertarsi il suo diritto di comproprietà sul cantinato in questione.
Il D.P. insisteva nell’assunto di un rapporto di locazione con il C. in relazione al posto auto e chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione.
Con sentenza 11/5/2001 il tribunale di Napoli dichiarava l’inesistenza di qualsiasi rapporto di locazione tra il D.P. ed il C. afferente al posto auto che dichiarava di appartenenza a C.R. in quanto comproprietaria dello stesso in dipendenza dell’atto di acquisto dell’appartamento al quarto piano dell’edificio in questione.
Avverso la detta sentenza il D.P. proponeva appello al quale resisteva C.R. mentre C.G. non si costituiva nel giudizio di secondo grado.
Con sentenza 25/5/2005 la corte di appello di Napoli così provvedeva: a) in riforma della decisione impugnata – e accertata la sussistenza di un rapporto di locazione tra il D.P. ed il C. – dichiarava la risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore e per l’effetto condannava quest’ultimo al rilascio in favore del locatore del posto auto in questione; b) dichiarava che il locale seminterrato posto sotto il piano rialzato del fabbricato in (OMISSIS) e, quindi, il posto auto contraddistinto con il n. 118, non rientrava tra i beni condominiali essendo invece di proprietà esclusiva di D.P. A.. La corte di merito osservava: che, come emergeva dalle deposizioni dei testi escussi, il C. per l’utilizzazione del posto auto in questione corrispondeva un canone che veniva versato al portiere incaricato della riscossione nell’interesse dei proprietari (signori D.P. – G.) del cantinato e dei posti auto ivi situati; che il teste S.A., portiere dello stabile, aveva riferito che per l’utilizzazione di tutti i posti auto era corrisposto dai condomini che ne beneficiavano una somma a titolo di canone che poi veniva versata al D.P.; che quindi doveva riconoscersi l’esistenza di un rapporto di locazione tra il C. e il D.P. in relazione al posto auto in questione ricorrendo entrambi gli elementi di tale rapporto, ossia il godimento del bene dietro il pagamento di un corrispettivo; che, non avendo il C. ottemperato all’obbligazione del pagamento del canone, doveva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione; che, al contrario di quanto ritenuto dal tribunale, il cantinato non poteva essere considerato una parte comune dell’edificio secondo l’accezione ed il significato della disposizione di cui all’art. 1117 c.c.; che infatti la presunzione di condominialità stabilita in detto articolo era stata invocata a torto dal C. in quanto il cantinato non era previsto nè era collocabile nell’ambito della elencazione di detto articolo secondo la stretta interpretazione letterale di esso;
che il bene non poteva rientrare tra le parti comuni neppure in base ad altri criteri di ermeneutica normativa riferiti all’attitudine oggetti va ed alla concreta destinazione del detto bene; che il cantinato non poteva qualificarsi come bene di comproprietà di tutti i condomini non soccorrendo in ausilio di tale tesi il criterio della concreta destinazione di esso al servizio comune ed il criterio dell’attitudine del bene al godimento comune.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Napoli è stata chiesta da C.R., M.R., C. S., C.A. e Cu.As. (gli ultimi quattro quali eredi del defunto C.G.) con ricorso affidato a tre motivi illustrati da memoria. D.P.A. ha resistito con controricorso. Le parti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso C.R. e gli eredi di C.G. denunciano violazione degli artt. 102, 112 c.p.c., artt. 948, 1102 c.c., e vizi di motivazione deducendo che Antonio De Paola ha proposto in sede di riassunzione una specifica domanda riconvenzionale volta non solo all’accertamento dell’asserito rapporto di locazione, ma anche e soprattutto, in via preliminare, al riconoscimento del suo diritto di proprietà esclusiva sull’intero cantinato in questione. L’azione del D.P. si qualifica come azione di revindica che esige l’instaurazione del contraddittorio nei confronti di tutti i controinteressati. Al giudizio dovevano quindi partecipare tutti i condomini del fabbricato ai quali andava potenzialmente attribuito in relazione al cantinato lo stesso diritto di comproprietà reclamato da essa C.R.. La corte di appello non si è curata della qualificazione giuridica della domanda del D.P. e non ha intravisto la connessa e conseguente esigenza di integrazione del contraddittorio.
Il motivo non è meritevole di accoglimento.
Occorre innanzitutto evidenziare che la controversia in esame è iniziata con atto – notificato dal D.P. a C.G. – contenente intimazione di sfratto per morosità. Il D.P. ha quindi agito al fine di ottenere la restituzione di un bene dato al C. in virtù di un rapporto di locazione. Dopo l’ordinanza del pretore di Barra di diniego di rilascio, il C. ha riassunto il giudizio nei confronti del D.P. contestando la sussistenza del rapporto di locazione ribadito invece dal D.P.. Nel corso del giudizio è intervenuta C.R. deducendo di essere comproprietaria del posto auto in questione ed invocando la dichiarazione di invalidità di "qualsiasi concessione edilizia fatta dal D.P. con riferimento al posto auto n. 18 utilizzato da C.G." (pagine 2 e 3 sentenza impugnata).
Il tribunale doveva quindi accertare l’esistenza o meno del contratto di locazione tra il D.P. (locatore) e il C. (conduttore).
Solo incidenter tantum il tribunale doveva esaminare – al fine dell’accertamento della fondatezza o meno dell’esistenza di un valido vincolo contrattuale tra le dette parti – la tesi della comproprietà dell’immobile in questione in capo alla C. (tesi sostenuta da C.G. e poi dall’interventrice C.R.) o della proprietà esclusiva di detto bene in capo al D.P. (tesi da quest’ultimo sviluppata allo scopo di contrastare quanto dedotto dai C. per paralizzare la proposta domanda di restituzione).
La problematica relativa alla proprietà del posto auto è stata quindi affrontata dai giudici del merito e decisa (in modo diverso dal tribunale e dalla corte di appello) incidenter tantum per risolvere la questione dibattuta dalle parti sin dall’inizio della controversia concernente l’esistenza e la validità dell’asserito contratto di locazione tra il D.P. ed il C..
Pertanto, anche a voler ravvisare nelle tesi del C. e poi della interventrice e nella contraria tesi del D.P. gli estremi di domande riconvenzionali, non avendo le dette parti formulato la richiesta di chiamare in causa eventuali litisconsorti necessari (i condomini dell’edificio ai quali andava ipoteticamente attribuito o negato in relazione al cantinato lo stesso diritto di comproprietà vantato da C.R.), le dette domande dovevano in ogni caso essere esaminate al fine dell’accertamento della fondatezza o meno del diritto di restituzione del bene fatto valere dal D.P. con l’atto introduttivo del giudizio. Con riferimento a detto fine non era necessario disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
Correttamente, quindi, i giudici del merito hanno deciso incidenter tantum (senza integrare il contraddittorio nei confronti dei singoli condomini non avendo la sentenza verso questi efficacia di giudicato) la questione della proprietà del cantinato e dei posti auto ivi ubicati.
Al riguardo va rilevato che, come è noto, non ricorre litisconsorzio necessario allorchè il giudice proceda, in via meramente incidentale, ad accertare una situazione giuridica che riguardi anche un terzo, dal momento che gli effetti di tale accertamento non si estendono a quest’ultimo, ma restano limitati alle parti in causa.
Va altresì ricordato che, secondo un consolidato orientamento di questa Corte, la parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio ha l’onere non soltanto di indicare specificamente le persone che debbono partecipare al giudizio quali litisconsorti necessari e di provarne l’esistenza, ma anche quello di indicare, se l’eccezione (come appunto nella specie) è proposta in cassazione, gli atti del processo di merito dai quali dovrebbe trarsi la prova dei presupposti di fatto che giustificano la sua eccezione (nei sensi suddetti, tra le tante, sentenze 16/10/2008 n. 25305; 27/6/2007 n. 14825; 21/2/2006 n. 3688). Tale indicazione non è ravvisabile nella censura in esame per non aver i ricorrenti dedotto che il presupposto e gli elementi di fatto posti a fondamento della sollevata eccezione di difetto di integrazione del contraddittorio emergevano, con ogni evidenza, dagli atti del processo di merito: detta deduzione era invece necessaria onde evitare la necessità di nuove prove e di svolgimento di ulteriori attività, vietate in sede di legittimità.
Ne consegue che la eccezione di difetto di integrità del contraddittorio risulta, per quanto concerne i condomini pretermessi, inammissibile prima che infondata.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 99, 116, 132 c.p.c., artt. 922, 948, 1100, 1117 e 1363 c.c., nonchè vizi di motivazione, sostenendo che la corte di appello ha desunto il regime dominicale del cantinato, attribuito in proprietà esclusiva al D.P., non dai titoli di provenienza – del cui esame non vi è traccia nell’impugnata sentenza – ma solo dal fatto che il D. P. aveva dato in locazione i singoli posti auto ai vari condomini che ne avevano fatto richiesta, dimenticando che la locazione può essere concessa anche da chi, pur non essendo proprietario della "res", sia in grado di assicurarne il godimento al conduttore. E’ illogico il metodo seguito dalla corte di merito nell’affrontare i temi della controversia poichè, se è vero che il D.P. aveva chiesto l’accertamento dell’asserito rapporto di locazione, la relativa indagine andava posposta al richiesto accertamento della dedotta proprietà esclusiva del cantinato indicata a sostegno della legittimazione negoziale a contrarre la detta locazione. La corte di appello non ha inoltre fatto alcun cenno ai rilievi di essa C. R. in ordine alle caratteristiche tecniche del cantinato in questione avente la funzione di isolamento del fabbricato dal suolo di fondazione come emergeva dagli esibiti grafici e dalla prodotta relazione tecnica dell’architetto D.M. che, se esaminati, avrebbero portato alla ravvisabilità nel cantinato di quella "attitudine oggettiva del bene al godimento comune".
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1193, 1325, 1326, 1571 e 2697 c.c., e vizi di motivazione deducendo che la corte di appello ha desunto la sussistenza del rapporto locatizio dalla deposizione di due testimoni (il portiere e l’amministratore del fabbricato) la cui valutazione è censurabile sotto vari profili. Anzitutto perchè è stato omesso l’esame delle altre deposizioni attestanti che il C. e gli altri condomini pagavano al De Paola, tramite il portiere, somme mensili "per oneri vari". Inoltre nelle deposizioni privilegiate dalla corte di appello andavano tenuti distinti e diversamente valutati il "fatto" riferito dai testi e il "titolo di pagamento" da essi enunciato da essi enunciato da riguardare come una loro opinione priva,in quanto tale, di ogni valore probatorio.
La Corte rileva l’infondatezza dei detti motivi che possono essere esaminati congiuntamente risolvendosi essenzialmente – pur se titolati come violazione di legge e come vizi di motivazione – nella prospettazione di una diversa analisi del merito della causa, inammissibile in sede di legittimità, nonchè nella pretesa di contrastare valutazioni ed apprezzamenti dei fatti e delle risultanze probatorie che sono prerogativa del giudice del merito e la cui motivazione al riguardo non è sindacabile in sede di legittimità se – come appunto nella specie – sufficiente ed esente da vizi logici e giuridici. Inoltre si ha carenza di motivazione soltanto quando il giudice di merito omette di indicare nella sentenza gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero indica tali elementi senza però un’approfondita disamina logico-giuridica, ma non anche nel caso di valutazione delle circostanze probatorie in senso difforme da quello preteso dalla parte.
Come sopra riportato nella parte narrativa che precede la corte di appello ha ritenuto sussistente il dedotto rapporto di locazione tra C.G. e D.P.A., relativamente al posto auto in questione, avendo ravvisato gli elementi di detto rapporto, ossia il godimento del bene dietro il pagamento del corrispettivo.
La corte di merito ha inoltre affermato che il cantinato contenente i posti auto in questione non rientra tra le parti comuni dell’edificio non essendo "collocabile nell’ambito della elencazione" di cui all’art. 1117 c.c., e ciò tenendo conto sia della concreta destinazione del bene non al servizio comune (in quanto utilizzato dai condomini in virtù di tanti autonomi rapporti di locazione con il D.P.), sia della concreata destinazione di detto bene alla utilizzazione di posti auto previa divisione dello spazio e con successiva concessione in godimento da parte del D.P. ai singoli condomini dei ricavati separati posti auto.
In particolare va segnalato che la corte di appello si è attenuta al principio affermato nella giurisprudenza di legittimità (sentenze 27/4/1993 n. 4934; 17/8/1990 n. 8376; 23/5/1998 n. 3663) secondo cui in tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l’intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del "suolo su cui sorge l’edificio" ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento comune, il che nella specie è stato motivatamente escluso dalla corte di appello.
Il giudice di secondo grado è pervenuto alle dette conclusioni (dai ricorrenti criticate) attraverso complete argomentazioni, improntate a retti criteri logici e giuridici, nonchè frutto di un’indagine accurata e puntuale delle risultanze di causa riportate nella decisione impugnate e relative, in particolare, alle deposizioni dei testi C.F. e S.A. (rispettivamente amministratore e portiere dello stabile ove sono siti i posti auto) ed ha dato conto delle proprie valutazioni, circa gli accertamenti in fatto, esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento. Alle dette valutazioni i ricorrenti contrappongono le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione. Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta chiaro che la corte di appello, nel porre in evidenza gli elementi probatori favorevoli alle tesi del D.P., ha implicitamente espresso una valutazione negativa delle contrapposte tesi dei C..
Sono pertanto insussistenti gli asseriti errori in fatto che sarebbero stati commessi dalla corte territoriale che presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito.
In definitiva, poichè resta istituzionalmente preclusa in sede di legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle risultanze istruttorie, non possono i ricorrenti pretendere il riesame del merito sol perchè la valutazione delle accertate circostanze di fatto come operata dal giudice di secondo grado non collima con le loro aspettative e confutazioni.
Occorre infine notare che le critiche concernenti l’asserito errato (o omesso) esame della documentazioni prodotta non sono meritevoli di accoglimento, oltre che per l’incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del merito, anche per la loro genericità in ordine all’asserita erroneità in cui sarebbe incorso il giudice di appello nell’interpretare e valutare le dette risultanze istruttorie.
Le censure in esame non riportano il contenuto specifico e completo di tali risultanze probatorie (prove testimoniali e documentali) e non forniscono alcun dato valido per ricostruirne, sia pur approssimativamente, il senso complessivo.
In proposito è sufficiente ribadire che nel giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l’omessa o l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha l’onere (in considerazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto delle prove mal (o non) esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo dell’asserito errore di valutazione: solo così è consentito alla corte di cassazione accertare – sulla base esclusivamente delle deduzioni esposte in ricorso e senza la necessità di indagini integrative – l’incidenza causale del difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o contraddittoria) e la decisività delle prove erroneamente valutate perchè relative a circostanze tali da poter indurre ad una soluzione della controversia diversa da quella adottata. Il mancato esame di elementi probatori, contrastanti con quelli posti a fondamento della pronuncia, costituisce vizio di omesso esame di un punto decisivo solo se le risultanze processuali non o mal esaminate siano tali da invalidare l’efficacia probatoria delle altre risultanze sulle quali il convincimento si è formato, onde la "ratio decidendi" venga a trovarsi priva di base.
Le censure mosse dai ricorrenti sono carenti sotto l’indicato aspetto e tale omissione non consente di verificare l’incidenza causale e la decisività dei rilievi al riguardo mossi dalla C. e dagli eredi di C.G..
Sotto altro aspetto le censure concernenti gli asseriti errori che sarebbero i stati commessi dal giudice di secondo grado nel ricostruire i fatti di causa i sono inammissibili risolvendosi nella tesi secondo cui l’impugnata sentenza sarebbe basata su affermazioni contrastanti con gli atti del processo e frutto di errore di percezione o di una svista materiale degli atti di causa. Trattasi all’evidenza della denuncia di travisamento dei fatti contro cui è esperibile il rimedio della revocazione. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e ncu di ricorso per cassazione importando essa un accertamento di merito non consentito in sede di legittimità.
Il ricorso va pertanto rigettato con la conseguente condanna dei soccombenti ricorrenti al pagamento in solido delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 2.000,00 a titolo di onorari ed oltre accessori come per legge.
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