Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 22 maggio 2000 la Due P. s.r.l. conveniva davanti al Tribunale di Arezzo la Cooperativa Arci Casa ed esponeva:
– di avere stipulato in data 30 dicembre 1992, in qualità di promittente alienante, con P.L., promissario acquirente, un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l’acquisto da parte del P. di un appartamento compreso nel complesso residenziale che avrebbe dovuto essere costruito sul terreno di proprietà della attrice;
– che il prezzo, concordato in lire 250.000.000, era stato versato dal P. all’atto della stipula del contratto preliminare;
– che le parti avevano previsto che, qualora l’appartamento non fosse stato consegnato entro trenta mesi dal rilascio della concessione edilizia, la venditrice avrebbe rimborsato al P. la somma dal medesimo versata, maggiorata in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta;
– che con successivo atto la soc. Due P. aveva venduto alla coop. Arci Casa vari terreni, tra i quali il terreno edificabile ove avrebbe dovuto essere costruito l’appartamento promesso al P.;
– che, contestualmente alla stipula dell’atto pubblico, le parti avevano regolato a mezzo di scrittura privata la successione della coop. Arci Casa alla soc. Due P. nel rapporto contrattuale instauratosi fra quest’ultima ed il P., prevedendo che la prima assumesse tutti gli oneri, obbligazioni e diritti che a sua volta la soc. Due P. aveva contratto, nei confronti di P.L., subentrando alla Due P. a tutti gli effetti di legge;
– che a seguito di tale vendita del terreno e, ancora più, dell’inserimento dello stesso in un comparto del piano di edilizia economica e popolare, non avrebbe più potuto essere realizzato l’appartamento con le caratteristiche promesse a P.L., per cui la soc. Due P. era risultata inadempiente e non più in grado di adempiere a quanto previsto nel preliminare di vendita del 30 dicembre 1992;
– che con sentenza n. 108/98 il Tribunale di Arezzo, decidendo sulla domanda proposta dal P. nei confronti della soc. Due P., aveva dichiarato risolto per inadempienza della promittente alienante il preliminare del 30 dicembre 1992 ed aveva condannato la stessa a rimborsare al P. la somma di L. 250.000.000, oltre interessi;
– che a seguito di tale sentenza essa soc. Due P. aveva versato al P. la somma complessiva di L. 345.000.000;
– che quindi la coop. Arci Casa era tenuta a tenere indenne essa società attrice da quanto pagato in favore del P..
La convenuta, costituitasi, contestava il fondamento della domanda, che veniva accolta, con sentenza in data 18 aprile 2005, dal tribunale adito, il quale osservava che l’impegno assunto dalla coop. Arci Casa era sottoposto alla duplice condizione risolutiva della mancata riassegnazione all’Arci Casa, da parte del Comune di Arezzo, dei terreni oggetto dell’atto pubblico e del rifiuto della cessione alla medesima coop. Arci Casa, da parte di P.L., M.L. e M.C. ad un determinato prezzo delle particelle di loro proprietà comprese nell’area destinata ad edilizia popolare denominata zona 81 sul prg del Comune di Arezzo;
era pacifico il fatto che fosse intervenuta la riassegnazione dei terreni da parte del Comune, mentre non risultava provato l’avveramento della seconda condizione.
La Cooperativa Arci Casa proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Firenze con sentenza in data 13 marzo 2008, in base alla considerazione che le clausole sub A e B della scrittura privata in esame costituiscono certamente, a parere della Corte, condizioni risolutive degli impegni aggiuntivi assunti dall’acquirente con la scrittura stessa: la Cooperativa acquirente si assume, infatti, con la scrittura de qua, certi oneri quale "ulteriore forma di pagamento"; tuttavia si prevede che tali obbligazioni vengano meno se non accadano determinati fatti;
… quanto alla condizione risolutiva sub B deve considerarsi preliminarmente che sarebbe spettato alla Cooperativa Arci Casa, la quale invoca l’operatività della condizione risolutiva stessa, di fornire la prova dell’avveramento di essa… tale prova è mancata radicalmente posto che l’attuale appellante non solo non ha provato il fatto dedotto dalle parti in condizione … ma, addirittura, ha omesso del tutto di provare il necessario presupposto fattuale del rifiuto stesso, ovvero il fatto che la Cooperativa Arci Casa avesse, almeno, provveduto a formulare agli stessi terzi la corrispondente proposta di acquisto …
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, la coop. Arci Casa.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente insiste nel sostenere che la sentenza impugnata ha qualificato le clausole per cui è causa quali condizioni risolutive espresse sulla base della sola formulazione delle stesse (tra l’altro affermando che in base ad esse le obbligazioni aggiunge assunte sarebbero "venute meno", mentre nel testo delle clausole si dice "la presente scrittura non avrà valore"), trascurando che dal contesto complessivo della scrittura privata in cui erano inserite era desumibile che si trattava di condizioni sospensive.
Il motivo è infondato.
Occorre premettere che si discute ormai soltanto della clausola B (del seguente tenore: la presente scrittura privata non avrà valore qualora i signori P.L., … M.L., …, M.C., … i rifiutassero di cedere ad un pezzo che non superi le L. 100.000 (centomila) al mq., le particelle di terreno di loro proprietà comprese nell’area destinata ad edilizia popolare…).
Gli argomenti addotti dalla cooperativa ricorrente non sono, in primo luogo, idonei a superare la lettera delle clausole in questione, che fa concludere per la natura risolutiva delle condizioni in esse previste, come ritenuto, con motivazione sintetica, ma sufficiente dalla sentenza impugnata, in conformità al fatto che tali pattuizioni accessorie erano inserite in un contratto di cui era prevista la efficacia immediata (acquisto da parte della coop. Arci Casa di terreni della soc. Due P. e accollo delle obbligazioni di da quest’ultima assunte nei confronti di P.L.).
In secondo luogo l’interpretazione proposta dalla cooperativa ricorrente, si ritorcerebbe contro la stessa.
Occorre partire dalla considerazione che la condizione di cui si discute, pur non potendo essere considerata unilaterale in senso proprio, era stata comunque pattuita nell’interesse della coop. ARCI CASA. Quest’ultima, infatti, era interessata all’affare, comprendente l’acquisto del terreno della soc. Due P. (con subentro negli obblighi assunti dalla stessa nei confronti di P.L.) solo (tra l’altro) ove avesse potuto acquistare anche altri terreni ad un prezzo non superiore ad una certa cifra.
L’evento dedotto in condizione poi era un fatto negativo, costituito appunto dalla mancata disponibilità dei proprietari dei terreni in questione a venderli al prezzo previsto.
Ora, se la condizione fosse stata sospensiva, il verificarsi dell’evento dedotto in condizione avrebbe reso definitivamente efficace la scrittura privata, contro quello che era chiaramente l’interesse della coop. ARCI CASA. Tale interesse, invece, avrebbe trovato tutela solo considerando la condizione come risolutiva, in quanto il venir meno della possibilità di acquistare i terreni ad un prezzo ritenuto conveniente avrebbe sciolto la coop. ARCI CASA dagli obblighi assunti.
Il secondo motivo si conclude con il seguente quesito di diritto:
Dica la Corte Suprema adita se l’art. 2967 c.c. sia da interpretarsi nel senso che gravi sulla parte che sostiene il sorgere di un’obbligazione il verificarsi del fatto costituente l’apposita condizione sospensiva e, quindi, che, nella fattispecie concreta, spettasse alla Due P. s.r.l. dimostrare che il mancato acquisto da parte della Cooperativa A.R.C.I. – Casa, delle particelle di proprietà M. e P. descritte nella clausola "B" della scrittura privata inter partes datata 25.05.1994 fosse dipeso non dalla mancata disponibilità della proprietà dei proprietari alla vendita dei terreni al prezzo massimo di L. 100.000 al mq. bensì dalla mancata disponibilità della Cooperativa stessa all’acquisto.
Il quesito, di difficile comprensione, è del tutto inconferente rispetto al thema decidendum.
Esso fa riferimento all’onere della prova e al contenuto di tale prova in ordine al verificarsi (o al mancato verificarsi) di una condizione sospensiva quando la sentenza impugnata ha ritenuto che la condizione fosse risolutiva e che comunque vi fosse la prova del verificarsi della stessa.
La totale inconferenza del quesito comporta la inammissibilità del motivo, il quale sarebbe comunque infondato, in quanto in esso si invoca essenzialmente l’art. 1359 c.c. il quale risulta estraneo alla ratio decidendi della sentenza impugnata, quale non ha fatto riferimento.
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Non avendo la soc. DUE P. svolto attività difensiva in questa sede, nessun provvedimento va emesso in ordine alle spese.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso.
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