Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1. – Con atto Notaio Bonfrate 14 maggio 1993 i coniugi G. – I. acquistavano da Q.M. una villetta a schiera, in (OMISSIS). Nell’atto il venditore si impegnava alla consegna del certificato di abitabilità "al più presto possibile".
Con atto stragiudiziale notificato il 19 aprile 1996 gli acquirenti diffidavano il Q. a procurare loro la certificazione di abitabilità dell’immobile, assegnandogli il termine di settanta giorni dalla notificazione, così concludendo: "avvertono altresì lo stesso Signor Q.M. che non adempiendo nel termine su indicato, sarà promossa azione di risoluzione e/o nullità e/o annullamento del contratto di compravendita con restituzione del prezzo pagato, con interessi, spese sostenute e danni maturati e/o maturandi".
L’11 ottobre 1996 gli attuali ricorrenti davano inizio al giudizio con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Taranto, chiedendo, per quanto ancora interessa in questa sede, la risoluzione del contratto per non aver il convenuto adempiuto all’obbligo specificamente assunto con l’atto di fornire il certificato di abitabilità di cui l’immobile era sprovvisto. Al riguardo rilevavano che tale certificato non poteva essere rilasciato per difetti di progettazione consistenti nella collocazione del piano di sedime della palazzina al di sotto del livello di una falda freatica e nella mancanza di una adeguata impermeabilizzazione della struttura.
Gli attori assumevano le seguenti conclusioni: "dichiarare, per le causali di cui in premessa, che il contratto di compravendita immobiliare de quo … va risolto ai sensi degli artt. 1453, 1454, 1455 e 1477, per inadempimento del venditore per non aver fornito agli istanti, neppure dopo diffida ad adempiere entro giorni 70 dalla notifica, il certificato di abitabilità dell’immobile de quo" instando anche per la declaratoria di nullità o di annullamento del contratto, stante "il difetto di un requisito essenziale".
L’impresa venditrice si costituiva nel giudizio e, oltre a contestare le pretese di parte attrice, chiamava in garanzia il progettista in relazione agli indicati difetti di progettazione.
Il Tribunale rigettava le domande di nullità e di annullamento, "non essendo ravvisabile nei fatti da essi dedotti alcuna delle fattispecie che, a norma del codice civile, potrebbero giustificare siffatte pronunce".
Dichiarava poi risolto il contratto di compravendita immobiliare concluso dalle parti il 14.5.1993 alla scadenza del termine di sessanta giorni dalla notifica della diffida ad adempiere.
2. – Avverso tale sentenza il Q. proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte territoriale, la quale riteneva inadeguata la diffida ad adempiere formulata, mancando una dichiarazione specificamente finalizzata a far valere la risoluzione di diritto in conseguenza del mancato richiesto adempimento allo scadere del termine assegnato, mancando l’esplicitazione della indisponibilità degli intimanti a sopportare ulteriori ritardi e collegando anzi all’inadempimento l’esplicita volontà di promuovere "azione di risoluzione e/o nullità e/o annullamento del contratto di compravendita".
La Corte territoriale rilevava inoltre l’inesistenza di un adeguato apprezzamento da parte del Tribunale sulla importanza dell’inadempimento e sulla necessità dell’accertamento giudiziale della sua gravità ai sensi dell’art. 1455 c.c., nel quadro della economia generale del negozio, della situazione verificatasi alla scadenza del termine fissato, dell’interesse dell’intimante all’esatto adempimento e degli aspetti soggettivi rilevabili tramite un’indagine unitaria sul comportamento del debitore.
La Corte rilevava, infine, che "anche quando si voglia diversamente valutare la richiesta di adempimento dell’aprile 1996 e ravvisarsi formalmente la diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c., non può inferirsene la risoluzione di diritto del contratto di compravendita per la accertata mancanza della gravità e/o rilevanza dell’inadempimento".
Dopo tale conclusione il Giudice di Appello rileva ancora, per i fini di cui alla domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453, alternativamente proposta dai coniugi G. – A. e riproposta in sede di appello, che il complesso di atti posti in essere in corso di causa dal Q. ai fini dell’ottenimento della certificazione di abitabilità, è comportamento che esclude la gravità dell’inadempienza, requisito per la pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto.
3. Avverso tale decisione i coniugi G. – A. propongono ricorso per cassazione con quattro motivi. Resiste il Q. con controricorso. Resiste altresì l’intimato arch.
GA., che propone ricorso incidentale condizionato, affidato ad un motivo. I ricorrenti principali e il Q. hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
1. I ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza, vanno riuniti ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Il ricorso principale è infondato e va respinto; l’incidentale condizionato resta assorbito.
2. Il ricorso principale – I motivi del ricorso.
2.1 – Col primo motivo si deduce: "nullità del contratto per violazione di norme imperative. Violazione e falsa applicazione della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, e dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, e, ancora inesistente, o, almeno insufficiente motivazione circa questi punti decisivi della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5".
A giudizio dei ricorrenti erroneamente il Tribunale prima e la Corte d’appello poi avevano rigettato la domanda di nullità o di annullamento del contratto, malgrado le accertate difformità dell’immobile costruito dal Q., che lo avevano costretto a richiedere in corso di causa una concessione di variante in sanatoria, pur avendo nell’atto di trasferimento dichiarato che l’immobile in questione era stato realizzato in conformità al progetto ed alla concessione edilizia a suo tempo rilasciata dal Comune. Di qui la nullità del contratto nella L. n. 47 del 1985, ex art. 40, posto che la richiesta in sanatoria era stata avanzata diversi anni dopo la stipula del contratto (avvenuta nel 1993) e precisamente nel 1997. La non conformità al vero della dichiarazione resa nell’atto pubblico del 1993 aveva determinato l’invocata nullità, che comunque poteva essere pronunciata d’ufficio. Lamentano inoltre i ricorrenti la violazione dell’art. 112 c.p.c., per non essere state considerate le norme in questione.
Il motivo è inammissibile, perchè sulla questione della ritenuta e dedotta nullità (o annullamento) del contratto si è formato il giudicato per effetto della pronuncia al riguardo del Tribunale di Taranto. Nel giudizio d’appello non risulta (dalla relativa sentenza) che i ricorrenti abbiano mosso censure sul punto, nè, in violazione del principio di autosufficienza, indicano ove tali censure siano state avanzate. Tale questione, seppure attinente alla dedotta nullità, non può essere affrontata di ufficio in relazione all’intervenuto giudicato sul punto.
2.2 – Col secondo motivo viene dedotta la "avvenuta risoluzione del contratto ope legis in dipendenza del protrarsi dell’inadempimento colpevole anche dopo la scadenza del termine assegnato nell’atto di diffida: violazione e falsa applicazione dell’art. 1454 cod. civ. e art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Sullo stesso punto, decisivo della controversia, insufficiente contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5". Avrebbe errato la Corte territoriale a ritenere che la diffida ad adempiere, notificata il 19 aprile 1996, non era idonea ad integrare la risoluzione di diritto del contratto una volta scaduto il termine assegnato. Osservano i ricorrenti che chiara era la diffida ad adempiere nel termine di 70 giorni, congruo tenuto anche conto del lasso di tempo di circa tre anni trascorso dalla stipula del contratto e che la "comminatoria della risoluzione… traspare totalmente chiara sia dal testo che da tutto il complesso della diffida, … appare straordinario che i giudici della Corte di merito… non l’abbiano colto". Riconoscono i ricorrenti che nel testo non si fa cenno ad una "risoluzione di diritto" trascorso il termine assegnato, ma affermano che il senso complessivo della diffida era rivolto alla previsione di una risoluzione di diritto.
Trattandosi di un atto stragiudiziale e, quindi, non "tecnico" occorre tener conto della libertà di espressione, individuandosi però chiaramente lo scopo cui tale atto era rivolto, apparendo evidente la volontà "di non voler più l’adempimento" trascorso il termine".
Il motivo, ai limiti dell’ammissibilità per la violazione del principio dell’autosufficienza, risulta infondato, posto che si risolve in una critica delle valutazioni di merito operata dalla Corte territoriale quanto alla ritenuta non idoneità della diffida ad adempiere del 19 aprile 1996 ad integrare la risoluzione di diritto del contratto, una volta scaduto il termine assegnato. La Corte territoriale al riguardo, con motivazione che appare esaustiva e autosufficiente, ha chiarito che l’espressione letterale contenuta nella lettera in questione ("non adempiendo nel termine sopra indicato, sarà promossa azione di risoluzione e/o nullità e/o annullamento del contratto di compravendita con restituzione del prezzo pagato…") non lascia margine a diversa interpretazione rispetto a quella adottata, non facendosi alcun riferimento alla risoluzione di diritto. Al riguardo la Corte territoriale fa applicazione di condivisi principi di diritto, ritenendo che la diffida ad adempiere, pur non necessitando di formule sacramentali, ha la finalità di fissare uno spazio di tempo entro il quale l’altra parte deve adempiere alla propria prestazione pena la risoluzione ope legis del contratto, avendo tale dichiarazione la funzione di favorire l’assunzione di una chiara posizione rispetto alla esecuzione del contratto ed esplicitare alla parte diffidata "l’indisponibilità dell’intimante a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento". 2.3 – Col terzo motivo di ricorso in via subordinata si deduce "l’avvenuta risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.. Omessa pronuncia sul punto. Violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 cod. civ., e degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., nonchè insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione, cerca punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5". La Corte non aveva pronunciato sulla domanda ex art. 1453 e in ogni caso aveva errato nel ritenere non fondata la gravità dell’inadempimento posto che il Q. aveva semmai adempiuto durante il giudizio (adempimento che peraltro viene contestato). Di tale attività successiva la Corte non avrebbe dovuto tener conto.
Anche tale motivo di ricorso è infondato. La Corte territoriale ha, infatti, affermato l’intervenuto silenzio assenso sulla regolarizzazione amministrativa richiesta dal venditore e, sotto tale profilo, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto, ha ritenuto (con valutazione di merito insindacabile in questa sede, se non sotto il profilo della motivazione, che appare idonea ed adeguata) inidoneo quello del venditore ad integrare i presupposti per la pronuncia di inadempimento. Al riguardo, la Corte territoriale ha applicato principi già affermati da questa Corte, e condivisi da questo Collegio, in ordine agli effetti che determina, nella economia contrattuale, la mancata consegna del certificato di abitabilità. Al riguardo questa Corte ha, infatti, affermato (Cass. 2010 n. 13231 – rv 613155) che "In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda".
Sono poi inammissibili gli altri profili del motivo che contestano l’intervenuto silenzio-assenso, prospettandosi profili revocatori che sono inammissibili in questa sede.
Col quarto motivo di ricorso in relazione all’assoluta gravità dell’inadempimento viene dedotta la "violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 cod. civ., del R.D. 27 luglio 1984 n. 1265, art. 221;
della L. n. 47 del 1985, artt. 35, 41, 52; nonchè, ancora della L. n. 46 del 1990, art. 11, del D.P.R. n. 425 del 1994, art. 4 e degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., nonchè nullità della sentenza, e comunque insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5".
La Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere "mini offensivo" l’inadempimento del Q., attesa comunque l’assenza del certificato di abitabilità che costituisce di per sè grave inadempimento dando luogo ad una consegna di bene diverso da quello promesso. Non erano state poi considerate le circostanze degli effetti dei vizi denunciati quanto alla salubrità degli ambienti e dall’aver i ricorrenti subito anche una imputazione di costruzione abusiva in relazione a tale inadempimento.
Anche tale ultimo motivo è infondato, posto che si risolve in una critica alle valutazioni di merito sul punto della Corte territoriale. I ricorrenti prospettano una loro valutazione (e qualificazione) dei fatti e dei comportamenti, sostanzialmente richiedendo alla Corte di operare un nuovo giudizio di merito che le è inibito. La Corte territoriale ha ampiamente ed adeguatamente motivato sul punto, chiarendo perchè il comportamento dell’odierno resistente, pur significativo nell’economia del contratto, valutato complessivamente, non potesse dar luogo alla valutazione necessaria per integrare il grave inadempimento. La memoria depositata non fornisce elementi che possano condurre ad una diversa conclusone.
3. Il ricorso incidentale condizionato Il ricorrente in via incidentale deduce "violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 92 c.p.c., e segg.. Insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5". Osserva che la Corte d’appello aveva omesso di motivare in merito al capo di impugnazione al punto 7 dell’appello con il quale Q.M. aveva richiesto di accertare che in ogni caso gli inadempimenti lamentati andavano ascritti alla responsabilità del progettista e direttore dei lavori. Al riguardo osserva di non di non aver accettato il contraddittorio sui fatti nuovi (errata progettazione ed altro) da cui sarebbe conseguita la responsabilità per il mancato rilascio dell’abitabilità. Aveva in ogni caso dimostrato che i difetti delle costruzioni non erano a lui imputabili, essendosi anche dimesso dall’incarico di direttore dei lavori proprio a causa dell’errata esecuzione delle opere. La Corte d’appello di Lecce, omettendo di deliberare sul punto, faceva derivare da tale decisione la ritenuta compensazione integrale delle spese dei due gradi di giudizio. Propone quindi al riguardo ricorso incidentale condizionato avverso tale parte della sentenza della Corte territoriale in punto liquidazione delle spese alla fine di ottenere, in caso di accoglimento del ricorso principale e di rimessione della causa ad altra Corte d’appello la possibilità di discutere in quella sede sulla regolazione delle spese del giudizio.
Il rigetto del ricorso principale determina l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato.
4. – Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale e dichiara assorbito l’incidentale condizionato. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate per ciascuna parte resistente in 4.000,00 Euro per onorari e Euro 200,00 per spese, oltre accessori di legge.
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.