Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1) P.A. con preliminare del 1996 si impegnò ad acquistare un terreno edificatorio, sito in (OMISSIS), che ricadeva nella zona di lottizzazione Conca d’oro.
Nel luglio 1997 chiese l’annullamento del contratto, per errore. Il tribunale di Lecce rigettò la domanda e accolse quella riconvenzionale, di risoluzione per inadempimento, proposta dal promittente venditore S.F..
L’appello del promissario acquirente P. veniva accolto dalla Corte d’appello di Lecce il 19 ottobre 2004.
La Corte territoriale rilevava che il terreno ricadeva in un piano di lottizzazione; che l’odierno resistente P.A. aveva stipulato nel 1996 il contratto preliminare di acquisto credendo che l’immobile avesse attuale e concreta attitudine edificatoria; che il terreno non si era rivelato tale, perchè l’edificabilità era subordinata al consenso del proprietario di altro lotto confinante, il quale aveva negato tale consenso.
Per la Corte sussisteva quindi errore essenziale, riconoscibile da parte del venditore.
S.F. impugna questa sentenza con ricorso per cassazione, notificato il 4 novembre 2005, con due censure.
P. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
2) La Corte d’appello ha ritenuto: che fosse pacifica la statuizione secondo la quale non era possibile edificare il lotto a causa del rifiuto di un terzo, proprietario delle altre particene, di procedere ad alcuna edificazione;
che l’errore era caduto sulla concreta ed effettiva edificabilità del bene, che interessava al P., costruttore edile, in vista "di un concreto sfruttamento edilizio";
che l’errore in ordine alla concreta utilizzabilità del terreno era agevolmente riconoscibile dalla parte venditrice; che lo S. non aveva avvertito il P. del presupposto cui era subordinata la edificabilità;
che era irrilevante l’eventuale colpevolezza del P. nell’ignorare i vincoli del piano di lottizzazione, non essendo "richiesto che l’errore sia incolpevole".
Nei due motivi di ricorso, congiuntamente trattati, il promittente venditore S.F. denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1429 e 1431 c.c., e vizi di motivazione.
La prima censura non è fondata: L’errore sulle caratteristiche di edificabilità del fondo compravenduto, anche se provocato dall’ignoranza della disciplina urbanistica, deve essere ricondotto all’errore sulle qualità dell’oggetto del contratto, ai sensi dell’art. 1429 cod. civ., n. 2, piuttosto – che all’errore di diritto, perchè la destinazione del fondo è attinente alle sue caratteristiche reali, in senso funzionale, economico e sociale (Cass. 13578/91; 5900/97; 11364/00; 11358/00; 10818/00).
La sentenza impugnata ha fatto correttamente riferimento alla qualità dell’oggetto della prestazione e ha indagato i presupposti essenzialità e riconoscibilità – che sostanziano l’errore rilevante ex art. 1428 e 1429 c.c., ai fini dell’annullamento del contratto.
Le censure più penetranti si appuntano infatti sui profili concernenti la motivazione in ordine alla riconoscibilità dell’errore.
In particolare essi attengono: a) alla veridicità del rifiuto apriorìstico del terzo confinante di edificare, circostanza che viene negata sulla base di risultanze non analizzate dalla sentenza d’appello e che vengono specificamente indicate a pag. 9 del ricorso.
B) alla precisazione che il contratto preliminare prevedeva la cessione non di un lotto genericamente edificatorio – e tento meno di attuale e concreta edificatorietà -, ma di un suolo edificatorio ricadente nel piano di lottizzazione Conca d’oro, cioè con edificabilità inequivocabilmente sottomessa alle condizioni del Piano; C) alla incongruenza costituita dal considerare possibile che il P., imprenditore edile, ignorasse il limite di fatto all’edificabilità rappresentato dalla necessità del consenso altrui, dando per scontato che il venditore S. potesse riconoscere l’errore in tal modo commesso dalla sua controparte contrattuale.
4) La doglianza coglie nel segno.
E’ del tutto apodittica l’affermazione che l’errore in ordine alla concreta utilizzabilità del terreno per fini edilizi fosse "agevolmente riconoscibile alla controparte" (cioè al promittente venditore). Essa si fonda soltanto sulla seguente motivazione:
"proprio perchè in contratto il terreno era indicato come edificatorio".
Con evidenza trattasi di spiegazione tautologica: è nel giusto parte ricorrente quando obietta ad essa che il terreno promesso in vendita era ed è qualificabile come edificatorio. Tale qualità è confermata – e non smentita – dall’inserimento in un piano di lottizzazione, che assicura anzi regole specifiche cui rifarsi ai fini della progettazione.
La riconoscibilità dell’errore doveva e poteva essere desunta o smentita dalla maggiore o minore competenza del compratore circa i limiti che l’inserimento in una lottizzazione comporta;
dall’effettivo superamento di essi da parte di altri colottizzanti;
dalla notorietà o meno del rifiuto di uno dei colottizzantì di assentire altre edificazioni; dalla conoscibilità della rilevanza impediente di tale eventuale rifiuto. In sostanza doveva emergere come il P., sebbene fosse competente del settore, si fosse avventurato nella promessa di acquisto, ignorando che fosse sorto o che potesse sorgere il limite di cui si è detto; che tale errore fosse riconoscibile dal venditore, nonostante le circostanze in senso contrario addotte dal ricorso.
La motivazione contenuta nella sentenza impugnata non affronta criticamente questo aspetto decisivo della controversia, ditalchè si impone la cassazione di essa con rinvio alla medesima Corte d’appello, che giudicherà in diversa composizione e liquiderà anche le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, che provvedere anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
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