Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Nell’ambito di un giudizio in cui era stato convenuto da Mu.
G. per l’accertamento della legittimità del recesso da un contratto preliminare di vendita di un sottotetto, cui non era seguita la stipula del definitivo per problemi inerenti alla sanatoria edilizia del bene, M.G. chiamava in garanzia impropria il comune di Tremestieri Etneo, cui addebitava l’illegittimo rifiuto di rilasciare il certificato di abitabilità dell’immobile, in esito alla domanda di sanatoria approvata l’11.3.1993. Transatta la lite tra le parti originarie, la causa, proseguita tra il M. e il predetto Comune, era definita in primo grado con sentenza del Tribunale di Catania, che rigettava la domanda di garanzia volta al rimborso delle spese sostenute dal M. per la transazione e compensava integralmente le spese di giudizio.
Sull’appello principale del M. e incidentale del Comune, la Corte d’appello di Catania confermava la sentenza di primo grado, salvo che sulle spese, che poneva a carico dell’appellante.
La Corte etnea, ricostruita diacronicamente la vicenda in relazione alle due domande di concessione in sanatoria presentate e ai pareri espressi in merito dalla commissione edilizia comunale, rilevava che il primo progetto presentato nell’interesse del M. non recava alcuna indicazione relativa al sottotetto, e che quest’ultimo era stato giudicato dalla commissione edilizia come una costruzione nuova che realizzava un aumento di volumetria rispetto al progetto originariamente approvato, sicchè, concludeva la Corte, il comune non aveva alcun obbligo di rilasciare certificazioni di cambio d’uso del sottotetto e/o di licenza di abitabilità dello stesso. In relazione al successivo progetto del 18.12.1987 osservava che lo stesso non era accompagnato da alcuna specifica richiesta, ma vi era allegata una relazione tecnica nella quale si precisava che il sottotetto aveva conservato le originarie dimensioni di mq. 148,66 e che sarebbe stato adibito ad abitazione. Su tale secondo progetto la commissione edilizia aveva espresso parere contrario, avendo riscontrato, fra l’altro, che il progetto era difforme da quello approvato con la precedente licenza edilizia del 17.1.1968 e che quello realizzato era privo di agibilità e conformità. Rilevava, inoltre, che sempre la commissione edilizia in una successiva seduta, sempre avente ad oggetto la seconda domanda di concessione in sanatoria, aveva deciso di rinviare la decisione, osservando che l’immobile per il quale era stata chiesta la variazione d’uso ricadeva in zona di rispetto cimiteriale, sicchè occorreva un parere legale per stabilire se ricorressero le condizioni per un’autorizzazione in deroga. Rilevava che la circostanza che nel frontespizio del secondo progetto fosse stato apposto il timbro "visto e approvato" dalla commissione edilizia dell’11.3.1993, non voleva significare che per tale solo fatto fosse stata approvata ogni opera indicata nel progetto, incluso il sottotetto, atteso che il progetto medesimo era finalizzato esclusivamente a evidenziare le variazioni necessarie al cambio di destinazione d’uso, che, peraltro, non era stato neanche chiesto con l’istanza originaria del 14.1.1987 con riferimento al sottotetto. Inoltre, il fatto che il M. avesse presentato, in separata sede, una domanda di sanatoria per il sottotetto e pagato la relativa oblazione non autorizzava a ritenere che il locale stesso fosse stato sanato in virtù dell’approvazione del progetto destinato a giustificare il solo cambio d’uso.
La Corte territoriale concludeva, pertanto, nel senso che la mancanza di un progetto regolarmente approvato riguardante il locale sottotetto, e il fatto che il comune di Tremestieri non avesse emesso la concessione in sanatoria, rendeva giustificato il rifiuto di quest’ultimo di rilasciare la certificazione necessaria per il trasferimento dell’immobile, non essendo commerciabili i beni abusivamente realizzati.
Per la cassazione di detta sentenza ricorre M.G., con un unico motivo, illustrato da memoria.
Resiste con controricorso il comune di Tremestieri, che pure ha presentato memoria.
Motivi della decisione
1. – Con l’unico motivo di ricorso è denunciata la violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40 recepita dalla L.R. Sicilia n. 37 del 1985, con riferimento alla L. n. 662 del 1996, art. 38 nonchè l’insufficiente e contraddittoria motivazione e l’esame insufficiente ed incompleto di documenti acquisiti agli atti.
1.1. – La Corte territoriale, sostiene il ricorrente, per un verso ammette che taluni provvedimenti di diniego del mutamento di destinazione dell’intero fabbricato furono manifestati fino al 1992, in particolare quello del 28.11.1987, con il quale si assumeva che il locale sottotetto rappresentasse un aumento di cubatura rispetto alle previsioni del progetto originario, e quella dell’1.12.1992, con la quale si rilevava addirittura che l’intero fabbricato ricadeva in zona di rispetto cimiteriale. Ma la stessa Corte, prosegue il ricorrente, aveva ricordato che in data 18.12.1987, cioè dopo la nota del 28.11.1987, era stato presentato altro progetto, sicchè appare evidente la contraddittorietà del richiamo della nota del novembre per giustificare la mancata approvazione del progetto successivamente presentato; mentre la stessa Corte ricorda che nella seduta del 26.11.1992 la commissione edilizia aveva deciso di rinviare la decisione osservando che l’immobile ricadeva in zona di rispetto cimiteriale, informandone il ricorrente in data 1.12.1992, per poi affermare che l’immobile ricadeva in zona con vincolo di inedificabilità assoluta. Fatto sta, prosegue il ricorrente, che la commissione edilizia l’11.3.1993 approvò il progetto presentato il 14.12.1987, come afferma la stessa Corte d’appello, dal che si deve desumere che i dinieghi precedenti dovevano ritenersi superati e così pure la questione del vincolo di rispetto cimiteriale. Ma la Corte d’appello ha ritenuto irrilevante tale circostanza, in quanto il progetto approvato sarebbe stato finalizzato esclusivamente al mutamento di destinazione di uno dei locali adibiti a cinema, cambiamento neanche chiesto con l’istanza originaria del 14.1.1987 con riferimento al locale sottotetto. La Corte etnea non spiega, però, che rilevanza possa avere l’istanza originaria del 14.1.1987, visto che il timbro di approvazione è apposto al progetto esecutivo successivo, del 14.12.1987, cui è allegata domanda dicente:
"Oggetto: cambio di destinazione d’uso da cinema con annesso bar e locali botteghe, laboratori, depositi e bar proprietà del sig. M.G.. In allegato invio gli elaborati grafici da voi citati nella lettera del 28.11.1987 prot. N (OMISSIS), precisando che per l’unità immobiliare ricavata nel sottotetto è stata fatta domanda di sanatoria presentata in data 29.12.1986 prot. (OMISSIS)", il che dimostra la contraddittorietà della motivazione. Come se ciò non bastasse, prosegue il ricorrente, la richiesta di sanatoria per mutamento di destinazione è esplicitata nella relazione tecnica allegata alla domanda, nella quale è specificato che il sottotetto avrebbe conservato le stesse dimensioni di mq. 148,66 e che sarebbe stato adibito ad abitazione. Per tacere, poi, del fatto, che i locali sottotetto sono stati, altresì, compiutamente descritti e individuati nel progetto. In sostanza, afferma il ricorrente, la Corte di merito ha completamente travisato i fatti, dal momento che ha ritenuto di potersi riferire ad un’istanza di sanatoria del 14.1.1987, nella quale non si faceva menzione dei locali del sottotetto, senza tener conto del fatto che quella del 14.12.1987, che invece invocava espressamente la sanatoria relativamente agli stessi, era stata approvata in data 11.3.1993, con provvedimento la cui portata non può essere sminuita dalla nota inviata dal comune il 23.11.1993, che non può avere carattere probatorio trattandosi di dichiarazione derivante dalla medesima parte inadempiente.
1.2. – Ugualmente illegittime, afferma il ricorrente, sono le considerazioni che la Corte d’appello ha svolto in ordine all’asserita irrilevanza della presentazione di una domanda di sanatoria (quella del 14.12.1987) e del pagamento della relativa oblazione. Sfugge, sostiene il ricorrente, alla Corte territoriale che a norma della L. n. 47 del 1985, art. 40 recepita dalla L.R. siciliana n. 37 del 1985, ai fini della circolazione dei beni era sufficiente l’attestazione della presentazione della domanda di sanatoria e la prova del pagamento della prima rata dell’oblazione, sicchè poteva ostarvi solo l’intervenuto rigetto, che nella specie non è stato in alcun modo provato. Pertanto, il comune di Tremestieri avrebbe potuto negare il rilascio dell’abitabilità solo a seguito di un provvedimento di rigetto dell’istanza di sanatoria, il che non è avvenuto, nè è stato affermato dalla Corte di merito.
Ancor più errata, poi, è l’affermazione dell’incommerciabilità del bene, contenuta nella sentenza impugnata, atteso che ai sensi della norma citata la nullità dell’arto di alienazione dell’immobile consegue non al mancato rilascio del provvedimento di sanatoria, ma alla sola mancata dichiarazione, da parte del venditore, degli estremi della domanda di concessione in sanatoria. Il rifiuto del comune di Tremestieri è illegittimo anche per violazione della L. n. 662 del 1996, art. 58 in base al quale gli immobili oggetto di sanatoria possono essere comunque trasferiti prima della definizione della pratica con il rilascio del provvedimento amministrativo, purchè ricorrano determinate circostanze indicate nella stessa norma.
2. – Il motivo è infondato in relazione a ciascuna delle censure in cui si articola.
2.1. – In ordine alla prima va osservato che il vizio di contraddittorietà della motivazione, sia nell’ipotesi di contrasto tra dispositivo e motivazione stessa, sia nel caso di assoluta inconciliabilità delle ragioni esposte a fondamento della decisione, è tale solo se intrinseco alla sentenza, afferendo alla sua stessa logicità, e può, pertanto, essere riscontrato nel suo solo ambito, non rilevando, al riguardo, eventuali contrasti – pur denunciagli sotto altri profili – tra le affermazioni della stessa sentenza ed il contenuto di altre prove e documenti (Cass. nn. 6787/00 e 2498/94);
con la conseguenza che esso non può essere tratto dal confronto con parametri valutativi esterni (Cass. nn. 1605/00 e 3615/99).
Diversamente, il controllo di legittimità sulla sentenza si tradurrebbe nell’esercizio di un sindacato di merito sulla ricostruzione e valutazione della fattispecie, affatto incompatibile con il ruolo istituzionale della S.C. 2.2.1. – Nello specifico, al di là della mera postulazione di una contraddittorietà interna alla sentenza impugnata, le censure mosse ad essa più che cogliere e specificare singoli punti decisivi lamentano una complessiva insufficiente valutazione dei fatti, e risultano imperniate, in realtà, sul riferimento a dati estrinseci alla motivazione, costituiti da riscontri di carattere documentale (l’approvazione l’11.3.1993 del progetto presentato il 14.12.1987, l’oggetto indicato nel progetto esecutivo del 14.12.1987, la relazione tecnica allegata alla domanda, la compiuta descrizione dei locali sottotetto contenuta nel progetto) che la Corte d’appello, ad avviso del ricorrente, avrebbe erroneamente valutato. Nè è esatto, in particolare, al fine di fondare una critica di carattere interno alla motivazione, sostenere che la Corte avrebbe giustificato la mancata approvazione del progetto del 18.12.1987 con un atto procedimentale – la nota del 28.11.1987 – anteriore. Al contrario, la sentenza impugnata chiarisce che "il Comune a partire dalla nota del 28.11.1987 aveva messo in evidenza l’irregolarità concernente il piano sottotetto che rappresentava un aumento di cubatura rispetto alle previsioni del progetto originario con riferimento al locale sottotetto"; e dunque, ben lungi da qualsivoglia travisamento logico, la sentenza si è limitata ad osservare che l’elemento ostativo alla sanatoria, costituito dall’aumento di cubatura relativo al piano sottotetto, era stato rilevato già in precedenza, allorchè la commissione edilizia, con riferimento all’istanza di concessione n. (OMISSIS), aveva espresso parere contrario in quanto dalla ulteriore documentazione presentata si evinceva la costruzione di un piano sottotetto e, quindi, un aumento di cubatura rispetto al progetto originariamente approvato.
Tale ricostruzione della fattispecie è immune da travisamenti logici e non è consentito, pertanto, confutarne in questa sede l’esito finale proponendo una diversa lettura degli atti di causa.
2.2. – La seconda censura, inerente alla pretesa violazione della L. n. 47 del 1985, art. 40 recepita dalla L.R. Sicilia n. 37 del 1985, con riferimento alla L. n. 662 del 1996, art. 38 non coglie, poi, la ratio decidendi della sentenza impugnata. La frase finale della motivazione di quest’ultima, per cui la mancata approvazione del progetto relativo alle variazioni del sottotetto giustificava il diniego della documentazione necessaria al trasferimento dell’immobile (id est, il certificato di abitabilità, la cui assenza aveva determinato la crisi del rapporto contrattuale fra G. M. e Mu.Gi.), "non essendo commerciabili i beni abusivamente realizzati", non è altro che un mero obiter dictum.
Venuta meno la controversia tra M.G. e G. M., la causa è proseguita in appello soltanto con riguardo alla domanda di garanzia impropria proposta da quest’ultimo contro il comune di Tremestieri, domanda rispetto alla quale l’ipotetica, astratta rogabilità dell’atto di vendita, è del tutto irrilevante (non senza osservare che essa giocherebbe, semmai, in favore del comune, posto che se la questione si esaurisse nella possibilità di stipulare l’atto pubblico di vendita, la tesi affermativa si ritorcerebbe contro lo stesso ricorrente, il quale non avrebbe di che dolersi verso la P.A. chiamata in causa). Legittimo – sebbene l’atto di vendita potesse essere rogato con il solo riferimento espresso agli estremi della domanda di concessione – il rifiuto del promissario di acquistare l’immobile in quanto privo di abitabilità (e dunque di un requisito inerente alla sua destinazione), l’unica questione controversa tra il promittente e il comune era costituita dalla legittimità o non del mancato rilascio dell’anzi detto certificato. E a tale problematica, di puro fatto, è affatto estranea la disciplina delle norme citate.
Del tutto paralogistica, infine, è la deduzione per cui, essendo stipulabile la vendita, il comune di Tremestieri avrebbe potuto negare il rilascio dell’abitabilità solo a seguito di un provvedimento di rigetto espresso dell’istanza di sanatoria. E’ vera, infatti, solo la proposizione inversa, ossia che respinta in maniera espressa l’istanza di concessione in sanatoria, non sarebbe stato più possibile rogare l’atto di vendita, come del resto afferma nella sua memoria la stessa parte ricorrente.
3. – In conclusione il ricorso va respinto.
4. – Le spese del presente procedimento di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della parte ricorrente.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui 200,00 per spese vive.
Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.