Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato l’8.7.1996 M.L. e P. V. evocavano, dinanzi al Tribunale di Catania, C. V. e V.M. e premesso che con scrittura privata del 4.11.1994 gli attori si erano obbligati a vendere ed i convenuti obbligati ad acquistare, per il prezzo di L. 85.000.000, un "intero fabbricato sito in territorio di (OMISSIS)", dichiarato dai promittenti venditori che l’immobile promesso era stato oggetto di sanatoria (giusta domanda presentata a Comune di Mascalucia il 28.3.1986, interamente corrisposta alle competenti autorità la relativa oblazione), versata dai promissari acquirenti caparra confirmatoria per L. 40.000.000 (successivamente integrata con il versamento di ulteriori L. 20.000.000), ed immessi gli stessi nella detenzione del bene, concordato entro e non oltre il 28.2.1995 il termine per la stipula del contratto definitivo, con versamento del saldo del residuo prezzo, i convenuti non adempivano all’obbligo della stipula del definitivo nel termine essenziale previsto, oltre ad avere indebitamente modificato lo stato dei luoghi, chiedevano venisse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali deducevano che non era stato possibile stipulare il contratto definitivo per le gravi irregolarità urbanistiche dell’immobile, spiegata riconvenzionaie per ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, il Tribunale adito, espletata consulenza tecnica di ufficio, rigettava la domanda attorea e in accoglimento di quella riconvenzionale dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per incommerciabilità del bene non in regola sotto il profilo urbanistico, condannando gli attori a pagare il doppio della caparra.
In virtù di rituale appello interposto dai coniugi M. – P., i quali lamentavano che il giudice di prime cure non avesse ritenuto sanabili gli abusi edilizi da loro posti in essere prima della stipula del contratto preliminare, giacchè l’insanabilità era da riferire ai soli lavori effettuati dai promissari acquirenti dopo essere stati immessi nel possesso del bene, la Corte di Appello di Catania, nella resistenza degli appellati, accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata, in accoglimento della originaria domanda attorea, dichiarava risolto il preliminare di vendita per il colpevole inadempimento dei coniugi C. – V., con diritto dei promittenti venditori a ritenere la somma di L. 40.000.000 versata a titolo di caparra confirmatoria, nonchè il diritto degli stessi alla restituzione dell’immobile oggetto del preliminare di vendita.
A sostegno della decisione la Corte territoriale evidenziava che dalla consulenza tecnica di ufficio espletata in primo grado effettivamente risultava che i promittenti venditori avevano presentato al Comune di Mascalucia istanza di sanatoria in data 28.3.1986 per alcuni abusi edilizi rientranti nella sanatoria di cui alla L. n. 47 del 1985, trattandosi di opere realizzate prima del 1984, pratica che seppure risultava incompleta della necessaria documentazione, era però ancora possibile definire positivamente con il rilascio delle concessione o licenza edilizia in sanatoria, previa presentazione di quanto mancante.
Aggiungeva, che la incommerciabilità del fabbricato era da riferire alle opere realizzate sullo stesso dai promissari acquirenti relativamente alla realizzazione di due vani al primo piano dell’edificio in luogo del locale sottotetto ed il terrazzino in quota (realizzata sul terrazzino a quota più alta e sul corpo scala una copertura a tetto), di cui alla richiesta di sanatoria presentata dal C. in data 22.2.1995 (n. 304/95 prot. n. 5873), da ritenersi improcedibile non essendo stata prodotta, ai sensi della L. n. 622 del 1996, art. 2, comma 37, la documentazione richiesta entro il termine di giorni 90 dalla notifica dell’avviso del Comune, nonchè di altri abusi per i quali non era stato possibile chiedere ed ottenere sanatoria (trasformazione di due piccoli locali accessori, pollai, esistenti nel terreno di pertinenza dell’immobile, in autonomi fabbricati, nonchè in alcune modifiche dello stabile principale sia nella distribuzione interna dei locali sia nei prospetti, con chiusura di porte e finestre esistenti ed apertura di nuove).
Concludeva che a fronte di reciproci inadempimenti, doveva ritenersi grave quello dei promissari acquirenti, essendo quello di controparte comunque emendabile.
Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Catania hanno proposto ricorso per cassazione i coniugi C. – V., che risulta articolato su un unico motivo, al quale hanno replicato con memoria i controricorrenti M. – P..
I controricorrenti hanno presentato memoria ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
Con un unico motivo i ricorrenti lamentavano la insufficiente e contraddittoria motivazione per travisamento dei fatti, avendo la corte di merito tratto spunto per la decisione adottata unicamente dalle risultanze della perizia di ufficio, attribuendo ai promissari acquirenti la realizzazione di opere abusive che invece erano state interamente realizzate dai promettenti venditori.
Il motivo è, per un verso, infondato, e, per altro, inammissibile.
Occorre premettere che il giudice del merito non è tenuto a giustificare diffusamente le ragioni della propria adesione alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, ove manchino contrarie argomentazioni delle parti o esse non siano specifiche, potendo, in tal caso, limitarsi a riconoscere quelle conclusioni come giustificate dalle indagini svolte dall’esperto e dalle spiegazioni contenute nella relativa relazione (v. Cass., 11 marzo 2002, n. 3492;
Cass. 20.5.2005 n. 10668; Cass. 13.12.2006 n. 26694).
Nè è ravvisatale nell’impianto argomentativo della sentenza la dedotta carenza di motivazione: il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico – che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte – esaurisce l’obbligo della motivazione mediante l’indicazione delle fonti del suo convincimento, senza necessità che si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti di fiducia, che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese in quanto incompatibili con le conclusioni tratte (v. Cass. 9.1.2009 n. 282; Cass. 3.4.2007 n. 8355; Cass. 13.9.2000 n. 12080). In questo senso, le critiche dei ricorrenti tendenti al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico si risolvono, in ultima analisi, in mere argomentazioni difensive, aventi sostanziale natura di merito, volte come sono a prospettare una valutazione diversa dei dati raccolti, che non può trovare ingresso in questa sede.
In altri termini, la Consulenza tecnica non viene adeguatamente censurata nè lo è la sentenza che su di essa si è basata.
Per quanto concerne le denunziate carenze della consulenza tecnica, occorre ribadire il principio secondo cui la parte che addebita alla consulenza tecnica d’ufficio lacune di accertamento o errori di valutazione oppure si duole di erronei apprezzamenti contenuti in essa (e nella sentenza che l’ha recepita) ha, innanzitutto l’onere di trascrivere integralmente nel ricorso per cassazione almeno i passaggi salienti e non condivisi e di riportare, poi, il contenuto specifico delle critiche ad essi sollevate, al fine di evidenziare gli errori commessi dal giudice del merito nel limitarsi a recepirla e nel trascurare completamente le critiche formulate in ordine agli accertamenti ed alle conclusioni del consulente di ufficio. In definitiva, le critiche mosse alla consulenza ed alla sentenza devono possedere un grado di specificità tale da consentire alla Corte di legittimità di apprezzarne la decisività direttamente in base al ricorso.
Ebbene, nella specie, i ricorrenti si sono limitati a riportare solo un brano, peraltro parziale, della consulenza contestata, ma non anche le critiche ad essa mosse, sottraendosi all’osservanza del principio di autosufficienza del ricorso. Relativamente al brano riportato, poi, occorre osservare che sebbene l’epoca di edificazione di due manufatti accessori è fatta risalire dal c.t.u. al 1934, il giudice di merito ha chiarito che nella loro struttura originaria erano "pollai", mentre i ricorrenti ne hanno completamente trasformato la destinazione in autonomi fabbricati, e come tal richiedevano una sanatoria (v. pag. 6 della sentenza impugnata).
D’altra parte è principio consolidato di questa corte che spetta al giudice di merito scegliere le risultanze probatorie ritenute decisive, sicchè la Corte di Appello ben poteva basarsi sugli accertamenti dell’ausiliare atteso che la consulenza tecnica, pur avendo di regola la funzione di fornire al giudice una valutazione relativa a fatti già provati nel processo, può legittimamente costituire fonte oggettiva di prova qualora sia stata disposta non soltanto per valutare i fatti stessi, ma anche per accertare quelli rilevabili soltanto con l’ausilio di un perito.
La consulenza tecnica di parte, per altro verso, costituisce semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio, rispetto alla quale il giudice non è tenuto a motivare il proprio dissenso (v. Cass. 13.6.2007 n. 13845).
Il ricorso è dunque infondato e va respinto, con conseguente condanna del C. e della V. in solido alla rifusione delle spese di giudizio liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.600,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge.
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