Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
rocuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.
Svolgimento del processo
G.C. e N.G.A., comproprietari di un immobile locato ad uso commerciale alla s.p.a. T.G.N., hanno intimato alla conduttrice sfratto per morosità nel pagamento del canone relativo al trimestre luglio-settembre 2006. L’amministratore e rappresentante legale della società conduttrice, T.L., era anche comproprietario in proprio dell’immobile locato.
TGN ha proposto opposizione, eccependo preliminarmente la carenza di legittimazione attiva, poichè la domanda di sfratto non era stata sottoscritta dal comproprietario T., ed assumendo che l’azione di sfratto non poteva essere proposta contro il conduttore che fosse anche comproprietario dell’immobile locato.
Nel merito, ha eccepito la scarsa importanza dell’inadempimento, in considerazione del fatto che il canone era stato pagato il 20 settembre 2006, prima dell’udienza di convalida, pur se dopo la notificazione dell’intimazione di sfratto, e che il ritardo nel pagamento era giustificato dell’inadempimento dei locatori all’obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo.
Il Tribunale di Modena ha respinto l’opposizione e la Corte di appello di Bologna – con sentenza n. 1356/2007, depositata il 16 giugno 2008 – ha confermato la decisione di primo grado.
Con atto notificato il 27 maggio 2009 la s.p.a. TGN propone tre motivi di ricorso per cassazione.
Resiste N.G.A. con controricorso.
G.C. non ha depositato difese.
Motivi della decisione
1.- La Corte di appello ha respinto l’eccezione di difetto di legittimazione sul rilievo che non vi è litisconsorzio necessario fra i comproprietari del medesimo immobile, quanto agli atti di gestione dell’immobile stesso, e che conduttore dell’immobile non era il comproprietario T., bensì la società per azioni da lui amministrata, cioè un soggetto autonomo e distinto.
Quanto al merito, ha ritenuto che il ritardo di quasi tre mesi nel pagamento del canone sia da considerare inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto, considerato anche che alle locazioni ad uso commerciale non si applica la sanatoria prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55, per le locazioni abitative.
Ha altresì rilevato che gli asseriti vizi dell’immobile non erano stati mai denunciati in precedenza e comunque non sono stati dimostrati.
2.- Con il primo motivo, denunciando violazione dell’art. 102 cod. proc. civ., artt. 832, 1571 e 1594 cod. civ., nullità della sentenza e del procedimento, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, il ricorrente assume che la Corte di appello ha disatteso il principio – enunciato anche dalla Pretura di Verona con sentenza 12 dicembre 1994 – secondo cui il conduttore di un immobile urbano che sia anche comproprietario pro indiviso dell’immobile non può essere destinatario di ordinanza di rilascio; che in ogni caso la domanda di rilascio avrebbe dovuto essere sottoscritta da tutti i comproprietari, ivi incluso il T..
2.1.- Il motivo è manifestamente infondato.
La sentenza impugnata ha correttamente rilevato che nella specie comproprietario e conduttore non coincidono, poichè conduttore non è il T. personalmente, ma la società per azioni da lui amministrata e rappresentata (all’epoca): società dotata di personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei soci e da quella di coloro che ne hanno la rappresentanza.
Nè sussiste litisconsorzio necessario fra i comproprietari, quanto al compimento degli atti di gestione, ordinaria o straordinaria, del bene comune.
La Corte di appello si è correttamente uniformata al principio per cui tutti i comproprietari hanno uguali poteri di gestione del bene comune e pertanto ciascuno di essi è legittimato a dare disdetta dal contratto di locazione e ad agire per il rilascio dell’immobile nei confronti del conduttore (Cass. civ. Sez. 3, 19 settembre 2001 n. 11806; Cass. civ. Sez. 3, 18 gennaio 2002 n. 537).
3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 5, ed omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto che il ritardo nel pagamento abbia costituito inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.
3.1.- Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ., per l’inidonea formulazione del quesito, che è generico e astratto, quanto alla violazione di legge, e del tutto mancante, quanto ai vizi di motivazione.
La norma è applicabile al presente giudizio, poichè la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della L. 18 giugno 2009, n. 69 (cfr. art. 58, comma 5, della legge).
E’ orientamento costante della Corte (cfr. di recente Cass. 25 marzo 2009, n. 7197) che il quesito di diritto deve essere formulato in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, si da consentire al giudice; di legittimità di enunciare una "regula iuris" suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata.
Ne consegue che è inammissibile il motivo di ricorso sorretto da un quesito la cui formulazione sia del tutto inidonea ad assumere rilevanza ai fini della decisione e a chiarire l’errore di diritto imputato alla sentenza impugnata, in relazione alla concreta controversia.
In altri termini, la formulazione corretta del quesito esige che il ricorrente dapprima indichi la fattispecie concreta a cui le norme invocate debbono essere applicate; poi la rapporti ad uno schema normativo tipico; infine formuli il principio giuridico di cui chiede l’affermazione.
Tali requisiti sono del tutto mancanti nel quesito formulato dal ricorrente, che così si esprime: "Se la predetta disposizione non trova applicazione nel contratto di locazione ad uso non abitativo ed in caso di risposta affermativa se l’intimato sfratto e/o risoluzione del contratto dovrà giocoforza considerarsi illegittima". 3.2.- Per quanto poi concerne i vizi di motivazione di cui all’art. 360 cod. proc. civ., n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa, insufficiente o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali essa è da ritenere inidonea a giustificare la decisione, e si deve concludere con un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto), che ne circoscriva puntualmente i limiti, si da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (Cass. civ. Sez. Unite, 1 ottobre 2007 n. 20603; Cass. civ. Sez. 3, 7 aprile 2008, n. 8897).
Nella specie la sintesi delle censure di vizio di motivazione – che rivestono particolare rilevanza, considerato che il giudizio sull’importanza dell’ inadempimento è affidato alle valutazioni di merito del giudicante ed è perciò censurabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione – è del tutto mancante.
3.3.- Il motivo di ricorso sollecita, infine, il riesame dei fatti oggetto di causa ed è inammissibile anche sotto questo profilo, essendo la sentenza impugnata congruamente e logicamente motivata.
4.- Il terzo motivo è anch’esso inammissibile per l’incongrua formulazione del quesito.
Denunciando violazione dell’art. 1460 cod. civ., in tema di eccezione di inadempimento, violazione della L. 27 marzo 1992, n. 257, sull’impiego dell’amianto nelle costruzioni, e dell’art. 32 Cost., sulla tutela del diritto alla salute, nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, il ricorrente formula il seguente quesito: "Se i locatori odierni resistenti hanno violato la norma legislativa in merito alla cessazione dell’impiego dell’amianto ed hanno altresì violato le conseguenti norme che obbligano i locatori ad eseguire le manutenzioni necessaria per la messa a norma dei locali. Se inoltre i locatori hanno…violato l’art. 32 Cost. e se l’eccezione di inadempimento sollevata dall’odierno ricorrente è legittima ed, in caso di risposta affermativa, se l’intimato sfratto e/o risoluzione del contratto dovrà giocoforza considerarsi illegittima". Il quesito in primo luogo non è congruente con la motivazione della sentenza impugnata, che ha rigettato l’eccezione di inadempimento non perchè abbia inteso disattendere le leggi sul divieto di uso dell’amianto nelle costruzioni e sugli obblighi a carico del locatore, bensì perchè ha ritenuto che la società conduttrice non abbia fornito la prova di avere mai contestato l’esistenza dei vizi, nel corso del rapporto, mentre apposita clausola del contratto di locazione dichiara che il conduttore ha esaminato i locali affittati e li ha trovati adatti al proprio uso, esenti da difetti e in buono stato di manutenzione.
In forza di tale clausola la Corte di appello ha ritenuto superflua l’ammissione delle prove.
Il motivo di ricorso ed il relativo quesito avrebbero dovuto contenere le censure rivolte dal ricorrente a queste affermazioni della sentenza impugnata.
In secondo luogo il quesito richiede che la Corte di cassazione – giudice di mera legittimità – pronunci sul merito della controversia, in termini diversi da quelli adottati dalla Corte di appello: pronuncia che non le è consentita, se non quando il ricorrente prospetti gli errori di diritto o i vizi di motivazione in cui la sentenza impugnata sarebbe incorsa, nello svolgere l’iter logico che sta alla base della sua decisione: ciò che nella specie non ricorre.
5 – Il ricorso deve essere rigettato.
6.- Le spese, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 1.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori previdenziali e fiscali di legge.
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