Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Svolgimento del processo
1. – I coniugi O. G. e L. C. convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Biella l’Immobiliare OMISSIS s.a.s. per ottenere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. del contratto preliminare di compravendita, stipulato dalla sola G. in data 29 gennaio 1988 con F. C., quest’ultimo in veste di rappresentante legale della predetta società, avente ad oggetto un appartamento sito nel Comune di OMISSIS, del quale gli attori erano già stati immessi in possesso.
Si costituì in giudizio la società convenuta, resistendo alla domanda attrice e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna al rilascio dell’immobile.
Il Tribunale adito, con sentenza pubblicata in data 13 maggio 1997, respinse la domanda degli attori, rilevando, per un verso, che il C., indicato quale sottoscrittore della promessa di vendita e legale rappresentante della Immobiliare OMISSIS, in realtà non aveva mai rivestito tale funzione, e, per l’altro, che non si era verificata alcuna ratifica dell’operato del C. da parte della società (in ogni caso prospettata tardivamente dalla difesa degli attori, soltanto in comparsa conclusionale), né poteva essere invocato il principio dell’apparenza.
2. – Proponeva appello la G., mentre il C., costituendosi con comparsa di risposta, chiedeva dichiararsi cessata la materia del contendere nei suoi confronti, per avere rinunciato ad ogni diritto ed a qualsiasi pretesa in relazione all’immobile oggetto di controversia in favore della moglie.
Resisteva la società OMISSIS, proponendo a sua volta appello incidentale.
La Corte di Torino, con sentenza n. 231 resa pubblicata mediante deposito in cancelleria l’11 febbraio 2004, ha accolto l’appello principale e rigettato l’incidentale: in riforma della impugnata pronuncia, ha dichiarato l’inadempimento della società ed il diritto della G. al trasferimento ex art. 2932 cod. civ., mentre ha dichiarato inammissibile la domanda proposta in primo grado dal C..
La sentenza si basa sulle seguenti argomentazioni:
– il comportamento complessivo del C. è qualificabile come quello di un falsus procurator. Egli aveva infatti la piena disponibilità di documenti, planimetrie, timbri e quant’altro fosse utile e necessario per condurre la trattativa immobiliare; inoltre aveva concluso quale firmatario il contratto preliminare spendendo il nome della Immobiliare OMISSIS e ricevuto numerosi pagamenti, rilasciando quietanze e ricevute, ogni volta spendendo esplicitamente il nome della società;
– il terzo contraente ha la facoltà e non l’obbligo di controllare se chi si qualifica rappresentante abbia i relativi poteri, cosicché non è sufficiente per l’affermazione di un affidamento colpevole, cui consegue l’esclusione dei principi in tema di rappresentanza apparente, la condotta omissiva del terzo il quale omette di richiedere al falsus procurator la giustificazione del potere rappresentativo allorché per lo stesso sia necessaria la forma scritta ad substantiam;
– in ogni caso, la Immobiliare, con il suo comportamento di persistente accondiscendenza e tolleranza, ha implicitamente ratificato l’operato del C.: significativa in tale direzione è la lettera in data 10 ottobre 1990, a firma di uno dei due soci accomandatari, recante sia l’invito alla G. a recarsi presso lo studio del notaio per la stipula dell’atto di compravendita, sia l’imputazione degli acconti ricevuti al prezzo della compravendita dell’immobile;
– non vi sono in atti gli estremi della licenza edilizia dell’immobile in oggetto: tale mancanza non consente che vi possa essere esecuzione in forma specifica del preliminare, ma non preclude di statuire, con una pronuncia dichiarativa, in ordine al diritto dell’appellante di vedersi trasferito l’immobile;
– il C. ha rinunciato, a seguito di pattuizioni con l’appellante, al proprio diritto in favore della G..
3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la OMISSIS ha proposto ricorso, con atto notificato il 29 marzo 2005, sulla base di dieci motivi.
Ha resistito, con controricorso, la G., proponendo a sua volta ricorso incidentale, affidato ad un motivo.
Il C. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositato una memoria illustrativa.
Motivi della decisione
1. – Il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.
2. – Come emerge dallo Svolgimento del processo, la sentenza impugnata fonda l’impegnatività del preliminare per la Immobiliare OMISSIS su due rationes decidendi, ciascuna sufficiente a sostenere la statuizione di accoglimento dell’appello: la rilevanza dell’apparenza del diritto nei contratti a forma scritta e la ricorrenza nella specie dei presupposti dell’istituto; la ratifica dell’operato del falsus procurator ad opera della socia accomandataria Elena R..
3. – Tanto premesso, per ragioni di economia processuale è opportuno esaminare in via preliminare i motivi del ricorso principale che attaccano quest’ultima ratio decidendi, muovendo censure da un punto di vista sia processuale che sostanziale.
4. – Occorre pertanto prendere le mosse, quindi, dal terzo motivo del ricorso principale, rubricato “art. 360, n. 4, cod. proc. civ.: violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e dell’art. 345 cod. proc. civ.”. Con esso si censura la sentenza impugnata: per aver pronunciato sulla “domanda” di ratifica, inammissibile perché tardiva; per non avere pronunciato sulla espressa eccezione di tardività sollevata dalla Immobiliare; per avere pronunciato sulla domanda di ratifica, senza considerare che, per effetto della mancata impugnazione sul punto, si era formato il giudicato interno in ordine alla affermata (dalla sentenza di primo grado) tardività della proposizione di detta domanda.
4.1. – Il motivo è privo di fondamento.
Risulta dagli atti di causa – ai quali è possibile accedere, essendo denunciato un vizio in procedendo – che, sin dall’atto di citazione, la G. e il di lei consorte hanno affermato la piena vincolatività del preliminare di vendita del 29 gennaio 1988, sottoscritto, dal lato della parte promittente venditrice, da F. C., nella asserita veste di legale rappresentante della s.a.s. Immobiliare OMISSIS, deducendo, tra l’altro, di essere stati per ben due volte convocati dalla stessa Immobiliare dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo, di cui l’ultima volta con lettera del 10 settembre 1990, prodotta in giudizio.
In questa prospettiva, avendo in sede di comparsa di costituzione e risposta la convenuta sostenuto l’inefficacia del preliminare, perché sottoscritto da un soggetto – F. C. – privo del potere di legalmente rappresentare la società promittente venditrice, l’espresso richiamo, da parte degli attori, in comparsa conclusionale, della norma sulla ratifica del negozio da parte del dominus, ritenuta applicabile a seguito del documento prodotto unitamente allo stesso libello introduttivo, non costituisce un tardivo ampliamento del thema decidendum né una domanda nuova, ma la deduzione di una nuova ragione giustificatrice della impegnatività del contratto preliminare, sulla base degli atti allegati all’atto di citazione con cui è stata azionata la domanda tesa ad ottenere la pronuncia di una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso.
Va, al riguardo, data continuità al principio di diritto secondo cui l’art. 190, secondo comma, cod. proc. civ., prescrivendo che le comparse conclusionali devono contenere le sole conclusioni già fissate dinanzi all’istruttore e il compiuto svolgimento delle ragioni di fatto e di diritto su cui esse si fondano, mira ad assicurare che non sia alterato, nella fase decisionale del procedimento, in pregiudizio dei diritti di difesa della controparte, l’ambito obiettivo della controversia, quale precisato nella fase istruttoria; tale norma non impedisce, perciò, che l’attore, senza apportare alcuna aggiunta o modifica alle già precisate conclusioni e, soprattutto, senza addurre nuovi fatti, esponga, nella comparsa conclusionale, una nuova ragione giustificativa della domanda rivolta al giudice adito, fondata su fatti in precedenza accertati o su documenti prodotti con il deposito della domanda introduttiva (Cass., Sez. I, 13 ottobre 2005, n. 19894).
Non ricorre neppure il dedotto vizio di omessa pronuncia, perché la decisione adottata dalla Corte territoriale sul merito della ratifica comporta una statuizione implicita di rigetto dell’eccezione di rito sollevata dalla società appellata.
Né sussiste violazione, sul punto, del giudicato interno.
È vero che il giudice di primo grado non ha esaminato il tema della ratifica del preliminare, perché “sollevato per la prima volta nella comparsa conclusionale”.
Sennonché, l’appellante G. ha adeguatamente censurato la statuizione del Tribunale, sostenendo, quanto alla richiesta di applicazione dell’art. 1399 cod. civ., che “il tema dell’indagine è stato proposto attraverso la produzione della lettera 10 ottobre 1990 e sviluppato nel corso del giudizio di primo grado” e che su ciò “controparte ha avuto modo di ampiamente dissertare”.
5. – Il decimo motivo del ricorso principale denuncia la violazione dell’art. 1399 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. La Corte subalpina avrebbe errato nel ritenere possibile la ratifica pur mancando, nella lettera considerata ai fini della ratifica, la sottoscrizione di entrambi gli accomandatari. Inoltre, non avrebbe considerato che, essendo in discussione un negozio formale, la ratifica avrebbe richiesto la stessa forma prevista per il negozio, né che, in tale ipotesi, la ratifica non può essere per facta concludentia, ma deve esplicitare in modo chiaro la volontà del ratificante.
5.1. – Il motivo è infondato, per la parte in cui non è inammissibile.
La ratifica di un contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam, stipulato dal falsus procurator, non richiede che il dominus manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio quel contratto, ma può essere anche implicita – purché sia rispettata l’esigenza della forma scritta – e risultare da un atto che, redatto per fini che sono consequenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del dominus incompatibile con quella di rifiutare l’operato del rappresentante senza potere (Cass., Sez. II, 21 novembre 1991, n. 11123; Cass., Sez. III, 17 maggio 1999, n. 4794; Cass., Sez. II, 19 maggio 2008, n. 12647).
A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, che, con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, ha ravvisato nella lettera in data 10 ottobre 1990, prodotta in primo grado, la manifestazione formale della volontà di ratificare il negozio concluso dal rappresentante senza potere.
Con tale missiva, infatti, sottoscritta da E. R., socia accomandataria della Immobiliare OMISSIS, e diretta alla G., la società invitava quest’ultima a recarsi presso lo studio del notaio per la stipulazione del contratto di compravendita e dichiarava di avere ricevuto gli acconti, imputandoli al pagamento del prezzo della compravendita dell’immobile.
Il ricorrente deduce che in ogni caso, nella specie, la citata lettera non potrebbe valere come formale ratifica perché mancherebbe la sottoscrizione di entrambi gli accomandatari.
Sotto questo profilo, la doglianza è inammissibile, perché non coglie e non si confronta adeguatamente con la ratio decidendi.
Invero, la sufficienza della sottoscrizione di uno dei due accomandatari è stata giustificata dalla Corte subalpina sotto un duplice e concorrente ordine di ragioni: (a) in fatto, sostenendosi che – a prescindere da quanto si ricava dai patti sociali – in base ai documenti prodotti la R. avrebbe avuto la procura a vendere alcuni appartamenti; (b) in diritto, rilevandosi che, in una società in accomandita semplice costituita per la costruzione e la vendita di immobili, la conclusione di contratti preliminari di vendita degli immobili costruiti, pur essendo atto di carattere dispositivo, deve essere qualificato come atto di ordinaria amministrazione, come tale rientrante nei poteri di ciascuno degli amministratori.
Ora il motivo di ricorso richiama in senso contrario le previsione contenute negli artt. 6 e 8 dei patti sociali e censura come “assiomatiche” le affermazioni contenute nella sentenza impugnata, ma non prende specifica posizione sull’esistenza di documenti, affermata dalla Corte territoriale, abilitanti la R. a vendere alcuni appartamenti (e quindi, in relazione ad essi, a ratificare l’operato del falsus procurator), né spende – attraverso una critica circostanziata della soluzione adottata dal giudice di merito – argomentazioni intese a motivatamente dimostrare in qual modo le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, in punto di poteri del singolo amministratore, siano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie.
6. – Diventano, di conseguenza, inammissibili le censure rivolte contro l’altra ratio della sentenza impugnata, relativa alla configurabilità e all’esistenza di una rappresentanza apparente in capo al C., e precisamente i seguenti motivi: il settimo (violazione degli artt. 1350, 1351, 1388, 1392, 1393, 1418, 2193 – 2206 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.), con cui si lamenta che la Corte territoriale abbia ritenuto applicabile anche ai negozi formali il principio di apparenza del diritto; l’ottavo (violazione dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.), con cui ci si duole che la Corte d’appello abbia dato per scontato quanto affermato dalla G. circa i comportamenti del falsus procurator, senza che essi siano stati oggetto di prova, né dimostrati; il nono (omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.), il quale deduce che l’affidamento incolpevole presuppone una colpa del falso rappresentato, mentre questa sarebbe stata ricavata per implicito dai comportamenti del falsus procurator, solo allegati, ma per nulla provati.
L’inammissibilità discende dall’applicazione del principio di diritto secondo cui quando una decisione di merito, impugnata in sede di legittimità, si fonda su distinte ed autonome rationes decidendi, ognuna delle quali sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che tali censure risultino tutte fondate: ne consegue che, rigettato il motivo che investe una delle riferite argomentazioni, a sostegno della sentenza impugnata, sono inammissibili, per difetto di interesse, i restanti motivi, atteso che anche se questi ultimi dovessero risultare fondati, non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe pur sempre ferma sulla base della ratio ritenuta corretta (tra le tante, Cass., sez. III, 24 maggio 2006, n. 12372).
7. – In ordine logico, prima dell’esame delle restanti censure del ricorso principale, va scrutinato l’unico motivo del ricorso incidentale.
Con esso la G. denuncia omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia; omesso esame di documenti ritualmente prodotti in giudizio ed in particolare del doc. n. 5, recante la relazione del geom. M. contenente l’indicazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile di cui è stato chiesto il trasferimento ex art. 2932 cod. civ.
7.1. – Il motivo è inammissibile, perché la ricorrente in via incidentale, in violazione del principio di autosufficienza (tra le tante, Cass., Sez. III, 24 maggio 2006, n. 12362), non trascrive il contenuto delle risultanze probatorie che la Corte territoriale avrebbe male o insufficientemente valutato, e quindi con consente a questa Corte di rilevare, sulla base del solo esame dell’atto di impugnazione, l’afferenza della censura ad un punto decisivo della controversia.
8. – Con il primo motivo (violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ.) la ricorrente in via principale denuncia il vizio di extrapetizione in cui sarebbe incorsa la sentenza impugnata: mentre l’attrice aveva chiesto la pronuncia di una sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto non concluso, la Corte territoriale ha emesso una pronuncia diversa, recante la declaratoria dell’inadempimento dell’appellata e del diritto dell’appellante al trasferimento ex art. 2932 cod. civ.
8.1. – Il motivo è privo di fondamento.
In tema di contratto preliminare, la domanda di accertamento dell’esistenza sia del diritto del promissario acquirente di vedersi trasferita la proprietà dell’immobile sia dell’inadempimento della corrispondente obbligazione del promittente venditore, costituisce un minus rispetto a quella tesa ad ottenere la pronuncia di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ed in essa può ritenersi virtualmente compresa. Ne consegue che non incorre in extrapetizione il giudice di merito che, adito dal promissario per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, di fronte all’impossibilità di pervenire a detta pronuncia per non essere stata raggiunta la prova, necessaria ex art. 40 della legge 8 febbraio 1985, n. 47, che l’immobile sia stata costruito sulla base di licenza o di concessione edilizia o dell’esistenza della prescritta documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), si limiti a dichiarare l’inadempimento del promittente venditore a fronte del diritto del promissario acquirente al trasferimento della proprietà del bene.
9. – Con il secondo mezzo si denuncia violazione dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., rilevandosi che, una volta accertata la mancanza, allo stato, di una prova ritenuta necessaria per l’accoglimento della domanda (l’indicazione della licenza o della concessione edilizia o del provvedimento in sanatoria), la Corte territoriale avrebbe dovuto respingerla.
9.1. – La censura è infondata, perché non tiene conto che la Corte di merito non ha emesso una sentenza costitutiva tenente luogo del contratto non concluso, ex art. 2932 cod. civ., ma una pronuncia di accertamento dell’inadempimento di una delle parti del contratto e del corrispondente diritto dell’altra al trasferimento della proprietà (ovviamente condizionato, ex lege, al sopravvenire della prescritta documentazione), con una declaratoria limitata al profilo obbligatorio e non comportante alcun trasferimento reale, l’unico precluso dall’assenza della suindicata documentazione.
10. – La ricorrente OMISSIS s.a.s., con il quarto motivo (violazione dell’art. 2932 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.), si duole che la Corte d’appello non abbia subordinato il trasferimento al pagamento, da parte della G., del saldo prezzo.
10.1. – Il motivo è infondato, perché – contrariamente a quanto, ancora una volta, opina la ricorrente – la Corte territoriale non ha pronunciato alcuna sentenza sostitutiva degli effetti del contratto non concluso e perché, in tema di preliminare, l’imposizione, da parte del giudice, del pagamento (della parte residua) del prezzo quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà si ha allorché la sentenza sia, appunto, costitutiva, non già quando essa si limiti ad accertare la posizione di diritto e di obbligo di ciascuna delle parti del preliminare.
11. – Il quinto ed il sesto mezzo denunciano violazione dell’art. 2932 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., e degli artt. 111 e 324 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ. Ad avviso della ricorrente, la pronuncia di inammissibilità della domanda del C. sarebbe “extravagante”, “quantomeno perché non richiesta, e perché non vengono spiegati i motivi per i quali, sin dal primo grado, la domanda sarebbe dovuta essere inammissibile”. Inoltre, “la sentenza di primo grado ha statuito in sostanza che gli attori non avessero diritto a pretendere il trasferimento dell’immobile in loro favore e nella quota del 50% ciascuno. La sentenza, quindi, non essendo stata impugnata nei termini dal C., è passata in giudicato nei suoi confronti, con la conseguenza ovvia che, al più, sarebbe stata possibile la pronuncia costitutiva solo in favore della G., ma esclusivamente nei limiti della sua quota, pari al 50%. Per l’altra parte, la domanda doveva intendersi definitivamente respinta, con le ovvie conseguenze”.
11.1. – La complessiva doglianza – la quale, data la stretta connessione dei termini in cui è articolata, può essere esaminata congiuntamente – è in parte infondata e in parte inammissibile.
Innanzitutto, la ricorrente è priva di interesse a dolersi del fatto che la sentenza d’appello abbia dichiarato inammissibile, anziché infondata, la domanda del C. sin dal primo grado del giudizio, non spiegandosi quale diversa e maggiore utilità giuridica l’Immobiliare avrebbe potuto conseguire dalla statuizione di rigetto. Sotto questo profilo, va ricordato che, per pacifico orientamento giurisprudenziale (tra le tante, Cass., Sez. Un., 19 maggio 2008, n. 12637), l’interesse ad agire, necessario anche ai fini dell’impugnazione della sentenza, va apprezzato in relazione alla utilità concreta che, dall’eventuale accoglimento del motivo, può derivare alla parte che lo propone, onde non può consistere in un mero interesse astratto ad una più corretta soluzione di una questione giuridica, non avente riflessi pratici sulla decisione adottata.
D’altra parte, il motivo di impugnazione, per la parte relativa alla G., continua a muoversi, impropriamente, nel solco della sentenza costitutiva, lamentando la violazione dell’art. 2932 cod. civ., quando invece la pronuncia impugnata è, come più volte ricordato, una sentenza di accertamento.
In ogni caso, quanto alla misura in cui il diritto al trasferimento è stato accertato, va rilevato che non vi è alcuna violazione del giudicato interno: come emerge pianamente dalla lettura dell’atto di appello, la G. ha esplicitamente richiesto il trasferimento dell’intera proprietà (e non della quota del 50%) dell’appartamento, essendo essa succeduta a titolo particolare nella titolarità dei diritti del coniuge C. sull’immobile de quo a seguito di accordi intervenuti in sede di cessazione degli effetti civili del matrimonio.
12. – Il ricorso principale ed il ricorso incidentale sono rigettati.
Le spese del giudizio di cassazione vanno poste a carico della società ricorrente in via principale, stante il maggior grado di soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e condanna la ricorrente principale al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, liquidate in complessivi euro 2.700, di cui euro 2.500 per onorario, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
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