Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con contratto del 5 novembre 2002 il Comune di Gerenzago ha affidato all’impresa G.F. s.n.c. di G.F. & C. l’appalto per la costruzione del nuovo municipio, nonché di alloggi in regime di edilizia economica e popolare su area P.E.E.P. contestualmente ceduta in proprietà all’impresa, a titolo di parziale corrispettivo dell’appalto, con il vincolo di realizzarvi i suddetti alloggi ed assegnarli a soggetti in possesso di specifici requisiti.
La parte del contratto riguardante la realizzazione degli alloggi ERP, prevede oltre che l’atto di cessione dell’area, anche una Convenzione regolante la cessione e gli obblighi relativi alla successiva assegnazione degli alloggi.
Con atto notarile del 5 dicembre 2002 G.F. s.n.c. di G.F. & C., consentendolo l’art. 12 della convenzione, ha ceduto l’area P.E.E.P. all’impresa I.S.M. S.r.l. che ha realizzato ed assegnato gli alloggi.
Essendo emerso che tre degli alloggi, con relative autorimesse, erano stati assegnati a soggetti privi dei prescritti requisiti, il Comune di Gerenzago ha citato in giudizio, davanti al Tribunale civile di Pavia, l’impresa I.S.M. S.r.l. e i tre assegnatari (B.T., i fratelli R. e P.M., i coniugi A.P. e M.E.), nonché la Banca M.P.S. S.p.A., creditore ipotecario dei coniugi P./E., onde conseguire la retrocessione dell’area per effetto della risoluzione di diritto del contratto, la declaratoria di inefficacia dei tre atti di assegnazione con ogni provvedimento consequenziale, l’acquisizione in proprietà dei tre immobili con pertinenze, liberi da cose e persone, il risarcimento del danno: il tutto ai sensi dell’art. 9 della convenzione.
Si sono costituite in giudizio tutte le parti contestando ogni avversa deduzione.
Il Tremonte ha contestualmente chiamato in giudizio la Banca Regionale Europea S.p.A., istituto erogatore del mutuo, di cui quota parte nella misura di Euro 110.000,00 pari al prezzo di vendita, previo frazionamento, è stata accollata dal suddetto assegnatario, chiedendo in via principale la reiezione della domanda attorea e, in subordine, declaratoria di inefficacia anche dell’accollo del mutuo, con conseguente condanna della B.R.E. S.p.A. a restituire le rate già versate o, in subordine ancora, dell’impresa I.S.M. S.r.l. a versare l’intero prezzo, oltre interessi.
Costituitasi anche la Banca Regionale Europea, terzo chiamato, la causa è passata in decisione ed è stata definita con sentenza n. 266/2010 con cui il Tribunale ha declinato la giurisdizione in favore di quella amministrativa, avendo ravvisato, nella vicenda sottoposta al suo esame, profili di natura pubblicistica afferenti alla regolare gestione del rapporto concessorio e all’assegnazione di alloggi ERP.
Riassunta dinanzi a questo Tribunale e costituitesi tutte le parti, ad eccezione dei coniugi P./E., all’udienza pubblica dell’8 giugno 2011, previo deposito di memorie conclusive e repliche, la causa è stata trattenuta per la decisione.
Motivi della decisione
1. La vicenda sottoposta all’esame del Collegio concerne l’accertamento dell’inadempimento contrattuale dell’appaltatore all’obbligo di assegnare gli alloggi realizzati ai soggetti in possesso dei requisiti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, definiti convenzionalmente, e il conseguente accertamento delle ricadute di tale inadempimento alla stregua della disciplina convenzionale.
Ci si deve interrogare, pertanto, con priorità rispetto a qualunque indagine di merito, se rientri nella giurisdizione del Giudice Amministrativo valutare questioni che afferiscono alla asserita violazione di obblighi convenzionali.
A tale quesito il Collegio ritiene di dover dare risposta affermativa sulla base, tuttavia, di ragioni parzialmente diverse da quelle valorizzate dal Tribunale ordinario.
La fattispecie dedotta in giudizio non pare, infatti, riconducibile al rapporto concessorio, non essendo in contestazione un atto amministrativo, espressione di potestà pubblicistiche, che incida sul rapporto convenzionale; nella fattispecie in esame il Comune di Gerenzago agisce in posizione contrattuale paritaria rispetto all’impresa appaltatrice I.S.M. S.r.l.
Le ragioni della sussistenza della giurisdizione amministrativa vanno, pertanto, ricercate non tanto nell’art. 5 della L. n. 1034 del 1971, non postulandosi indagine alcuna sulla fase pubblicistica del rapporto, quanto, più correttamente, nell’art. 11 comma 5, della L. 7 agosto 1990 n. 241, vertendo la domanda del Comune sull’accertamento dell’inadempimento all’obbligo, assunto dall’appaltatore con convenzione accessiva ad un atto di cessione in proprietà di area vincolata alla realizzazione di edifici per edilizia residenziale pubblica, di assegnare gli alloggi realizzati a soggetti in possesso dei requisiti convenzionalmente fissati (in diversa fattispecie, in termini analoghi cfr. T.A.R. Lazio Latina, sez. I, 19 luglio 2010, n. 1169).
2. Ciò posto, è dunque alla disciplina convenzionale che deve farsi riferimento al fine di inquadrare correttamente gli obblighi in essa dedotti e le sanzioni negoziali ivi contemplate per le diverse ipotesi di inadempimento.
All’art. 8 della convenzione è previsto che l’impresa costruttrice "garantisce" (comma 1) al Comune di Gerenzago che gli acquirenti degli alloggi abbiano particolari requisiti con l’impegno della stessa a fornire al Comune i documenti comprovanti il possesso dei suddetti requisiti, onde consentire al Comune i "relativi controlli"(comma 3).
L’art. 9 è suddiviso in due rubriche: la prima riguardante l’inefficacia, nei confronti del Comune, degli atti di cessione, trasferimento o costituzione dei diritti, compiuti in violazione degli obblighi, oneri, condizioni e modalità stabiliti negli articoli precedenti (comma 1), che dettano le modalità e i requisiti per la cessione in proprietà degli alloggi ERP.
La seconda rubrica riguarda la risoluzione della convenzione nei casi ivi indicati nelle lettere da a) a g), tra i quali non rientra la cessione degli alloggi a soggetti privi di requisiti, trattandosi, viceversa, di inadempimenti riconducibili alla fase costruttiva (comma 2), nonché la definizione delle modalità (operatività di diritto) (comma 3) e degli effetti della risoluzione (retrocessione al Comune dell’area e degli immobili costruiti in tutto o in parte) (comma 4).
Quanto ai requisiti per essere acquirenti degli alloggi, l’art. 8, comma 1 prevede tra l’altro, il "non essere proprietari essi stessi o il coniuge non legalmente separato di un’altra abitazione idonea ai bisogni del proprio nucleo familiare; a tal fine è da considerarsi idoneo l’alloggio che sia rispondente alle norme igienicosanitarie e sia composto da un numero di vani, esclusi gli accessori….pari a quello dei componenti del nucleo familiare; è comunque idoneo l’alloggio costituito da quattro o più vani" (lett. b).
3. In ricorso il Comune lamenta che alcuni degli assegnatari acquirenti fossero già proprietari di abitazioni idonee.
La veridicità dell’affermazione è confermata dagli atti.
Invero la moglie non separata di B.T. risulta proprietaria di un appartamento di vani 6,5, oltre ad autorimessa in Gerenzago a Via XXV Aprile n. 9, la cui metà indivisa è stata donata dal Tremonte con atto notarile del 10 giugno 2004 (doc. 8 del fascicolo del Comune), di poco antecedente l’atto di acquisto dell’appartamento con autorimessa in Via Nuova di P.R.G. effettuato dall’I.S.M. in data 22 giugno 2004 (doc. 5 id.).
I fratelli Marinoni, entrambi nati il 7 maggio 1970, sono conviventi con i genitori (doc. 2 del fascicolo dei Marinoni) A.M. (ex sindaco firmatario del contratto di appalto) e Garlaschelli Caterina, intestatari in prima battuta dell’alloggio con autorimessa in Via Michelangelo Buonarroti, in forza di atto di compravendita del 20 dicembre 2004, poi risolto con atto del 3 aprile 2006. Detto alloggio è stato trasferito, in pari data con altro atto notarile, dall’I.S.M. ai gemelli Marinoni.
In disparte restando la proprietà di un immobile in capo ai medesimi di un’abitazione con autorimessa in via Roma n. 2, di vani 2,5, non è contestato che il padre A.M., con cui essi convivono, sia proprietario di un immobile in Via Verdi, n. 7 (ove tutto il nucleo familiare risiede) e di altro immobile sito nel Comune di Inverno (tanto risulta dal doc. 11, pag. 6 del fascicolo del Comune).
Infine, i coniugi P./E., acquirenti dell’immobile con autorimessa in Via Buonarroti, risultano proprietari di un’abitazione con autorimessa nel Comune di Montebello della Battaglia, di vani 8,5 (doc. 14 id.).
La violazione dell’art. 8, comma 1, lett. b) della convenzione, quanto alle indicate tre vendite, è dunque provata per tabulas.
4. Si tratta ora, alla luce di tale dato, di verificare quali siano le sanzioni negoziali previste per tale tipologia di inadempimento.
Il Collegio, dissentendo dalle argomentazioni del Comune ricorrente, ritiene si debba escludere l’applicabilità della seconda parte dell’art. 9 della convenzione, che contempla la risoluzione della convenzione per violazioni che afferiscono alla fase della realizzazione del compendio immobiliare, dovendosi, viceversa, fare applicazione della prima parte dello stesso articolo, specificamente dedicata agli atti di cessione posti in essere in violazione degli obblighi, oneri, condizioni e modalità stabiliti negli articoli precedenti, tra cui l’indicato obbligo di assegnare gli alloggi a chi non versi in una delle situazioni di cui all’art. 8, comma 1, lett. b).
Da ciò discende che vanno dichiarati inefficaci, nei confronti del Comune, gli atti di vendita da parte dell’I.S.M., tutti per notaio Rossi Angelina di Stradella: 1) n. 47992/4178 del 22 giugno 2004 in favore di B.T.; 2) n. 49224/4934 del 3 aprile 2006 in favore dei germani R. e P.M.; 3) n. 48467/446 del 17 febbraio 2005 in favore dei coniugi P.A. e E.M..
Della inefficacia dei suindicati contratti il Direttore dell’Agenzia del Territorio – Settore Pubblicità Immobiliare di Pavia, fin d’ora espressamente esonerato da ogni responsabilità al riguardo, dovrà fare annotazione a margine delle rispettive trascrizioni.
Alla declaratoria di inefficacia del contratto di cui al n. 1) consegue l’inopponibilità al Comune di Gerenzago e ai successivi acquirenti e loro aventi causa dell’ipoteca iscritta sull’immobile in favore della Banca Regionale Europea. Di tale inefficacia il Direttore dell’Agenzia del Territorio – Settore Pubblicità Immobiliare di Pavia, fin d’ora espressamente esonerato da ogni responsabilità al riguardo, dovrà fare annotazione a margine dell’iscrizione di frazionamento e riduzione dell’ipoteca iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Pavia in data 17 febbraio 2003 n. 43200/18528, relativa all’atto per notaio Rossi Angelina di Stradella del 21 giugno 2004 n. 47986/4172.
Per effetto di tale formalità l’ipoteca precedentemente iscritta resterà inopponibile sia al Comune di Gerenzago sia ai successivi acquirenti dell’immobile e loro aventi causa: essi, pertanto, acquisteranno l’immobile libero da pesi, vincoli, oneri e iscrizioni pregiudizievoli, fatti salvi quelli ulteriori eventualmente non dedotti nel presente giudizio.
Alla declaratoria di inefficacia del contratto di cui al n. 3) consegue, parimenti, l’inefficacia dell’ipoteca iscritta sull’immobile in favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. Di tale inefficacia il Direttore dell’Agenzia del Territorio – Settore Pubblicità Immobiliare di Pavia, fin d’ora espressamente esonerato da ogni responsabilità al riguardo, dovrà fare annotazione a margine dell’iscrizione n. 3321/863 del 25 febbraio 2005. Per effetto di tale formalità l’ipoteca precedentemente iscritta resterà inopponibile sia al Comune di Gerenzago sia ai successivi acquirenti dell’immobile e loro aventi causa: essi, pertanto, acquisteranno l’immobile libero da pesi, vincoli, oneri e iscrizioni pregiudizievoli, fatti salvi quelli ulteriori eventualmente non dedotti nel presente giudizio.
L’inefficacia dei tre suindicati contratti di cessione comporta l’obbligo, per i detentori di rilasciarli liberi da cose e persone nel termine di giorni trenta dalla comunicazione o, se anteriore, dalla notificazione della presente sentenza e, per l’I.S.M. in liquidazione, di riassegnare gli immobili, secondo quanto fissato in convenzione, ai soggetti in possesso dei requisiti di cui all’art. 8 che dovranno farne espressa richiesta direttamente al Comune di Gerenzago.
I rapporti di debito/credito tra tutte le parti, in ragione di quanto disposto con la presente sentenza, andranno regolati con separato giudizio civile, dovendosi necessariamente verificare con priorità lo stato d’uso degli immobili, il loro deprezzamento conseguente all’uso e alla vetustà, il corrispettivo per il godimento degli immobili, da parte degli acquirenti privi di requisiti, dalla data degli atti notarili di vendita fino all’effettivo rilascio ed ogni altro elemento utile o necessario a tal fine.
5. Per quanto precede devono essere, dunque, respinte sia la domanda intesa a conseguire la retrocessione dell’area per effetto della risoluzione di diritto del contratto, sia la domanda finalizzata alla acquisizione in proprietà dei tre immobili con pertinenze.
Invero, come si è visto, gli effetti invocati potrebbero conseguire soltanto alla declaratoria di risoluzione di diritto del contratto di cessione dell’area che, per quanto innanzi esplicitato, non è accoglibile.
6. Non può, infine, trovare accoglimento la domanda risarcitoria formulata dal Comune esclusivamente nei confronti dell’I.S.M., atteso che, stando al tenore dell’art. 8 della convenzione, incombeva su quest’ultima solo l’onere di fornire al Comune i documenti comprovanti il possesso dei requisiti da parte dei cessionari, ai fini del controllo da parte dell’Ente.
Ne consegue che, in assenza di esplicito obbligo contrattuale, a carico della venditrice, di controllare la veridicità della documentazione fornita dagli aspiranti acquirenti, deve ritenersi provato, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., che la vendita degli alloggi agli indicati soggetti privi dei requisiti necessari sia avvenuta per fatto non imputabile all’I.S.M. (cfr. per il principio: Cass., sez. III, 22 ottobre 2010, n. 21739).
Per quanto precede il ricorso deve essere accolto parzialmente nei sensi e per gli effetti innanzi esplicitati.
Le spese, liquidate in Euro 8.000,00 (ottomila) oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 12,50%, del contributo unificato, nonché di oneri previdenziali e fiscali come per legge, seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell’I.S.M. in liquidazione, di B.T., di P. e R.M. e di P.A. e E.M., che dovranno rifonderle, ciascuna parte per la quota di un quarto, al Comune di Gerenzago, in solido fra di loro.
Possono viceversa compensarsi le spese fra tutte le altre parti.
Della presente sentenza deve essere data comunicazione all’Agenzia del Demanio di Pavia per le necessarie annotazioni.
P.Q.M.
il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia, Milano, Sezione I, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie in parte nei sensi e per gli effetti di cui in motivazione.
Spese a carico delle parti soccombenti e compensate tra le altre parti, come da motivazione.
Manda alla Segreteria per le comunicazioni alle parti e all’Agenzia del Demanio di Pavia.
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