Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 14.5.92 R.R. citò Gi. e Ra.Fr. al giudizio del Tribunale di Taranto, al fine di sentir pronunziare la risoluzione,per inadempimento dei convenuti, con conseguente restituzione della caparra confirmatoria (oltre interessi e rivalutazone) del contratto preliminare di compravendita, con gli stessi stipulato il 26.3.91, ad oggetto della compravendita di un appartamento costruito senza concessione edilizia, ma per il quale era stato richiesto il condono, addebitando ad essi promittenti venditori la mancata stipulazione del definitivo,che era stata condizionata all’ottenimento di un mutuo bancario da parte del promissario acquirente; esponeva al riguardo l’attore che l’unica banca disposta ad esaminare tale possibilità, l’Istituto S. Paolo di Torino, all’esito della negativa relazione tecnica di un geometra,incaricato di esaminare la condonabilità della costruzione, aveva tuttavia rifiutato il finanziamento.
Costituitisi i convenuti, chiesero il rigetto della domanda ed, in via riconvenzionale, la risoluzione dei contratto preliminare, con proprio diritto al trattenimento della caparra e risarcimento dei danni, per inadempimento del promissario acquirente,pretestuosamente rifiutatosi di pagare gli acconti del prezzo e di stipulare il contratto definitivo, non essendosi sufficientemente attivato, pur essendo regolare la pratica di condono, al fine di ottenere il mutuo, al riguardo esponendo che successivamente l’immobile, poi sanato, era stato alienato ad altro acquirente, il quale aveva ottenuto anche il finanziamento dallo stesso Istituto S. Paolo di Torino.
All’esito di istruttoria documentale ed orale l’adito tribunale rigettò, con il carico delle spese, la domanda attrice ed accolse la riconvenzionale (eccetto che sui danni) con sentenza n. 1632/03; tale decisione, a seguito dell’appello del soccombente,resistito dagli appellati, veniva integralmente confermata,con condanna dell’appellante alle spese del grado, dalla Corte di Lecce, sez. dist. di Taranto, con sentenza del 22.3-28.5.05.
La corte tarantina ribadiva l’esclusiva responsabilità della mancata stipulazione definitiva del promissario acquirente,rilevando in particolare che dalla prodotta attestazione del responsabile dell’ufficio tecnico comunale era risultata la data del 5.6.91, l’assenza di vincoli di sorta, ostativi al rilascio della concessione in sanatoria e la completezza della relativa praticaticene il contrario avviso del geometra incaricato dalla banca ai fini della concessione del mutuo rimaneva inspiegabile,mentre ingiustificato doveva ritenersi il comportamento del R., il quale, se fosse stato seriamente intenzionato all’acquisto, avrebbe dovuto attivarsi concretamente con i promittenti venditori per completare,ove necessario, la pratica di condono; nè risultava che il medesimo avesse contestato alle controparti specifiche irregolarità della pratica in questione, mentre significativa era le circostanza che il mutuo fosse stato accordato ad altri interessati: donde l’inadempimento grave concretizzatosi "nel mancato pagamento già della prima rata del prezzo, facendo venir meno l’interesse dei venditori di tentare una diversa non traumatica conclusione della vicenda,neppure sollecitata dall’attore". Avverso tale sentenza il R. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.
Hanno resistito i Ra. con controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato, seguito da memoria illustrativa.
Motivi della decisione
Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi ai sensi dell’art. 335 c.p.c..
Con il primo motivo del ricorso principale viene dedotta "omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5",censurandosi il ragionamento seguito dalla corte tarantina nella parte in cui, ritenendo non corretta la valutazione compiuta dal tecnico, ne ha posto le conseguenze a carico dell’attore, ritenendo insufficiente il relativo impegno ai fini della pratica di mutuo, senza considerare che tale valutazione negativa proveniva comunque da un tecnico e che, peraltro, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 17 l’operazione bancaria sarebbe stata contra legem, non essendo ipotecabili gli immobili costruiti senza concessione edilizia.
Con il secondo motivo il ricorrente principale deduce violazione degli artt. 1358 e 1359 c.c.. Premesso che nel caso di specie il contratto preliminare di vendita, in quanto subordinato nella sua efficacia alla concessione di un mutuo,avrebbe contenuto una condizione "bilaterale mista", volta a garantire l’interesse di entrambi contraenti e dipendente dalla volontà di un terzo, si censura la ravvisata addebitabilità dell’evento al R., pur essendosi questi, durante la pendenza della condizione stessa, comportato secondo buona fede, e per converso,la mancata considerazione del comportamento delle contropartì,che non si sarebbero efficacemente adoperate per la realizzazione dell’evento suddetto, omettendo inizialmente di inoltrare alcuna domanda di concessione per soddisfare le esigenze minime di regolarità richieste dal Comune e soltanto in seguito provvedendovi, così da consentire al nuovo acquirente di ottenere il finanziamento.
I motivi, che per la stretta connessione vanno esaminati congiuntamente, non meritano accoglimento, non evidenziando alcuna carenza logica del ragionamento seguito dai giudici di merito, nè conseguente malgoverno delle richiamate norme disciplinanti la condizione. Quest’ultima era correlata non già al buon esito della pratica di condono edilizio, ben si all’ottenimento di un mutuo bancario, dal quale il promissario acquirente avrebbe dovuto trarre i mezzi di pagamento; sicchè l’indagine è stata correttamente indirizzata ad accertare la ragionevole possibilità,da parte del suddetto, di ottenere con adeguato impegno il finanziamento, in funzione del quale assumeva rilievo non tanto lo stato della pratica di sanatoria, all’atto in cui il medesimo si era rivolto alla banca, quanto invece la concreta possibilità che la stessa si concludesse positivamente in tempi ragionevoli. L’addebito mosso dalla corte territoriale all’odierno ricorrente,coerentemente a tali premesse, è dunque consistito nel non essersi sufficientemente attivato in pendenza della condizione, così venendo meno all’obbligo previsto dall’art. 1368 c.c., per la verificazione del suddetto evento, pur essendo stato posto in condizioni di conseguirlo dalla cooperazione della controparte, che gli aveva, con la lettera del 13.6.91 e l’allegata attestazione, significato come la pratica di condono fosse a buon punto,circostanza poi confermata dalla prodotta attestazione del responsabile dell’ufficio tecnico comunale in data 5.6.91 ed, infine, dal successivo rilascio del provvedimento a distanza di qualche mese.
Ed il fatto che il finanziamento sia stato poi concesso dallo stesso istituto bancario al successivo acquirente, a seguito della produzione da parte di quest’ultimo della documentazione integrativa, non è di alcun apporto alla tesi del ricorrente,ma anzi conferma l’adeguatezza logico-giuridica del ragionamento seguito dalla corte di merito, nella parte in cui ha ritenuto contraria a buona fede, alla stregua dell’art. 1358 c.c., la precoce desistenza del R., non adoperatosi sino in fondo per l’avveramento dell’evento dedotto in condizione, ed ingiustificato il suo conseguente il rifiuto di adempimento,in un contesto nel quale un maggiore impegno, come quello poi prestato dal successivo acquirente, avrebbe consentito il buon esito dell’operazione, inducendo la banca a rivedere l’iniziale diniego. Il ricorso principale va conclusivamente respinto, il ricorso incidentale, in quanto condizionato,resta assorbito. Le spese, infine, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte,riuniti i ricorsi, rigetta il principale, dichiara assorbito l’incidentale e condanna il ricorrente principale al rimborso delle spese del giudizio in favore del resistente, che liquida in complessivi Euro 2.400,00,di cui 200 per esborsi.
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