Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 6-7-1993 C.F. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lecce M.L., assumendo che con contratto preliminare dell’11-12-1987 la convenuta si era impegnata ad acquistare entro il 20-1-1988, per il prezzo di L. 50.000,000, un locale box sito in (OMISSIS), versando una caparra confirmatoria di L. 10.000.000.
Ciò posto e atteso che la promissaria acquirente era rimasta inadempiente, l’attore chiedeva che venisse riconosciuto il suo diritto a recedere dal contratto ed a trattenere la caparra.
La M. si costituiva contestando la fondatezza della domanda e chiedendo in via riconvenzionale che il giudice adito le trasferisse l’immobile promessole in vendita con sentenza costitutiva, subordinando l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo, che ella si dichiarava disponibile a versare.
Con sentenza non definitiva in data 9-7-2002 il giudice adito dichiarava il C. inadempiente agli obblighi assunti con il contratto preliminare e, per l’effetto, rigettava la domanda dal medesimo proposta. In motivazione, il Tribunale rilevava che dalla documentazione in atti risultava che l’immobile in questione, già prima della stipula del preliminare, era gravato da una trascrizione pregiudizievole, riguardante l’atto di citazione con cui G. S. aveva chiesto il trasferimento del bene promesso in vendita alla convenuta; che tale trascrizione integrava un pericolo di evizione e autorizzava la promittente acquirente a rifiutare la stipula del definitivo fino a quando non venisse eliminato tale pericolo; che il C., il quale aveva garantito nel contratto che l’immobile promesso in vendita era libero da trascrizioni pregiudizievoli, non aveva provato di avere informato la controparte dell’esistenza di tale vincolo; che, pertanto, la richiesta dell’attore di trattenere la caparra doveva essere disattesa.
Con sentenza definitiva del 4-6-2003 il Tribunale, in accoglimento della domanda riconvenzionale, trasferiva alla M. il locale per cui è causa, subordinando l’effetto traslativo al pagamento, da parte della convenuta, del residuo prezzo di L. 40.000.000. Nel motivare tale decisione, il giudicante evidenziava che, dovendo la promissaria acquirente versare il saldo al momento della stipula del contratto definitivo, ben poteva essere emessa sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso, prevedendosi il pagamento del residuo prezzo come condizione del verificarsi dell’effetto traslativo.
Entrambe le sentenze venivano appellate dal C..
A seguito della riunione delle due cause, con sentenza depositata il 27-12-2004 la Corte di Appello di Lecce rigettava entrambi gli appelli.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre il C., sulla base di sei motivi.
La M. resiste con controricorso.
In prossimità dell’udienza le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1481 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto giustificato il rifiuto della convenuta alla stipulazione del contratto definitivo, per la presenza di un pericolo di evizione.
Deduce che il pericolo di evizione previsto dal citato art. 1481 c.c. deve essere effettivo e non meramente presunto e putativo; e che la trascrizione di un mero atto di citazione sul bene oggetto della vendita non può costituire in alcun modo un pericolo concreto per il compratore.
Fa presente che, nella specie, dalle dichiarazioni rese dai testi emerge con chiarezza che la moglie dell’attore non avrebbe mai intralciato l’operato del marito nè ostacolato la vendita dell’immobile in questione.
Con il secondo motivo il ricorrente, lamentando la falsa applicazione dell’art. 1481 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, deduce che dalle dichiarazioni rese dalla teste G. risulta che quest’ultima, moglie del C., con l’atto di citazione trascritto aveva reclamato solo la metà dei beni coniugali, tra cui l’immobile promesso in vendita alla M..
Sostiene, pertanto, che la Corte di Appello avrebbe dovuto eventualmente ritenere applicabile non già l’art. 1481 c.c., bensì l’art. 1484 c.c., relativo all’evizione parziale, che non comporta la perdita del bene. Fa presente che la convenuta nei propri scritti difensivi non ha mai fatto riferimento al rischio di una perdita totale del bene da essa eventualmente acquistato.
Con il terzo motivo il C. si duole della violazione dell’art. 112 c.p.c., artt. 1481 e 1460 c.c.. Nel far presente che l’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.p.c., costituendo un’eccezione in senso proprio, è rimessa all’iniziativa della parte e non può essere rilevata d’ufficio, sostiene che, nella specie, la controparte non ha mai formulato siffatta eccezione.
Con il quarto motivo il ricorrente, denunciando l’omessa, contraddittoria e insufficiente motivazione, censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che sin dall’inizio la M. aveva eccepito che il proprio rifiuto all’adempimento trovava giustificazione nell’inadempimento dell’altra parte.
Con il quinto motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2932 c.c. e vizi di motivazione. Sostiene che in modo contraddittorio la Corte di Appello ha ritenuto sussistente un rischio di evizione e nel contempo ha disposto il trasferimento ex art. 2392 c.c., e che il giudice del gravame ha erroneamente ritenuto che nella domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto formulata dalla M. fosse implicitamente compresa l’offerta della propria prestazione, in quanto la convenuta non ha mai effettuato alcuna offerta in tal senso.
Con il sesto motivo, infine, il ricorrente si duole dell’omessa motivazione in ordine alla richiesta di riascolto del teste C. G., reiteratamente avanzata in udienza e negli scritti difensivi.
2) In ordine logico devono essere esaminati in primo luogo il terzo e il quarto motivo di ricorso.
Entrambi tali motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, non appaiono meritevoli di accoglimento.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l’exceptio inadimpleti contractus, di cui all’art. 1460 c.c., al pari di ogni altra eccezione, non richiede per la sua formulazione l’adozione di forme speciali o formule sacramentali, essendo sufficiente che la volontà della parte di sollevarla sia desumibile, in modo non equivoco, dall’insieme delle sue difese e, più in generale, dalla sua condotta processuale, secondo un’interpretazione del giudice del merito che, se ancorata a corretti canoni di ermeneutica processuale, non è censurabile in sede di legittimità.
Nel caso in esame la Corte di Appello, con apprezzamento in fatto non sindacabile in questa sede, in quanto espressione di un potere valutativo rimesso al giudice di merito, ha dato atto che sin dall’inizio del giudizio di primo grado la M. ha eccepito di non avere stipulato il contratto definitivo perchè, sebbene il promittente venditore avesse garantito che il locale promesso in vendita era libero da vincoli pregiudizievoli, da una visura effettuata dal notaio rogante era risultato che contro il C. era stato trascritto un atto di citazione con il quale G. S. aveva chiesto il trasferimento in suo favore dell’immobile per cui è causa. Correttamente, pertanto, il giudice del gravame ha ritenuto che la convenuta, con tali allegazioni difensive, aveva sostanzialmente eccepito che il suo rifiuto ad adempiere trovava giustificazione nell’inadempimento della controparte, la quale, pur avendo promesso un immobile libero da gravami, non era in grado di garantire il raggiungimento di tale risultato.
Non sussistono, di conseguenza, le dedotte violazioni di legge, in quanto i giudici di merito hanno pronunciato nei limiti delle domande e delle eccezioni ritualmente proposte dalle parti.
Nè ricorrono i denunciati vizi di motivazione, avendo la Corte territoriale dato sufficiente conto delle ragioni delle proprie valutazioni, con argomentazioni esenti da vizi logici.
3) Il primo e il secondo motivo, da trattare anch’essi congiuntamente in quanto tra loro connessi, sono infondati.
Giova rammentare che, a norma dell’art. 1481 c.c., il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia.
In forza di tale disposizione, applicabile per analogia anche al contratto preliminare di vendita (v. Cass. Sez. 2, 8-6-1984 n. 3450;
Sez. 2,. 26-1-1985 n. 402), deve ritenersi che quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, al promittente acquirente è concessa la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo.
Nel caso in esame, la Corte di Appello ha accertato che, pur avendo il promittente venditore garantito alla M. che l’immobile promesso in vendita era libero da vincoli pregiudizievoli, dopo la stipula del preliminare era emerso che contro il C. era stato trascritto un atto di citazione con cui G.S. chiedeva il trasferimento del bene promesso in vendita. A ragione, pertanto, il giudice del gravame ha ritenuto legittimo il rifiuto della convenuta a stipulare il contratto definitivo finchè l’attore non avesse provveduto alla cancellazione di tale trascrizione. Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, infatti, la trascrizione di tale domanda costituiva certamente un pericolo concreto e attuale di evizione; nè la pretesa dell’appellata poteva considerarsi contraria a buona fede, atteso che, come è stato evidenziato nella sentenza impugnata, ove avesse accettato di stipulare il contratto definitivo prima della cancellazione della trascrizione, la M. si sarebbe esposta al rischio di perdere la proprietà del bene, in caso di accoglimento della domanda proposta dalla G..
Non giova al ricorrente il rilievo secondo cui con la domanda giudiziale trascritta la G. avrebbe reclamato solo la metà dei beni coniugali.
A ben vedere, con tale censura viene sostanzialmente richiesta una valutazione alternativa delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dalla Corte di Appello, la quale ha dato atto che con la predetta domanda era stato chiesto il trasferimento dell’intero immobile oggetto del preliminare. Ma, al di là di tale considerazione, si osserva che, secondo l’espressa previsione dell’art. 1481 c.c., il compratore è legittimato a sospendere il pagamento del prezzo (e, per le ragioni innanzi esposte, il promittente acquirente a rifiutarsi di concludere il contratto definitivo) anche in caso di pericolo di rivendica solo parziale della cosa.
5) Anche il quinto motivo è privo di fondamento..
Quanto alla prima doglianza contenuta in tale motivo, si osserva che a pag. 4 della sentenza impugnata si da atto che, dopo l’emissione della sentenza non definitiva, è venuto meno il vincolo derivante dalla trascrizione della citazione proposta dalla G..
L’accoglimento della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. avanzata dalla M., pertanto, non si pone affatto in contraddizione con il giudizio espresso dalla Corte di Appello circa la sussistenza, in ragione della trascrizione del predetto atto, di un pencolo di evizione che aveva legittimamente indotto la convenuta a rifiutare la stipula del contratto definitivo.
L’ulteriore censura mossa con il motivo in esame non coglie nel segno della motivazione resa dalla Corte di Appello, la quale, nel rilevare (v. pag. 4 della sentenza impugnata) che la promissaria acquirente doveva versare il saldo del prezzo al momento della stipula del definitivo, ha legittimamente ritenuto che ben poteva essere emessa sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso, condizionandosi l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo.
Nella specie, è stata fatta corretta applicazione del principio più volte affermato da questa Corte, secondo cui, ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., l’offerta del pagamento del residuo prezzo della vendita deve essere effettuata formalmente solo nell’ipotesi in cui il contratto preliminare abbia previsto che il versamento del prezzo debba avvenire in un momento antecedente alla stipula dell’atto traslativo, mentre nella ipotesi di prevista contestualità, non è necessaria una offerta formale, essendo sufficiente la manifestazione dell’intendimento di adempiere la controprestazione, anche implicito (Cass. Sez. 2, 13-12-2007 n. 26226; Sez. 2, 15-10-2008 n. 25185); con l’ulteriore precisazione che, in tema di contratto preliminare di compravendita, l’offerta della prestazione, richiesta dall’art. 2932 c.c., comma 2, può ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, considerato che la verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento sostitutiva del non concluso contratto definitivo, deve essere necessariamente condizionata dal giudice all’adempimento della controprestazione (Cass. Sez. 2, 31-7-2007 n. 16881; Cass. Sez. 2, 28-7-2010 n. 17688).
6) Il sesto motivo è inammissibile per difetto del requisito di specificità ed autosufficienza, non contenendo alcuna indicazione riguardo alle circostanze sulle quali si sarebbe inteso riascoltare il teste, alle ragioni della richiesta di riaudizione e alla decisività del mezzo istruttorio sollecitato.
Appare, pertanto, persino superfluo rilevare che, secondo un principio pacifico in giurisprudenza, l’esercizio del potere di disporre la rinnovazione dell’esame dei testimoni ex art. 257 c.p.c., ammissibile nel corso del giudizio d’appello, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 359 c.p.c., involge un giudizio di mera opportunità, che non può formare oggetto di censura in sede di legittimità neppure sotto il profilo del difetto di motivazione (Cass. 24-4-2010 n. 9322; cass. 29-4-2004 n. 8217; Cass. 1-8-2002 n. 11436).
7) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
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