Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo – Motivi della decisione
– 1) – Con il ricorso in epigrafe, il Comune di Tivoli chiede a questo Tribunale l’accertamento della sussistenza dell’obbligo in capo alla resistente, rimasto inadempiuto, di trasferire a titolo gratuito e consegnare allo stesso Comune le aree necessarie per ampliamento stradale, in parte identificate al N.C.E.U. del Comune di Tivoli al foglio 64, p.lla 397 sub 6, ed in parte consistenti in una porzione dell’area di sedime sulla quale insiste il fabbricato identificato al N.C.E.U. di Tivoli al foglio 64, p.lle 548 sub 501 e 548 sub 502, di cui all’atto a rogito Notaio Franco Ventura del 10/03/1993, quale risultante dal perimetro di colore rosso sulla pianta allegata sotto lettera "A ", rep. 145746, raccolta 18194, registrato a Roma il 15/3/1993 al n. 13336 serie l/E e trascritto al n. 7183 del 16/3/1993 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma;
– 2) – Conseguentemente il Comune chiede la dichiarazione ex art. 2932 c.c. che tali aree sono trasferite a titolo gratuito in proprietà esclusiva al Comune di Tivoli, ordinando la relativa trascrizione al Conservatore dei Registri immobiliari di Roma, nonché la condanna della resistente società alla immediata consegna dell’area da destinare ad ampliamento stradale;
– 3) – La Società resistente deduce: 1) l’inammissibilità della domanda per difetto di giurisdizione ed il difetto di legittimazione passiva; 2) la nullità dell’atto d’obbligo e nuovamente il difetto di giurisdizione 3) in via subordinata, L’annullabilità dell’atto d’obbligo per errore ai sensi dell’art. 1429 c.c.; 4) ancora in via subordinata, la prescrizione decennale;
– 4) – Entrambe le Parti mettono ulteriormente a punto le rispettive difese mediante plurime memorie di replica;
– 5) – La questione riveste aspetti di notevole complessità, controversi fra le parti, sia sul piano fattuale sia su quello giuridico, determinando la necessità di una puntuale ricostruzione, da parte del Collegio, della vicenda e della sua qualificazione giuridica alla stregua della copiosa documentazione versata in atti da entrambe le parti;
– 6) – In estrema sintesi la vicenda storica risulta essere la seguente:
– 6.1) – In data 13/5/1988, veniva sottoscritto dalla "G.I.G.I." e dalla "L. di S.T. C.- snc) Atto d’Obbligo a rogito notaio Erminio Campanini, rep. 62528/26652 registrato a Tivoli il 2/6/1988 al n. 237 (Serie 2), trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma II al n. 20643 del 8/6/1988 in favore del Comune di Tivoli, con il quale i soggetti sopra citati "per loro e loro aventi causa a qualsiasi titolo (…) vincolavano irrevocabilmente e definitivamente a favore del Comune di Tivoli metri 250 di superficie di parcheggio ad uso pubblico (…) ricompreso nella maggiore superficie facente parte della particella 397 del foglio 64 posta a disposizione del Comune di Tivoli (…) come risulta interlineata in rosso nella planimetria allegata nell’atto sotto la lettera "A";
– 6.2) – L’area per l’ampliamento stradale era ricompresa nella più ampia area destinata a pubblico parcheggio dal p.p. di cui alla delibera n. 133 del 15.4.1977, successivamente decaduto;
– 6.3) – Successivamente la Società Alba s.n.c. e poi la Società V.C. S.r.l. presentavano progetti edili che recepivano l’ampliamento del parcheggio pubblico, e che venivano approvati dalla Commissione edilizia a condizione che venissero cedute le aree di p.p., oltre quelle di parcheggio pubblico da ricomputare nel rispetto delle quantità obbligatorie;
– 6.4) – In data 29/1/1993, veniva sottoscritto, dalla "V.C. SrL’, Atto d’Obbligo a rogito notaio Franco Ventura, rep. 145163, registrato a Roma il 2/2/1993, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma Il al n. 3603 del 6/2/1993 in favore del Comune di Tivoli, con il quale, "desiderando (…) uniformarsi a quanto viene richiesto dal Comune di Tivoli", si obbligavano "per essa società e per i suoi aventi causa" i seguenti impegni: -vincolare l’area di mq. 2.100 circa al servizio del fabbricato stesso; -destinare e mantenere permanentemente una superficie di mq. 392 a parcheggio privato quale risultante con perimetro colorato in blu nella planimetria allegata allo stesso atto sub lettera "A’; -destinare permanentemente una superficie di mq. 580 a servizi pubblici (parcheggio pubblico, giardini) quale risultante con perimetro colorato in verde nella planimetria allegata allo stesso atto sub lettera "A"; -non ostacolare l’attuazione del Piano Particolareggiato, relativamente all’area interessata dal vincolo di ampliamento stradale quale risultante con perimetro colorato in rosso nella planimetria allegata allo stesso atto sub lettera "A"; -mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione d’uso dei locali al piano sottotetto ed al piano seminterrato così come risultanti dal progetto presentato al Comune. Veniva altresì specificato espressamente che "Le obbligazioni anzidette, da trascriversi presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Roma II, non potranno essere cancellate o modificate senza il benestare del Comune di Tivoli… ";
– 6.5) – In data 10/3/1993, veniva sottoscritto, dalla "V.C. SrL ", altro atto d’obbligo a rogito notaio Franco Ventura, rep. 145746, registrato a Roma il 15/3/1993 al n. 13336 serie l/B, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma al n. 7183 del 16/3/1993 in favore del Comune di Tivoli, con il quale, "desiderando (…) uniformarsi a quanto viene richiesto dal Comune di Tivoli", ribadiva, nelle premesse, che in virtù di detto precedente Atto d’Obbligo essa Soc. si era obbligata a fare e sopportare tutto quanto richiesto dalla Commissione Edilizia Comunale nella seduta del 21/19/1992, verbale n. 450. Si specificava, altresì, che il Comune aveva comunicato che "il rilascio della concessione edilizia resta subordinato alla presentazione da parte di essa Società di un atto mediante la quale la stessa si obblighi a cedere gratuitamente allo stesso Comune quella stessa area quale risulta con perimetro colore rosso sulla pianta allegata sotto la lettera "A" al sopra citato atto… ". Tanto premesso, con detto atto, "irrevocabilmente si obbligano per essa società e per i suoi aventi causa" a "cedere gratuitamente l’area interessata dal vincolo di ampliamento stradale quale risulta dal perimetro colore rosso sulla pianta allegata sotto lettera "A" al citato atto a mio rogito del 29/1/1993, e che qui nuovamente si allega sotto lettera A" (OMISSIS). L’obbligazione anzidetta, da trascriversi presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Roma II, non potrà essere cancellata o modificata senza il benestare del Comune di Tivoli. Non ottemperando essa Società (…Omissis) all’impegno che con il presente atto assume verso il Comune di Tivoli e che graverà come onere reale sulla proprietà, sarà facoltà del Comune di Tivoli provvedere a Quanto forma oggetto del presente atto avvalendosi delle spese incontrate contro essa Società o suoi aventi causa";
– 6.6) – Con la delibera n. 2788/1987, il Comune di Tivoli prevedeva "in sede di rilascio delle concessioni edilizie" di subordinare il rilascio del titolo "all’impegno da parte degli interessati circa la cessione a titolo gratuito di aree o porzioni di aree da destinare a servizi pubblici;
– 6.7) – Veniva infine rilasciata Concessione Edilizia n. 19 del 11/3/1993 e, tra le condizioni speciali apposte vi era la seguente: " Che entro dodici mesi dalla data del rilascio della presente Concessione venga stipulata Convenzione di trasferimento delle aree da cedere al Comune giusta delibera n. 2788 del 22/12/1987";
– 6.8) – In data 21/3/1996 veniva inoltrata richiesta di rinnovo della C.E. n. 19 del 11/3/1993 e, dietro parere dell’Ufficio Tecnico, veniva rilasciata la Concessione Edilizia n. 73 del 11/10/1996 alle "Stesse condizioni della C.E. n. 19 del 11/3/1993". In data 5/12/2000, veniva inoltrata richiesta rinnovo della C.E. n. 73 del 11/10/1996 e, in assenza di espresso parere dell’Ufficio Tecnico, veniva rilasciata la Concessione Edilizia n. 85 del 6/12/2000 alle "Stesse condizioni della C.E. n. 73 del
11/10/1996";
– 6.9) – Gli immobili in esame passavano più volte di mano. In particolare, In data 19.7.1989 la soc. "Alba di S.T. C. S.n.c." vendeva la proprietà alla Soc. E.S.r.L con atto notaio Campanini, rep. 66141/27782, trascritto in data 31.7.1989 Form. 20513; in data 12.12 1991 la Soc. E.S.r.L vendeva alla Soc. V.C. a r.l. con atto notaio Ventura rep. 137509/17354, trascritto in data 21.12.1991 Form. 35534; in data 21.1 2001 la Soc. V.C. a r.l. vendeva la proprietà alla I.R. S.r.L. con atto notaio Mariola, rep. 25463, atto n. 10.029, trascritto in data 29.12001 Form. 2080; in data 1.8.2002, l’I.R. S.r.L. vendeva alla I.I. S.r.L. con atto notaio Feroli rep. 28854, raccolta n. 7187, trascritto in data 2.8.2002 Form. 24847; in data 24 febbraio 2006, la I.I. S.r.L. vendeva alla A.I.
S.r.l. (odierna resistente) con atto notaio Giuseppe Feroli rep. 31227, raccolta n. 8359, trascritto in data 27 febbraio 2006, Form. 6001;
– 7) – Inoltre, dalla documentazione allegata in giudizio dal Comune ricorrente risulta che:
– 7.1) – Iin data 23/10/2003, con nota prot. n. 54549, il Comune invitava l’obbligata I.I. S.r.L, a fornire il tipo di frazionamento aporovato dall’U.T.E. relativo alle aree da cedere, il certificato di destinazione urbanistica con invito a compilare lo schema di domanda e a indicare il Notaio rogante l’atto di trasferimento;
– 7.2) – In data del 22/12/2003, con missiva del 22/12/2003, prot. 485, la I.I. S.r.L, significava al Comune di Tivoli che "a conferma degli obblighi assunti in data 29 gennaio 1993 e in data l0 marzo 1993, con la presente si conferma l’impegno a cedere le aree per pubblici servizi destinata a verde e parcheggio, in esecuzione all’Atto d’obbligo citato in oggetto. Sarà nostra cura trasmettere agli uffici competenti, entro il corrente anno, il tipo di frazionamento con la ricevuta dell’avvenuto deposito presso l’UTE…";
– 7.3) – In data 26/2/2004 il Comune invitava nuovamente l’obbligata I.I. S.r.L, a formalizzare la cessione, senza esito;
– 7.4) – Il Comune adiva infine questo Tribunale, con ricorso notificato il 31.10.2006, contro l’avente causa pro tempore divenuta nel frattempo proprietaria dell’immobile, chiedendo l’accertamento del suo obbligo a cedere l’area indicata e la sua condanna a consegnarla al Comune;
– 8) – Dalla pregressa ricostruzione della vicenda storica, risulta in modo incontrovertibile che in tutti i predetti atti di trasferimento dell’immobile si fa espressa menzione dei tre sopraindicati atti d’obbligo sottoscritti nel tempo e trascritti a favore del Comune di Tivoli: a) Trascrizione n. 13126 dell’8/6/1988 recante atto d’obbligo, notaio Campanini di Tivoli, del 13/5/1988, rep. 62528, registrato in Tivoli il 2/6/1988 al n. 237, serie 2; b) Trascrizione n. 3603 del 6/2/1993 recante atto d’obbligo, notaio Ventura di Roma, del 29/1/1993, rep. 145163, registrato in Roma il 2/2/1993; c) Trascrizione n. 7163 del 16/3/1993 recante atto d’obbligo, notaio Ventura di Roma, del 10/3/1993, rep. 145746, registrato in Roma il 15/3/1993 al n. 13336, serie 1/B;
– 9) – Pertanto, accertata la rispondenza al vero, in fatto e in diritto, delle allegazioni di parte ricorrente circa la sussistenza di un titolo legittimante idoneo al conseguimento della propria pretesa, ai fini delle decisione il Collegio deve esaminare le numerose eccezioni proposte da parte resistente;
– 10) – La prima eccezione da esaminare in ordine logico concerne la carenza di giurisdizione di questo Tribunale, sollevata dalla società resistente sul presupposto che lo strumento urbanistico di riferimento (il sopracitato p.p.) era già notoriamente decaduto per decorso del tempo, e che quindi il negozio giuridico in esame non poteva più sostituire ai sensi dell’art. 11 l. n. 241/1990 un provvedimento di esproprio, che sarebbe divenuto ormai privo di base giuridica. Di conseguenza, si tratterebbe di un contratto preliminare sottoscritto jure privatorum dall’Amministrazione per un generale fine d’interesse pubblico ma al di fuori di una precisa finalità urbanistica, rendendosi non configurabile una giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo;
– 11) – Al riguardo, il Collegio osserva che L’art. 11 della L. n. 241/1990 ha generalizzato la possibilità -già contemplata da specifiche normative di settore -per l’amministrazione di concludere accordi con gli interessati al fine di determinare il contenuto finale del provvedimento da adottare ovvero, nei casi previsti dalla legge, in sostituzione di questo. La legge n. 15 del 2005 all’articolo l, ha poi precisato che la pubblica amministrazione, nell’adozione degli atti di natura non autoritativa, agisce secondo le norme del diritto privato prescindendosi da una specifica previsione di legge. Il comma 5 dell’art. 11, infine, devolve alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo le relative controversie. In particolare, la previsione della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, rende possibile l’emanazione sentenze costitutive e di condanna. L’accordo in esame, a propria volta, secondo l’insegnamento della Corte Costituzionale (n. 204 del 2004), presuppone comunque un potere amministrativo, di conformazione urbanistica e di autorizzazione edilizia, il cui esercizio da un lato costituisce il presupposto, e dall’altro determina il contenuto sul lato della controprestazione, del regolamento negoziale di cui si controverte. A giudizio del Collegio, non sembrano pertanto potersi palesare dubbi circa la riconducibilità della fattispecie in esame all’art. 11 l. n. 241/1990 e, quindi, alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo in materia urbanistica, tanto più che il contenuto sinallagmatico corrispondente alla cessione dell’area per parcheggi (cambio di destinazione d’uso da abitazione a studi professionali e uffici con aumento di unità immobiliari con realizzazione di un parcheggio) comportava un aumento del carico veicolare nella zona, con il necessario aumento, quale condizione necessaria, dei relativi standard, ivi incluso l’ampliamento della strada pubblica e la realizzazione di un parcheggio pubblico direttamente accessibile dalla pubblica via delle Piagge senza soluzione di continuità fra le due aree pubbliche.
La prima eccezione esaminata non può pertanto essere accolta;
– 12) – La seconda eccezione da esaminare attiene alla affermata carenza di legittimazione passiva della resistente e comunque alla sopravvenuta inefficacia dell’atto d’obbligo in esame nei suoi confronti. Da un lato, infatti, si cita la giurisprudenza secondo cui il mancato adempimento di un atto d’obbligo deve essere fatto valere nei confronti di chi lo stipulò (cosa non avvenuta in questa circostanza), salvi gli effetti della decisione anche nei confronti dei successivi acquirenti. D’altro lato, si afferma poi che, in ogni caso, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano ex tunc entro un anno.
– 13) – Peraltro, osserva il Collegio, neppure le argomentazioni ora sintetizzate possono essere accolte, in quanto nascono dall’equivoco di fondo di essere in presenza di un mero preliminare di diritto civile a contenuto obbligatorio, da perfezionare entro un anno ai sensi del codice civile. A giudizio del Collegio, al contrario, l’impegno di cessione gratuita dell’area da destinare a parcheggio pubblico, assunto ai fini del rilascio del richiesto titolo edilizio di mutamento di destinazione d’uso ed ampliamento, costituisce una parte essenziale dell’oggetto dell’accordo, che ai sensi dell’art. 11 l. n. 241/1990 si si palesa quale presupposto preliminare e quale atto integrativo del contenuto del provvedimento amministrativo di rilascio del titolo edilizio. L’impegno alla cessione dell’area è dunque assunto, fin dal momento della trascrizione immobiliare, con effetti immediati ed irrevocabili, destinati a circolare con l’immobile senza limiti temporali, quale onere reale opponibile ad ogni futuro avente causa, e solo la sua pratica esecuzione viene rinviata nel tempo, fino all’effettivo rilascio del titolo amministrativo (e non oltre), in relazione all’esigenza di garantire, anche nello sviluppo temporale, il carattere sinallagmatico del regolamento negoziale cui il provvedimento accede, e di cui la cessione costituisce parte integrante.
Essendo stato ormai il titolo edilizio rilasciato, modificato su plurime richieste di varianti e peraltro anche completamente utilizzato, ne discende l’ormai intervenuto trasferimento di diritto della proprietà immobiliare, e quindi la legittimità e ritualità di un’azione giudiziaria volta, nell’ambito della giurisdizione esclusiva di questo Tribunale, ad ottenere il rilascio dell’immobile dal soggetto che ne ha attualmente il possesso in base ad un titolo in astratto idoneo, indipendentemente dalla vocazione in giudizio di chi pose in essere il regolamento negoziale che comprendeva l’ormai avvenuto trasferimento di proprietà dell’immobile. Anche l’eccezione in esame deve quindi essere respinta;
– 14) – Una ulteriore eccezione concerne l’annullabilità della convenzione in esame per errore di diritto essenziale riconoscibile, essendo all’epoca la società che firmò l’impegno all’oscuro dell’intervenuta decadenza del p.p., ed essendo quindi la stessa convinta della possibilità del Comune di espropriare la medesima area in caso di mancato accordo.
– 15) – L’eccezione è peraltro da respingere senza ulteriore approfondimento, posto che la stessa è direttamente smentita, in fatto, dalle premesse agli atti a suo tempo sottoscritti dalle danti causa e precedentemente sintetizzati, che evidenziano la piena consapevolezza dell’intervenuta decadenza del p.p. e che tuttavia confermano l’intendimento di cedere l’area in questione in vista del rilascio del richiesto titolo edilizio;
– 15) – Anche l’eccezione di nullità della convenzione per impossibilità dell’oggetto va respinta, in quanto pur in presenza di un vincolo ambientale la Regione Lazio con nota prot. n. 3823 del 30.10.1992 ha autorizzato, con prescrizioni, un intervento comunale di sistemazione dell’area per fini urbanistici di interesse generale, e ciò risulta sufficiente ad escludere l’invocata impossibilità giuridica dell’oggetto;
– 16) – Deve essere infine respinta l’eccezione volta a far valere l’intervenuta prescrizione decennale dell’impegno assunto, posto che alla stregua della documentazione versata in atti l’obbligazione è divenuta esigibile l’11.10.2006 e il 5.12.2001 e che il decorso del termine di prescrizione è stato interrotto dal riconoscimento formale dell’obbligo da parte dell’inteerssata in data 22.12.2003 e dalla notificazione del presente ricorso in data 31.10.2006;
– 17) – Conclusivamente, le pregresse considerazioni svolte dal Collegio valgono a far ritenere non fondate, e comunque non decisive, le eccezioni opposte dalla società resistente. Il ricorso deve quindi essere accolto nel senso richiesto da parte ricorrente, e per l’effetto il Tribunale deve ordinare, al Conservatore dei Registri immobiliari di Roma II, di trascrivere il trasferimento di proprietà a far data dalla presentazione del ricorso (retrodatazione degli effetti dell’accoglimento al momento della domanda giudiziaria), ed alla società intimata di consegnare il possesso dell’area al Comune ricorrente senza alcun ulteriore indugio, impregiudicata restando ogni questione circa le indennità dovute dall’attuale occupante per l’eventuale ulteriore occupazione senza titolo. Tuttavia, la particolare complessità delle questioni giuridiche dedotte giustifica la compensazione delle spese di giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma II di procedere alla trascrizione del passaggio a titolo gratuito della piena proprietà dell’area meglio individuata in motivazione a far data dalla notifica del presente ricorso, avvenuta il in 31.10.2006.
Ordina altresì, alla società intimata, di consegnare il possesso dell’area al Comune ricorrente senza alcun ulteriore indugio.
Compensa fra le parti le spese di giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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