Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo – Motivi della decisione
1. Con le deliberazioni n. 58 del 22.12.2009 e n. 24 del 28.5.2010, il Consiglio Comunale di Cislago ha, rispettivamente, adottato ed approvato il piano di lottizzazione – in variante al p.r.g., ai sensi della l. reg. Lombardia n. 23/1997 – presentato dalla I.B. s.r.l.
In particolare, con tali atti, l’amministrazione ha articolato il perimetro dell’ambito soggetto a piano attuativo in due distinti lotti – di cui uno corrispondente alle proprietà della I.B. s.r.l. e l’altro al mappale n. 4704, fg. 7 – suscettibili di distinta pianificazione. Ha, quindi, approvato il piano di lottizzazione volto a disciplinare il lotto 1, coincidente le aree di proprietà della I.B. s.r.l.
2. Il sig. P., proprietario dell’area di cui al mappale n. 4704, fg. 7, insorge avverso tali atti, articolando le seguenti doglianze:
I. violazione e falsa applicazione della l. n. 1150/1942 e dei principi generali in materia urbanistica, eccesso di potere per sviamento, carenza e travisamento dei presupposti; carenza di istruttoria; illogicità ed ingiustizia manifeste; violazione dell’art. 97 Cost. e degli artt. 1 e 3, l. n. 241/1990: il nuovo p.d.l., e, in particolare, la suddivisione in lotti ivi prevista, avrebbe quale unico fine quello di superare il diritto di proprietà del ricorrente su una porzione di terreno inserita nel perimetro del piano. Rispetto al piano precedentemente adottato, il nuovo p.d.l. innoverebbe un solo aspetto (la collocazione del terreno di cui al mappale 4704, foglio 7 in un lotto di ridotte dimensioni) che penalizza gli interessi del ricorrente, senza che sussistano ragioni di pubblico interesse. Sarebbe, infine, ingiustificata la previsione che consente un incremento della capacità edificatoria nel solo lotto 1 (di proprietà della controinteressata), escludendo dal beneficio il lotto 2 (di proprietà del ricorrente);
II. violazione e falsa applicazione dell’art. 2, c. 2, l. reg. Lombardia n. 23/1997; eccesso di potere per sviamento; carenza e travisamento dei presupposti; difetto e perplessità della motivazione; carenza di istruttoria ed illogicità;
III. violazione e falsa applicazione dell’art. 28, l. n. 1150/1942, dell’art. 12, l. reg. Lombardia n. 12/2005 e dell’art. 42 Cost.; eccesso di potere per carenza e travisamento dei presupposti; sviamento ed ingiustizia manifesta;
IV. eccesso di potere per sviamento; disparità di trattamento; ingiustizia ed irrazionalità manifeste; carenza e travisamento dei presupposti; carenza di istruttoria; violazione e falsa applicazione dell’art. 28, l. n. 1150/1942: sarebbe illogica la formazione di un lotto di dimensioni ridotte, idoneo ad ospitare un solo edificio e ciò nonostante subordinato all’obbligo della pianificazione attuativa; irrazionalità delle tipologie edilizie insediabili; illegittimità della previsione della realizzazione di un marciapiede sulla via Santa Lucia, per essere progettato in parte sulle aree di proprietà del ricorrente; violazione della distanza di 10 metri dall’immobile di sua proprietà – situato sul mappale n. 4705, esterno al piano di lottizzazione – in quanto il p.d.l. ometterebbe di considerare la presenza in aggetto alla facciata nordovest dell’edificio, di un bow window.
3. Il ricorrente chiede inoltre la condanna dell’amministrazione al risarcimento dei danni subiti.
4. Con un primo ricorso per motivi aggiunti, il ricorrente impugna il provvedimento prot. 0010632 del 12 luglio 2010 recante "approvazione di piano attuativo" per tutti i motivi dedotti con il ricorso principale oltre che per violazione del principio di tipicità degli atti amministrativi. Ove l’atto integri gli estremi di un titolo edilizio abilitativo – afferma il ricorrente – la facoltà, prevista dall’art. 7, c. 9, l. reg. Lombardia n. 23/1997, che il provvedimento di approvazione del piano attuativo abbia valore di concessione edilizia, sarebbe esclusa dalla abrogazione della noma, ad opera dell’art. 104, l. reg. Lombardia n. 12/2005.
5. Con un secondo ricorso per motivi aggiunti, il ricorrente impugna la deliberazione del Consiglio Comunale di Cislago n. 2 del 26.1.2011, recante "Controdeduzioni alle osservazioni pervenute all’adozione del piano di governo del territorio; approvazione definitiva" – nella parte in cui recepisce integralmente le previsioni contenute nel piano di lottizzazione approvato con la deliberazione n. 24 del 28 maggio 2010 – per le ragioni addotte con il ricorso principale.
6. Si è costituito in giudizio il Comune di Cislago, chiedendo il rigetto nel merito del ricorso.
7. Si è costituita altresì la controinteressata I.B. s.r.l. la quale, oltre a dedurre l’infondatezza nel merito della domanda, ha eccepito:
I. l’inammissibilità per tardività del primo ricorso per motivi aggiunti;
II. l’inammissibilità del ricorso principale per carenza di interesse – avendo ad oggetto un atto endoprocedimentale – o, comunque, l’improcedibilità dello stesso per mancata impugnazione, nei termini, dell’atto di approvazione del piano, tardivamente gravato con i motivi aggiunti;
III. l’inammissibilità del ricorso per carenza di interesse in quanto: in assenza del piano di lottizzazione il ricorrente non potrebbe effettuare alcun intervento edilizio sull’area di cui al mappale 4704, i costi per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria sarebbero stati assunti dalla I.B. s.r.l. e, infine, il p.d.l. approvato sarebbe più vantaggioso per il ricorrente rispetto al progetto adottato nel 2008, il quale prevedeva che parte del terreno di cui al mappale 4704 avrebbe dovuto essere ceduto all’amministrazione come area a standard;
IV. l’improcedibilità del ricorso principale e dei primi motivi aggiunti per sopravvenuta carenza di interesse a seguito dell’approvazione del piano di governo del territorio;
V. inammissibilità per carenza di interesse del secondo ricorso per motivi aggiunti per in ragione della carenza di interesse all’annullamento del p.d.l. impugnato con il ricorso principale;
VI. inammissibilità per carenza di interesse del secondo ricorso per motivi aggiunti in quanto il p.g.t. impugnato non si limita a confermare il p.d.l. in questione e la convenzione che disciplina il lotto 1 ma detta altresì una specifica prescrizione (l’art. 5b delle n.t.a.) riferibile all’area di proprietà del ricorrente ed inserita a seguito dell’accoglimento di una osservazione da lui presentata: l’annullamento del p.g.t. arrecherebbe un danno al ricorrente.
8. All’udienza del 9 giugno 2011, il ricorso è stato ritenuto per la decisione.
9. L’eccezione di improcedibilità del ricorso principale e dei primi motivi aggiunti per sopravvenuta carenza di interesse, a seguito dell’approvazione del piano di governo del territorio, è fondata, nei limiti di seguito chiariti.
Con deliberazione del 26 gennaio 2011, il Comune di Cislago ha approvato un nuovo piano di governo del territorio che ha dettato, per l’area in questione, una nuova disciplina urbanistica.
Il mappale n. 4704 è stato inserito in zona BC "residenziale di completamento".
Ai sensi dell’art. 47 delle n.t.a. tali zone "comprendono le aree per l’insediamento di edifici residenziale compresi nei p.a. adottati e/o approvati, che come tali vengono confermati dal p.g.t. così come previsto dall’art. 5b delle presenti norme. Le prescrizioni valgono anche per le zone BC non perimetrate e per le zone non azionate come BC sulla tavola delle previsioni di piano del documento di piano o dell’azzonamento del piano delle regole ma interessate da p.a. adottati e/o approvati (…)".
In tali zone sono permessi tutti gli interventi di cui all’art. 5b delle n.t.a. e "l’edificazione avviene:
– mediante permesso di costruire o d.i.a. o s.c.i.a. in attuazione di p.a. vigenti;
– a mezzo di p.a. per varianti urbanistiche o per decadenza del p.a. vigente".
La norma prevede, infine, che "nella zona BC rimangono vigenti tutti i parametri edilizi ed urbanistici relativi ai singoli piani attuativi, così come previsto dall’art. 5b delle presenti norme".
Ai sensi dell’art. 5b delle n.t.a. "le previsioni dei piani attuativi (azzonamento e n.t.a.) vigenti (adottati o approvati), individuati e/o non individuati dal p.g.t., prevalgono sino alla loro integrale realizzazione sulle previsioni del p.g.t. e delle loro varianti adottate successivamente alla sua approvazione definitiva (…)".
In parziale accoglimento di un’osservazione presentata dal sig. P., la norma tecnica attuativa prevede, inoltre, che "per i lotti compresi in zona BC ma esclusi dai p.a. vigenti si potrà procedere con un p.a. o permesso di costruire convenzionato relativamente al lotto escluso, in attuazione degli indici del p.a. vigente (…)".
L’area di proprietà del ricorrente rientra in tale fattispecie, essendo ricompresa in zona BC ed essendo stata esclusa dal piano di lottizzazione approvato con la deliberazione n. 24 del 28 maggio 2010.
In base all’art. 5b delle n.t.a. l’edificazione sull’area di proprietà del ricorrente non è, quindi, più subordinata alla previa adozione di uno strumento urbanistico attuativo ma può essere realizzata in base a permesso di costruire convenzionato.
La conferma della vigenza dei parametri edilizi ed urbanistici previsti dai singoli piani attuativi, consente, inoltre, al ricorrente di avvalersi della facoltà, prevista dal piano attuativo impugnato, a vantaggio del lotto di sua proprietà, di edificare fino a due metri dal confine del lotto della controinteressata.
In conseguenza della mutata disciplina urbanistica dell’area, i quattro motivi del ricorso principale – ad eccezione delle ultime due censure formulate con l’ultimo motivo di ricorso – ed il primo ricorso per motivi aggiunti sono divenuti improcedibili per sopravvenuta carenza di interesse.
Il nuovo strumento urbanistico ha, difatti, innovato la disciplina precedente, facendo venir meno l’obbligo della previa adozione di un piano di lottizzazione: ciò comporta il venir meno dell’interesse del ricorrente a contestare la legittimità della scelta di suddividere in due distinti lotti il perimetro dell’ambito soggetto a piano attuativo, operata con le deliberazioni impugnate (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 03 giugno 2010, n. 3538).
Pur nella contraddittorietà di quanto dedotto nel ricorso, l’interesse sostanziale del ricorrente va, difatti, ravvisato nell’aspirazione a sottrarre l’area alla pianificazione attuativa e non certo a ricomprendere l’area in questione nel piano attuativo approvato, volontà, quest’ultima mai manifestata dal sig. P..
10. Né sorregge l’impugnativa l’interesse residuale al risarcimento del danno, essendo la domanda risarcitoria, comunque, infondata.
Del danno lamentato – legato alla perdita di valore commerciale del terreno in conseguenza dell’approvazione del piano di lottizzazione ed al mancato utile derivante dal venir meno delle possibilità di sviluppo edificatorio – non è stata offerta, nel corso di giudizio, alcuna prova.
Il ricorrente non ha, invero, fornito alcun elemento da cui si possa inferire che la suddivisione in due lotti del perimetro del piano di lottizzazione, di cui uno corrispondente con l’intera area di sua proprietà, ne abbia comportato una diminuzione di valore rispetto all’ipotesi in cui il perimetro del piano di lottizzazione non fosse stato modificato.
11. Quanto al secondo ricorso per motivi aggiunti, avente ad oggetto la deliberazione del Consiglio Comunale di Cislago n. 2 del 26.1.2011 di approvazione del piano di governo del territorio è inammissibile per carenza di interesse.
Come si è visto, il p.g.t. non si è limitato a recepire i piani attuativi vigenti ma ha altresì disposto, in parziale accoglimento di un’osservazione presentata dal sig. P., che "per i lotti compresi in zona BC ma esclusi dai p.a. vigenti si potrà procedere con un p.a. o permesso di costruire convenzionato relativamente al lotto escluso, in attuazione degli indici del p.a. vigente (…)".
Poiché, come si è visto, l’area di proprietà del sig. P. rientra nell’ambito di applicazione di tale previsione – essendo ricompresa in zona BC ed essendo stata esclusa dal piano di lottizzazione approvato con la deliberazione n. 24 del 28 maggio 2010 – il ricorrente non ha alcun interesse all’annullamento del p.g.t., potendo edificare l’area sulla base di un permesso di costruire convenzionato, senza quindi la necessità di uno strumento urbanistico attuativo ed avvalendosi delle previsioni di favore previste dal piano di lottizzazione con riferimento alle distanze.
12. Rimane da affrontare l’esame delle ultime due censure proposte con l’ultimo motivo di ricorso principale, non colpite dalla improcedibilità in quanto sorrette da un differente interesse, legato alla lesione del diritto di proprietà.
13. Vanno preliminarmente esaminate, con riferimento a questa rimanente parte del ricorso, le eccezioni sollevate dalla controinteressata.
14. L’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di interesse o improcedibilità dello stesso per mancata impugnazione, nei termini, dell’atto di approvazione del piano è infondata.
La deliberazione del Consiglio Comunale n. 24 del 28 maggio 2010 non è un mero atto endoprocedimentale in quanto con essa l’amministrazione non si è limitata a controdedurre alle osservazioni presentate dai privati ma ha altresì approvato il piano di lottizzazione.
È con questa deliberazione che l’amministrazione ha approvato del piano di lottizzazione e non assume, pertanto, rilievo l’eventuale tardività dell’impugnazione del provvedimento del responsabile del servizio del 9.7.2010, atto che, sebbene affermi di rilasciare "approvazione del piano attuativo", va piuttosto qualificato quale titolo abilitativo alla realizzazione delle opere edilizie.
15. L’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di interesse indicata al punto III – secondo cui l’annullamento del piano di lottizzazione cagionerebbe un danno al ricorrente perché, in assenza del p.d.l. non potrebbe effettuare alcun intervento edilizio sul mappale n. 4704 – è infondata, non incidendo sull’interesse del ricorrente a contestare la lesione del suo diritto di proprietà ad opera delle previsioni del piano di lottizzazione.
16. Si può, dunque, passare all’esame delle due censure.
17. Con la prima di esse viene lamentata la illegittimità della previsione della realizzazione di un marciapiede sulla via Santa Lucia, per essere progettato in parte sulle aree di proprietà del ricorrente.
La censura è infondata in quanto, come evincibile dalla tavola 3.1, il marciapiede è previsto a confine e non all’interno delle aree di proprietà del ricorrente.
Quanto affermato dal ricorrente circa l’ampiezza dello spazio esistente tra la sua proprietà e il ciglio stradale non assume alcun rilievo, potendo il marciapiede essere realizzato riducendo la sede stradale.
18. Con la seconda censura il ricorrente lamenta la violazione della distanza di 10 metri dall’immobile di sua proprietà – situato sul mappale n. 4705, esterno al piano di lottizzazione – in quanto il p.d.l. ometterebbe di considerare la presenza in aggetto alla facciata nordovest dell’edificio, di un bow window.
Questa censura è fondata.
La tavola 3.1. non raffigura, invero, la presenza sulla facciata dell’edificio di proprietà del ricorrente, situato sul mappale n. 4705, di due bow window e non ne tiene, dunque, in considerazione nel conteggio della distanza prevista di 10 metri.
Per costante giurisprudenza, l’art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienicosanitario, e pertanto non è eludibile (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 05 dicembre 2005, n. 6909).
Gli aggetti presenti sull’edificio in questione non possono considerarsi meri elementi decorativi; al contrario, estendendo il volume edificatorio, costituiscono corpo di fabbrica e vanno, pertanto, conteggiati nel calcolo della distanza.
Le deliberazioni n. 24 del 28 maggio 2010 e n. 58 del 22 dicembre 2009 sono pertanto illegittime nella parte in cui consentono l’edificazione ad una distanza inferiore ai 10 metri dall’immobile situato sul mappale 4705, per non avere tenuto conto degli aggetti presenti sulla facciata nord ovest dell’edificio.
19. Per le ragioni esposte il ricorso è in parte improcedibile, in parte inammissibile, in parte infondato ed in parte fondato.
20. Le spese di giudizio sono compensate per un terzo e per i rimanenti due terzi sono poste a carico del ricorrente, così come liquidate in dispositivo.
21. Si dispone la trasmissione della sentenza alla segreteria ai fini della verifica dell’adempimento degli oneri fiscali con riferimento al primo ricorso per motivi aggiunti, proposto avverso un provvedimento differente rispetto a quello impugnato con il ricorso principale e con cui è stata, pertanto, introdotta una domanda nuova.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte lo dichiara improcedibile, in parte inammissibile, in parte lo respinge ed in parte lo accoglie. Per l’effetto annulla le deliberazioni n. 24 del 28 maggio 2010 e n. 58 del 22 dicembre 2009 nei limiti di cui in motivazione.
Compensa le spese di giudizio per un terzo e per i rimanenti due terzi le pone a carico della parte ricorrente. Per l’effetto condanna il ricorrente al pagamento di euro 2.000,00 (duemila/00) – di cui 1.000,00 (mille/00) a favore del Comune di Cislago e 1.000,00 (mille/00) a favore della I.B. s.r.l. – oltre oneri di legge.
Dispone la trasmissione della sentenza alla segreteria per la verifica dell’adempimento degli oneri fiscali.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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