Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato N.R. conveniva dinanzi al Tribunale di Salerno A.G., per sentir dichiarare che in virtù del rogito per notaio Anzalone del 29-4-1981 la resistente non vantava nessun diritto e nessuna servitù sul piazzale antistante i locali seminterrati siti in (OMISSIS), alla via (OMISSIS), al di fuori dei mero passaggio per accedere alla caldaia e per la manutenzione della rete fognaria.
Nel costituirsi, la convenuta contestava la fondatezza della domanda, chiedendo in via riconvenzionale che venisse riconosciuto il suo diritto d’uso dello spazio condominiale riservato ad area di parcheggio e degli spazi coperti, e venisse dichiarata la nullità degli atti di acquisto di tali aree.
Nel corso del giudizio interveniva volontariamente C.R., coniuge dell’attore e comproprietaria di uno dei locali seminterrati, la quale faceva valere gli stessi diritti del N..
Disposta dal giudice l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei proprietari degli altri seminterrati, si costituivano M. F., aderendo alla domanda attrice, e P.E.; non si costituivano, invece, gli altri chiamati As.Po., S.G., F.M., D.S.G. ed E.C..
Con sentenza del 13-6-2000 la Sezione Stralcio del Tribunale rigettava la domanda attrice.
Tale decisione veniva impugnata da N.R. e C.R..
Instauratosi il contraddittorio, si costituivano A.G., P.E. e M.F., i quali proponevano appello incidentale. Gli altri appellati rimanevano contumaci.
Con sentenza depositata il 28-9-2004 la Corte di Appello di Salerno rigettava l’appello proposto dal N. e dalla C.; in accoglimento dell’appello incidentale proposto da P.E., dichiarava quest’ultima carente di legittimazione passiva e la estrometteva dalla lite; dichiarava inammissibile l’appello incidentale proposto dal M.; accoglieva parzialmente l’appello incidentale proposto da A.G. e, per l’effetto, dichiarava la nullità del contratto per notaio Anzalone in data 29-4- 1981 e ordinava agli appellanti e agli altri proprietari del piazzale di provvedere, in via immediata, all’abbattimento delle chiusure ivi apposte, con conseguente ripristino dello stato dei luoghi;
dichiarava totalmente compensate le spese del grado tra la P. e le altre parti; condannava il N., la C. e il M. al pagamento delle spese del grado in favore dell’ A., dichiarando tali spese compensate per il resto.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso N. R., C.R., M.F., F.M. (avente causa da F.M., parte nei precedenti gradi di giudizio, in forza di atto per notaio Anzalone del 4-3-2004) ed E.C., sulla base di quattro motivi.
Ha resistito con controricorso A.G., la quale ha altresì proposto ricorso incidentale, affidato a un unico motivo.
B.M., B.F. e B.G. (citati quali eredi di D.S.R.) non si sono costituiti.
Con ordinanza interlocutoria la Corte di Cassazione, riuniti i ricorsi, ha disposto l’integrazione del contraddittorio, mediante notifica del ricorso principale e del ricorso incidentale nei confronti di As.Ro., S.G. e F.M., danti causa di F.M. e parti nel giudizio di merito.
I ricorrenti hanno provveduto a tale adempimento nel termine assegnato con la menzionata ordinanza.
Motivi della decisione
1) Con il primo motivo i ricorrenti principali, denunciando la violazione dell’art. 832 c.c., sostengono che la Corte di Appello non ha tenuto conto del fatto che le aree controverse (e specialmente i cosiddetti seminterrati) non avevano mai costituito area destinata a parcheggio, in quanto con l’atto di sottomissione del notaio Anzalone del 16-12-1972 il costruttore dell’edificio aveva già destinato permanentemente a parcheggio condominiale soltanto un’area di 140 mq. delimitata all’interno del piazzale. Evidenziano che in modo contraddittorio il giudice del gravame, dopo aver dichiarato di "non negare o disconoscere le risultanze della CTU" le ha invece completamente disattese: dalla relazione tecnica, infatti, risulta che i locali seminterrati dei quali la Corte ha ordinato l’apertura non sono condominiali nè destinati ad area di parcheggio, ma sono di proprietà esclusiva; e che il piazzale è anch’esso di proprietà esclusiva e non è destinato ad area di parcheggio, ad eccezione di una modesta estensione di 14 mq.
Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione della L. n. 765 del 1967, art. 18 e art. 832 c.c.. Affermano che la L. n. 765 del 1967, art. 18 non prevede la possibilità di dichiarare la nullità di un contratto di compravendita senza alcuna preventiva valutazione dello spazio da riservare concretamente a parcheggio; e che la nullità dei contratti che violano tale disposizione di legge è soltanto parziale, in quanto non riguarda l’accordo relativo alla sorte della proprietà dello spazio riservato a parcheggio, ma solo l’accordo per cui tale spazio è sottratto alla destinazione alla quale è inderogabilmente riservato. Sostengono, pertanto, che il giudice di appello, ove avesse correttamente applicato la L. n. 765 del 1967 e avesse tenuto conto degli accertamenti compiuti dal C.T.U. (da cui emerge che ai condomini spettano solo 14 mq. di piazzale in aggiunta a quanto già destinato dal costruttore), non avrebbe potuto dichiarare la nullità dell’intero contratto che prevede il trasferimento di quattro locali seminterrati e del piazzale antistante, ma avrebbe dovuto esclusivamente individuare, all’interno del piazzale di 611 mq., la restante area di 14 mq. da destinare a parcheggio condominiale.
Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1117 c.c., assumendo che la Corte di Appello ha erroneamente considerato condominiali anche i locali seminterrati, i quali non rientrano tra i beni che, in base alla predetta norma di legge, si presumono comuni.
Con il quarto motivo, infine, viene dedotta la violazione dell’art. 345 c.p.c., sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice del gravame, con l’appello incidentale il M. non ha introdotto una domanda nuova rispetto a quella proposta in primo grado.
2) I primi tre motivi, che per ragioni di connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.
Come è stato più volte affermato da questa Corte, la Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Si tratta di una norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono.
Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis" con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (tra le tante v. Cass. Sez. Un. 17-12-1984 n. 6600 e 6602; Cass. 5-11-1996 n. 9631; Cass. 7-3- 1997 n. 2036; Cass. 20-10-1997 n. 10248). La misura del diritto d’uso è stabilita ex lege e, pertanto, ove l’area destinata a parcheggio risulti di estensione superiore alla detta misura, la pronunzia non può avere ad oggetto l’intera area ma solo quella parte di essa sulla quale può riconoscersi insistere il vincolo di destinazione secondo i parametri dettati dalla disciplina normativa applicabile in relazione all’epoca dell’edificazione (Cass. 9-11-2001 n. 13857).
Nella specie, contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, la Corte di Appello non ha affatto violato tali principi.
Premesso, infatti, che la portata precettiva di una pronuncia giurisdizionale va individuata tenendo conto non soltanto del dispositivo, ma anche della motivazione, si osserva che dalla lettura della parte motiva della sentenza impugnata si evince chiaramente che il giudice del gravame ha inteso dichiarare la nullità del contratto per notaio Anzalone del 29-4-1981 nella sola parte in cui non ha riconosciuto ai condomini il diritto d’uso dell’area di 154 mq. del piazzale esterno che, secondo le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio (richiamate a pag. 8 della sentenza impugnata), in base alla citata normativa urbanistica avrebbe dovuto essere inderogabilmente destinata a parcheggio del fabbricato, in luogo dei 140 mq. lasciati dal costruttore R.A.. A pag. 8 della sentenza in esame, infatti, si da atto della possibilità di dichiarare "la nullità degli atti di compravendita in cui vengano dal costruttore alienate a terzi aree di parcheggio che avrebbe dovuto destinare alla disponibilità dei condomini, relativamente alle parti di tali atti con le quali non viene fatto salvo il diritto d’uso e di parcheggio dei condomini del fabbricato, del quale le aree anzidette costituiscono delle pertinenze, sostituendosi, per il principio dell’inserzione automatica della clausola, alle parti mille, le disposizioni di legge violate". Più avanti, a pag. 9, viene ribadito che la giurisprudenza non nega affatto "la legittimità degli acquisti in parola, se non nei limiti in cui essi negano i diritti d’uso dei condomini"; e a pag. 11 viene ulteriormente precisato che la domanda riconvenzionale proposta dall’ A. ha trovato implicito accoglimento nella sentenza di primo grado, nella cui parte motiva è stato dato atto della "nullità parziale" dell’atto Anzalone, "nella parte in cui non riconosce ai condomini il diritto d’uso del piazzale, quale area di parcheggio".
La declaratoria di nullità adottata dalla Corte di Appello, pertanto, non ha riguardato l’intero piazzale esterno, ma solo la parte di esso inderogabilmente destinata a parcheggio in base alla normativa urbanistica all’epoca vigente; nè, tanto meno, essa è stata estesa ai locali seminterrati oggetto dell’atto per notaio Anzalone del 29-4-1981, dei quali, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti con il terzo motivo, nella sentenza impugnata non è stata affatto ritenuta la natura condominiale. E’ evidente, infatti, alla luce delle considerazioni innanzi svolte e dei chiarimenti contenuti a pag. 11 di tale sentenza, che l’ordine impartito ai condomini del piazzale di provvedere al ripristino dello stato dei luoghi, mediante "abbattimento delle chiusure ivi apposte", non si riferisce ai locali seminterrati, bensì alle barriere materiali esistenti nel piazzale esterno, che precludono all’ A. l’esercizio del diritto di parcheggio sull’area a tanto destinata per legge.
Sotto altro profilo, si osserva che i ricorrenti non possono dolersi della mancata individuazione concreta, da parte della Corte di Appello, dell’ulteriore area di 14 mq. da destinare a parcheggio esterno in aggiunta a quella di 140 mq. già riservata a tale finalità dal costruttore, non risultando dalla sentenza impugnata che nel corso del giudizio di merito sia stata avanzata una simile richiesta dalle parti. Il giudice del gravame, pertanto, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dall’ A., si è correttamente limitato a dichiarare la nullità parziale dell’atto Anzalone, nella parte in cui non ha riconosciuto il diritto d’uso dei condomini sulla parte del piazzale esterno destinata per legge a parcheggio.
4) Anche il quarto motivo è privo di fondamento.
Dall’esame degli atti, consentito dalla natura procedurale del vizio dedotto dai ricorrenti, si evince che il M., nella comparsa di costituzione di primo grado, si era limitato a chiedere il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dall’ A.. Correttamente, pertanto, stante il divieto posto dall’art. 345 c.p.c., la Corte territoriale ha dichiarato l’inammissibilità della domanda proposta dallo stesso M. con l’appello incidentale, diretta ad accertare che " As.Po., M.F. – succeduto a S.L.-, D.S.G. e dei coniugi N. – C., sono gli esclusivi proprietari del piazzale antistante i locali seminterrati". 5) Con l’unico motivo la ricorrente incidentale lamenta la violazione dell’art. 345 c.p.c.. Sostiene che la Corte di Appello ha errato nel ritenere inammissibile la domanda di risarcimento danni, in quanto tale domanda, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice del gravame, non è stata proposta per la prima volta in grado di appello, ma era stata già formulata nelle conclusioni rassegnate nella comparsa conclusionale di primo grado.
Il motivo è infondato.
Legittimamente, invero, il giudice del gravame ha ritenuto la novità ed inammissibilità della domanda risarcitoria proposta in appello dall’ A., avendo dato atto che della stessa non vi era traccia nella comparsa di costituzione di primo grado.
Non giova di certo alla tesi della ricorrente incidentale il fatto che tale domanda potesse essere stata avanzata nella comparsa conclusionale di primo grado. Come è noto, infatti, le comparse conclusionali hanno soltanto la funzione di illustrare le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fondano le domande e le eccezioni già proposte, e pertanto non possono contenere domande o eccezioni nuove che comportino un ampliamento del "thema decidendum", (Cass. 14.3-2006 n. 5478; Cass. 28-7-2004 n. 14250; Cass. 3-1-1998 n. 11).
5) Per le ragioni esposte, s’impone il rigetto sia del ricorso principale che di quello incidentale. In ragione della reciproca soccombenza delle parti costituite, va disposta le compensazione delle spese del presente grado di giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale;
compensa le spese del presente grado.
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