Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 23/24.11.92 la società Immobiliare Victory s.r.l., D.M.F., D.G., D.L., Sc.Gi. e Sc.Ro., premesso di essere proprietari pro indiviso di un cortile sito in (OMISSIS), avente accesso dalla via (OMISSIS) attraverso un portico (androne carraio) distinto con il civico n. (OMISSIS), chiuso da un portone la cui chiave era stata sempre da loro posseduta e che Sa.Gi. (di A.), proprietario di un appartamento, con annesso cortiletto, al civico n. (OMISSIS), dopo aver demolito un muretto di recinzione, aveva iniziato ad utilizzare abusivamente quale deposito di materiali l’anzidetto cortile, lo citavano al giudizio del Tribunale di Genova al fine di sentirgli negare alcun diritto sullo stesso, inibirgli l’ulteriore uso e condannarlo al ripristino del muretto. Costituitosi il convenuto, resisteva alla domanda, segnatamente opponendo, con proposizione al riguardo di domanda riconvenzionale, di essere l’unico proprietario del cortile, in virtù di acquisto per atto pubblico del 30.12.88 da parte degli Sc..
Interveniva volontariamente in causa R.A.E., deducendo e chiedendo dichiararsi il proprio diritto di comproprietà indivisa, al pari di quelli degli altri condomini dell’edificio contraddistinto dai civici nn. (OMISSIS), sul portico civ. (OMISSIS), al cui rilascio chiedeva condannarsi gli attori, salvo il riconoscimento di un diritto di passaggio ai medesimi. Successivo intervento veniva spiegato da S.G. (di F.), S.S. e B.L.; che assumendosi acquirenti del cortile con atto del 26.7.93, formulavano nei confronti del convenuto domande analoghe a quelle proposte dagli attori, contestando altresì la domanda della R..
All’esito della svolta istruttoria documentale e orale, con sentenza del 18.4.07 l’adito tribunale respinse le domande degli attori e degli intervenuti S.- B. ed accolse quelle del convenuto e dell’intervenuta R., ordinando la consegna a quest’ultima di una chiave del portone di accesso all’androne.
Appellata dai soccombenti, con gravame resistito sia da S. G. (di F.), si a dalla R., l’anzidetta decisione, con sentenza della Corte di Genova depositata il 23.9.09, veniva confermata, quanto al rigetto della domanda attrice ed all’accoglimento di quella del convenuto, riformata, quanto alla domanda della R., che veniva respinta, con consequenziali regolamenti delle spese.
Riteneva segnatamente la corte suddetta:a) che, risultando dall’atto pubblico del 30.12.88 annesso all’immobile trasferito al convenuto un cortile a livello, esteso verso nord fino ai muri perimetrali del caseggiato civico n. (OMISSIS), dovesse lo stesso ritenersi comprensivo, oltre che della piccola striscia di m. 1,50 indicata dagli attori, di per sè insufficiente ad integrare un cortile, anche dell’altra e maggiore area in contestazione; b) che la dizione, contenuta nel rogito…secondo cui l’immobile era privo di accesso al cortile del civico (OMISSIS), non fosse incompatibile con la vendita di tale area, tenuto conto dell’originaria presenza di un muretto, successivamente demolito, separante la stessa da quella più piccola; c) che a tale vendita non fosse ostativa l’appartenenza soltanto in comproprietà dell’area in questione agli alienanti Sc., "fatta salva l’applicazione di quanto disposto dall’art. 1478 c.c. e segg."; d) che sulle suesposte risultanze del titolo non potessero, come preteso dagli attori, prevalere quelle catastali, peraltro neppure univoche nel senso preteso; d) che, invece, nell’atto di acquisto del 30.7.1985 della R. nessuna menzione vi fosse dell’androne, riferendosi l’indicazione dell’"atrio di ingresso" non al vano di accesso al cortile, ma a quello di accesso agli appartamenti di cui al civico (OMISSIS), nel quale era posto quello acquistato dalla suddetta;
e) che neppure nei precedenti atti di provenienza vi fosse alcuna menzione di proprietà condominiale dell’area sottostante l’appartamento; f) che l’androne non assolvesse a necessità comuni, avendo la sola funzione di dare accesso ad un cortile di proprietà esclusiva e non condominiale, rendendosi al riguardo inapplicabile la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.. La suddetta sentenza è stata impugnata dalla R., con ricorso principale affidato a tre motivi, cui hanno fatto seguito i controricorsi, ciascuno contenente ricorso incidentale, della società Immobiliare Victory e degli altri originari attori (per Sc.Gi., nelle more defunto, gli eredi in epigrafe indicati) e degli intervenuti S. – B., nonchè, in resistenza alle sole impugnazioni incidentali, il controricorso dell’originario convenuto Sa.
G. (di A.). Vi è infine una memoria illustrativa per la soc. Victory e litisconsorti.
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso principale si lamenta insufficiente motivazione circa un fatto controverso, decisivo al fine di stabilire la rivendicata condominialità o meno del portico (o androne), oppure l’appartenenza dello stesso al cortile di cui le parti attrici si assumono comproprietarie, costituito dalla determinazione del confine sud del cortile medesimo, al fine di accertare se lo stesso giunga o meno alla pubblica via (OMISSIS).
Richiamati i principi, secondo cui l’indicazione dei precisi confini nei titoli assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze, in particolare a quelle catastali, mentre la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. si applica solo in assenza di titoli espliciti, si ribadisce che nel caso di specie la R. avrebbe richiamato, a sostegno della propria tesi, le risultanze dei titoli di proprietà e di provenienza sia degli attori, sia del convenuto, che, univoci nell’indicare i confini dei relativi immobili nella corrispondenza del perimetro dei fabbricati civ. (OMISSIS) della via suddetta, non avrebbero menzionato alcun confine con la stessa, dal che avrebbe dovuto desumersi che le porzioni immobiliari delle controparti, pur avendo accesso dal portico contraddistinto con il n. (OMISSIS) di via (OMISSIS), non comprendessero al loro interno il portico medesimo ed il relativo sedime. A fronte di tali univoche risultanze, l’errore della corte di merito sarebbe consistito nell’avere, dopo aver fermato la propria attenzione sulla dizione "atrio d’ingresso" contenuta nel titolo della R., invertito l’ordine logico dell’analisi probatoria, nell’affermare che neppure nei precedenti atti di provenienza sarebbe risultata alcuna proprietà condominiale sottostante l’appartamento della suddetta, laddove non nei precedenti atti di provenienza di quest’ultima (neppure prodotti), ma in quelli delle altri parti avrebbe dovuto individuarsi detto confine. La Corte d’Appello avrebbe commesso poi l’altro errore, di attribuire alla R. il richiamo, con riferimento agli atti di provenienza del 1941, 1973 e 1988, al confine verso nord, costituito dal muro perimetrale dell’edificio del condominio comprensivo dell’immobile, mentre invece le risultanze dei richiamati atti non attenevano al confine nord dell’immobile della deducente, bensì a quello sud del cortile, delimitato dal muro perimetrale dell’edificio condominiale. Il motivo non merita accoglimento, non solo perchè si risolve nella deduzione di censure di puro fatto (le ultime di carattere sostanzialmente revocatorio), dirette ad accreditare una diversa valutazione delle risultanze istruttorie, senza evidenziare alcuna lacuna o illogicità argomentativa dell’apparato motivazionale della decisione impugnata, ma anche e soprattutto per difetto di decisività dei punti in ordine ai quali si sarebbero verificati gli errori commessi dai giudici di merito.
Benvero, in un contesto processuale nel quale l’intervento della R. era essenzialmente rivendicativo, in quanto diretto ad accertare il proprio diritto di comproprietà sul bene in questione, costituito dall’androne o porticato sottostante il proprio immobile ed asseritamente appartenente al condominio di cui ella era parteciperà alla medesima, in quanto attrice in senso sostanziale, che incombeva l’onere di fornire la prova al riguardo, e non alle controparti, attrici nei confronti del S., ma sostanziali convenute in relazione alla domanda proposta dall’intervenuta, quello di provare il contrario, vale a dire l’appartenenza del bene alle stesse e non al suddetto condominio, come in effetti è stato ritenuto dalla corte di merito. Ne consegue che, quand’anche i confutati argomenti, a tal riguardo esposti nella sentenza impugnata, fossero stati inidonei a dimostrare che l’androne – porticato, facendo parte del cortile cui dava accesso, appartenesse alla Società Victory ed agli altri originari attori, nondimeno, in assenza di prova dell’appartenenza del medesimo al condominio di via (OMISSIS), comunque avrebbe dovuto rigettarsi la domanda dell’intervenuta.
Con il secondo ed il terzo motivo, strettamente connessi, si deducono rispettivamente violazione o falsa applicazione dell’art. 840 c.c. ed omessa motivazione, per non essere stato considerato che, in assenza di titolo diverso individuante un eventuale diritto di proprietà superficiaria, quella dell’androne avrebbe dovuto ritenersi, al pari del suolo di sedime sottostante e dell’edificio sovrastante, appartenere al condominio e non ai proprietari dell’adiacente cortile, con conseguente "nullità di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5" per "l’omessa pronunzia sul punto, fondamentale ai fini della decisione in ordine all’attribuzione di proprietà del portico stesso…".
Anche tali censure vanno disattese, anzitutto perchè non è configurabile al riguardo il vizio di omessa pronunzia su una domanda o eccezione, e tanto meno quello di omessa motivazione, in relazione ad una questione, quella dell’applicabilità alla fattispecie dell’art. 840 c.c., che non risulta essere stata prospettata in sede di merito.
Quanto alla dedotta violazione della suddetta norma di diritto, che avrebbe dovuto ex officio il giudice applicare, va osservato che il richiamo risulta nella specie inconferente, nel contesto di un complesso di immobili provenienti da originaria unica proprietà (nel cui ambito in mancanza di diverse risultanze dei titoli di alienazione, gli spazi residui rimangono di proprietà dell’originario unico proprietario o dei suoi aventi causa), peraltro caratterizzato, quanto alla parte interessata dall’edificio condominiale, da una netta ripartizione in senso verticale degli spazi, nell’ambito del quale l’androne – porticato è risultato connotato da un propria autonomia strutturale rispetto al sovrastante condominio e, piuttosto, funzionalmente collegato al retrostante cortile cui da accesso (non facente parte del condominio), non potendosi configurare gli estremi per l’applicabilità della norma citata, dacchè la vis attrractiva di cui all’art. 840 cit. ha per oggetto il sottosuolo, vale a dire lo spazio posto al di sotto del piano di campagna dell’immobile in considerazione e non qualunque altrochè sia comunque a livello inferiore allo stesso.
Va conclusivamente respinto il ricorso principale, con conseguente condanna soccombente alle spese, in favore di ciascuno dei due gruppi di contoricorrenti, che hanno resistito a tale impugnazione.
Il ricorso incidentale proposto dagli intervenuti S. e B. è affidato a due motivi, ciascuno deducente insufficiente e lo contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia.
Con il primo mezzo, in particolare, si lamenta che la corte di merito non abbia rilevato che l’atto pubblico del 1988, con il quale gli Sc. avevano venduto a Sa.Gi. (di A.), assieme al civico (OMISSIS), anche una ridottissima porzione di terreno chiusa da un muretto, fosse affetto da un "grave e marchiano errore", consistito nell’aver indicato quale confine di tale "cortile" i "muri perimetrali del caseggiato civico (OMISSIS)", mentre l’effettiva delimitazione dello stesso avrebbe dovuto desumersi dall’inequivoco richiamo ai dati catastali, contenuti nel rogito e pertanto integranti il titolo, dai quali, avrebbe dovuto desumersi che la menzionata particella n. 191, come risultava dalla piantina prodotta dagli attori, riproduceva un piccola striscia di terreno chiusa, senza alcuno sbocco nel resto del cortile, più grande e carrabile.
Con il secondo si censura l’affermazione a termini della quale la dizione, contenuta nel citato atto, che l’immobile è privo di qualsiasi accesso al cortile di cui al civico (OMISSIS), non sarebbe incompatibile con la vendita anche dell’area cortilizia, considerata la presenza in loco di un muretto, successivamente demolito, che impediva fisicamente l’accesso alla stessa. Il riconoscimento che l’immobile fosse privo di accesso al cortile suddetto sarebbe stato incompatibile con la precedente indicazione dei confini e significativa che la delimitazione del bene trasferito fosse costituita dal muretto che contornava interamente il "cortiletto", così come riportato in catasto (al riguardo espressamente richiamato nel titolo), a nulla rilevando che detto manufatto sarebbe stato successivamente demolito.
D’altro canto la corte non avrebbe spiegatole non con uno "sbrigativo" e del tutto teorico richiamo alla "applicazione dell’art. 1478 c.c.", perchè, se gli Sc. avessero voluto vendere, oltre alla loro casa, anche un bene, di cui erano solo comproprietari e senza la partecipazione degli altri, e nel corpo dell’atto si fossero curati di indicare solo la provenienza della prima; inoltre i giudici di merito non avrebbero tenuto conto del successivo comportamento degli stessi alienanti, diretto ad impedire al compratore l’uso del cortiletto posto fuori del confine del muro.
Il ricorso incidentale della società Immobiliare Victory, dei D. e degli Sc., nell’unico motivo, lamenta vizi di motivazione sostanzialmente analoghi, nel complesso, a quelli dedotti dagli altri ricorrenti incidentali, tra l’altro e segnatamente evidenziando, quale particolare elemento interpretativo contrario alla tesi sostenuta dal convenuto e non considerato dalla corte, l’affermazione, contenuta nell’atto sopra citato, che il bene venduto fosse "di assoluta ed esclusiva proprietà" della parte venditrice, del tutto in contrasto con la, pur accertata, appartenenza del cortile anche ad altri soggetti. Si lamenta ancora, in tale ricorso, che la corte non abbia tenuto conto dei pregressi ed accertati rapporti di locazione tra le parti nell’ambito dei quali, come pur riferito da due testi (le cui deposizioni vengono riportate in osservanza del principio di autosufficienza), il muretto sarebbe stato dal convenuto demolito con il consenso degli Sc..
I due ricorsi, che per la coincidenza, sostanziale e di massima, delle censure contenute, vanno esaminati congiuntamente, sono meritevoli di accoglimento, evidenziando palesi lacune ed illogicità argomentative dell’impugnata decisione.
L’affermazione di principio, secondo cui le risultanze catastali devono cedere a quelle dei titoli, può essere corretta e dirimente soltanto nel caso in cui queste ultime siano univoche e non si prestino ad incertezze intepretative, nel qual caso, invece, i dati catastali degli immobili oggetto di alienazione, ove riportati negli stessi non a fini meramente indicativi, ma identificativi dell’immobile trasferito, possono valere ad integrare il contenuto del negozio e ad individuare il bene oggetto dello stesso, secondo la volontà delle parti.
Nel caso di specie, in cui il titolo si prestava ad incertezze interpretative, poichè, da una parte indicava quale confine dell’immobile trasferito il fronte del fabbricato delimitante l’intera area cortilizia, ivi compresa quella pacificamente appartenente agli attori, dall’altra dava atto che l’immobile era privo di accesso alla medesima, ancorchè comprensivo di uno spazio aperto, i dati catastali di quest’ultimo, vale dire della relativa particella, in quanto indicati nell’atto, avrebbero potuto, contrariamente a quanto ritenuto corte, costituire un utile elemento al fine di accertare l’effettiva estensione di quel bene, accessorio al fabbricato, oggetto del trasferimento. La corte di merito, poi, è incorsa in una palese illogicità, laddove ha ritenuto poco significativa al riguardo e non escludente la cessione di una porzione dell’adiacente maggior cortile, la precisazione, pur contenuta nell’atto, che l’immobile venduto al S. fosse privo di accesso al cortile del civico n. (OMISSIS), non rendendosi conto che tale affermazione implicava una netta distinzione tra detto cortile, di cui l’area in contestazione faceva parte, e l’immobile, comprensivo anche dell’area scoperta indicata con la particella n. 191, nella circostanza acquistato dal convenuto. In siffatta situazione, la circostanza dell’esistenza di un muretto, successivamente demolito, delimitante l’area ceduta da quella adiacente, lungi dal rafforzare la tesi recepita, avrebbe militato a sostegno di quella opposta, in quanto significativa della suddetta fisica demarcazione tra le due aree una delle quali, quella di minore estensione, catastalmente autonoma; sicchè ancor più censurabile si palesa la mancata valutazione delle risultanze testimoniali, secondo cui la demolizione di tale ostacolo sarebbe avvenuta, nel contesto di un rapporto locatizio, ancor prima che il S. si rendesse acquirente dell’immobile.
Palesemente monca ed inconcludente, oltre che poco compatibile con l’assicurazione contenuta nell’atto di essere esclusivi proprietari del bene trasferito (e dunque anche della particella indicata quale "cortile") risulta, infine, l’argomentazione contenente il richiamo all’art. 1478 c.c. .. prevedente la vendita di cosa altrui (nella specie parzialmente), considerata l’assenza di alcuna prova che i venditori Sc., proprietari solo pro quota del cortile all’epoca della stipula, avessero successivamente acquisito la titolarità anche delle rimanenti quote appartenenti agli altri comproproprietari, o comunque procurato il loro assenso, così completando il trasferimento del bene al convenuto S..
L’accoglimento dei ricorsi incidentali comporta, conclusivamente, la cassazione della sentenza nella parte impugnata, con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale e condanna la ricorrente R.A.E. al rimborso delle spese processuali ai resistenti, in ragione delle rispettive comuni costituzioni, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui 200,00 per esborsi, in favore sia di Immobiliare Victory s.r.l., D.M.F., D.G., D.L., Sc.Ro., sc.gi., Sc.Fr. e R. A., sia di S.G. di F., S.S. e B.L..
Accoglie i ricorsi incidentali, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudizio tra le parti interessate, ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova.
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