Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo – Motivi della decisione
Con sentenza n. 592 del 20 aprile 2011, questo Tribunale, ritenuto di qualificare l’azione esercitata come ricorso per ottemperanza, ammissibile ai sensi del codice del processo amministrativo, perché tempestivo e regolarmente notificato alla parte intimata e ravvisata la propria competenza territoriale, ha ordinato all’Agenzia del Territorio di Forlì di provvedere al deposito della relazione di stima redatta nel 2008, fornendo altresì taluni chiarimenti ritenuti necessari.
L’Agenzia del Territorio ha adempiuto al suddetto ordine, producendo copia della relazione di stima prot. 4521/164 del 15 settembre 2008, dalla quale si evince come il valore venale riconosciuto uniformemente a tutte le aree oggetto della convenzione stipulata nel 1981, con riferimento all’anno 1991 e distinto per specifica destinazione urbanistica sia stato il seguente:
– aree a destinazione "artigianale di espansione": valore stimato al mq = Lire 40.300;
– aree a destinazione "attrezzature comunali": valore stimato al mq = Lire 12.100;
– aree con altra destinazione:valore stimato al mq = Lire 8.100.
I chiarimenti che hanno accompagnato la produzione mettono in luce come tali valori siano stati determinati seguendo un iter estimativo, che, al fine di raggiungere un valore maggiormente attendibile seppur riferito a diciassette anni prima, ha visto operata una media tra il valore venale stimato con il metodo sinteticocomparativo (confrontando, all’uopo, una pluralità di atti di compravendita stipulati tra il 1997 e il 2001 per la cessione di aree artigianali nel Comune di Gatteo), individuato in un valore medio di 36.575 Lire/mq e quello ipotizzato con il criterio del valore di trasformazione, pari a 44.047 Lire/mq.
Così stabilito il valore medio del metro quadrato di terreno a destinazione artigianale (Lire/mq 40.300), il valore dei terreni aventi destinazione per attrezzature comunali è stato quantificato (in assenza di compravendite che potessero fungere da parametro di riferimento) in misura pari al 30 % di quello artigianale e quello delle aree aventi diversa destinazione è stato ritenuto corrispondere al 20 % di quello di terreni ricadenti in zona artigianale.
Dall’esame della stessa relazione di stima è possibile evincere, inoltre, che la quantificazione del valore venale, con riferimento a tutta l’area interessata dalla convenzione del 1981, (e non solo a quella appartenente alla ricorrente), non ha inciso sull’esatta valutazione del valore dei terreni di proprietà della sig.ra R.R..
Peraltro, prima di entrare nel merito degli aspetti tecniciestimativi della questione, è necessario precisare, in rito, come l’Agenzia del Territorio abbia provveduto a dare esecuzione alla sentenza di questo Tribunale senza il coinvolgimento delle parti, atteso che alla stessa non è stato conferito alcun incarico di consulenza tecnica d’ufficio, ma sono stati, invece, richiesti chiarimenti in ordine all’operato della stessa e alla fondatezza, sul piano tecnicoestimativo, delle affermazioni di parte ricorrente, utilizzando, a tal fine il diverso strumento della verificazione, disciplinato dall’art. 66 e non anche 67 del codice del processo amministrativo.
Deve, quindi, essere rigettata l’eccezione formulata dal Comune e tesa al rinnovo delle operazioni di valutazione dei terreni in contraddittorio con le parti.
Si può, infine, sempre in rito, prescindere dall’esaminare l’eccezione di tardività del deposito dei documenti da parte del Comune ricorrente, attesa l’irrilevanza degli stessi al fine della decisione.
Ciò precisato, per quanto attiene alla quantificazione dell’importo dovuto alla sig.ra R., in esecuzione della sentenza 374/2008, appare opportuno prendere le mosse dalla considerazione che, dalle conclusioni della relazione di chiarimenti, il Collegio ritiene di poter desumere, implicitamente, la conferma dei valori venali individuati nel 2008 e la valutazione di incongruità dei valori di stima stabiliti dal Comune di Gatteo, definiti come più assimilabili all’indennità di esproprio, che non al valore venale: il che esclude che meriti positivo apprezzamento l’eccezione di parte ricorrente, secondo cui l’Agenzia del Territorio avrebbe omesso di pronunciarsi sul terzo quesito postole.
Il Comune di Gatteo tenta, peraltro, nella memoria depositata in esito all’esecuzione della verificazione, di sostenere che gli unici valori concretamente comparabili con quelli dei terreni di proprietà della sig.ra R. sarebbero quelli attribuiti ai terreni limitrofi, ceduti al Comune contestualmente alla sua proprietà nel 1981, nonché quello stabilito dal Consiglio comunale, con deliberazione del 2526 marzo 1985, in lire 4.500 al mq per la cessione in convenzione delle aree ad un non meglio precisato Consorzio per l’attuazione del piano attuativo.
La tesi non appare condivisibile. Come correttamente affermato dall’Agenzia del territorio – e confermato dall’analisi della documentazione depositata -, i valori attribuiti ai terreni all’atto del loro acquisto nel 1981 non potevano, nonostante l’utilizzo dello strumento privatistico contrattuale per il trasferimento della proprietà, che essere commisurati alla potenziale indennità di espropriazione, pena la responsabilità erariale dell’ente locale che, nell’acquisto, avrebbe dovuto privilegiare il ricorso al procedimento ablatorio.
A nulla rileva il fatto che il Comune abbia inteso, successivamente, cedere le aree per la realizzazione del primo lotto ad un prezzo sostanzialmente pari al costo di acquisto delle aree, maggiorato del circa 20/30 %. A prescindere dalle ragioni sottese a tale scelta, appare inequivocabile che la cessione non è avvenuta al "valore venale", ma ad un prezzo pari al "prezzo realmente pagato", maggiorato di un quid non meglio precisato: il valore di 4500 Lire/mq ivi stabilito non può, quindi, ritenersi corrispondente al reale valore venale dei terreni.
Se, quindi, tale valore non può essere un reale termine di raffronto, per altro verso può, invece, essere condivisa la tesi del Comune secondo cui le aree artigianali di S. Arcangelo, per la loro particolare posizione vicina al casello autostradale, raggiungono valori venali più alti di quelle appartenenti alla sig.ra R. e, quindi, nemmeno essi possono costituire un corretto parametro di raffronto.
Quanto riportato nella perizia di parte, però, non appare idoneo a confutare la correttezza delle conclusioni della stima operata dall’Agenzia delle Entrate. Lo stesso tecnico comunale, infatti, richiama, nella propria stima, l’atto di compravendita riferito all’anno 2002, in cui il prezzo riconosciuto è stato, proprio per "terreni oggetto della presente perizia", pari a Lire/mq 54.096. Ancorchè si debba considerare che tale prezzo si riferisce ad aree urbanizzate (e che le stesse aree erano state acquistate ad un prezzo d’esproprio di 7.616 Lire/mq), il valore venale (e non l’indennità di espropriazione) stabilito in sede di verificazione applicando il solo metodo comparativo – e pari a 36.575 Lire/mq – appare, in effetti, equo, tenuto conto dello scorporo del costo di urbanizzazione.
Per addivenire a tale conclusione è, però, necessario sgomberare il campo dall’equivoco ingenerato dall’Agenzia del Territorio quando, nel 2008, ha determinato il valore delle aree mediando il valore del terreno risultante dall’applicazione del sistema comparativo con quello stabilito mediante il criterio del valore di trasformazione. Una tale operazione è frutto di un’autonoma scelta operata dall’Agenzia del Territorio stessa, che non trova alcun supporto nella sentenza 374/2008, la quale non dava alcuna indicazione in tal senso. A ciò si aggiunga il fatto che il tecnico si è limitato a fornire un valore che sarebbe derivato dall’applicazione del criterio, senza dare nessun conto né dei valori di partenza, né dei costi considerati, così rendendo impossibile ogni valutazione in merito all’attendibilità del risultato e, quindi, inutilizzabile il parametro.
Ne deriva che, a parere del Collegio, il controvalore del terreno dovuto alla sig.ra R. deve essere commisurato al solo valore determinato in base al criterio sinteticocomparativo e pari, in concreto, a 36.575 Lire/mq.
Attribuire ai terreni di proprietà della ricorrente, ricadenti in aerea artigianale, un tale valore venale, appare equo, quindi, anche considerato che sia la sig.ra R. Savina,, anch’essa parte del complesso contenzioso che ha portato alla condanna del Comune di cui si controverte, che il Comune stesso hanno ritenuto soddisfacente, nel 2002, abbandonare la controversia in ragione di un accordo transattivo nel quale è stato concordato un prezzo di Euro 30,99/mq, riferito ad aree con destinazione ad attrezzature sportive ricomprese nel medesimo piano attuativo e, quindi, di minor pregio rispetto a quelle a destinazione artigianale.
Anche l’utilizzo del criterio secondo cui il valore delle aree destinate ad attrezzature comunali (per loro natura prive di un vero mercato) e ad altri scopi può essere determinato in misura percentuale rispetto a quello delle aree artigianali appare ragionevole, razionale, in linea con i principi generali dell’estimo e proporzionato.
Ne consegue che il Comune di Gatteo, in esecuzione della sentenza di questo Tribunale n. 374/08, è tenuto a liquidare alla sig.ra R., entro novanta giorni dalla notificazione della presente sentenza, una somma pari al controvalore in Euro di Lire 1.230.697.500, da cui dovrà essere dedotta la somma di Lire 115.097,40, incontestamente già pagata e ogni altra somma già eventualmente liquidata alla suddetta. Sulla differenza così determinata dovranno essere corrisposti interessi e rivalutazione monetaria dal 1 febbraio 1991 al 3 marzo 2010, tenuto conto che, con sentenza dell’Adunanza Plenaria, 13 ottobre 2011, n. 18, il Consiglio di Stato ha chiarito che: "a) gli interessi legali sono dovuti sugli importi nominali dei singoli ratei, dalla data di maturazione di ciascun rateo e fino all’adempimento tardivo, e le somme da liquidare a tale titolo devono essere calcolate sugli importi nominali dei singoli ratei, secondo i vari tassi in vigore alle relative scadenze, senza che gli interessi possano, a loro volta, produrre ulteriori interessi; b) la rivalutazione deve essere calcolata sull’importo nominale dei singoli ratei e va computata con riferimento all’indice di rivalutazione monetaria vigente al momento della decisione; la somma dovuta a tale titolo, stante la sua natura accessoria, non deve essere a sua volta ulteriormente rivalutata.
Le spese del giudizio possono trovare integrale compensazione tra le parti in causa, atteso il limitato e del tutto parziale accoglimento del ricorso, che ha condotto ad una condanna al pagamento di una somma solo in minima parte diversa da quella originariamente stabilita nella stima dell’Agenzia delle Entrate censurata.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda), accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione.
Dispone la compensazione delle spese del giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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