Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con sentenza del l/10/2009 la Corte d’Appello di Firenze respingeva il gravame interposto dalle società Forme Office Line di Menghetti Laura & C. s.a.s. e G.L.G. s.r.l. nei confronti della pronunzia Trib.
Firenze 7/7/2008 di rigetto della domanda di riscatto ex art. 39 L. loc. proposta nei confronti delle società Immobilgest s.r.l. e Immobilfin s.r.l., e di accoglimento della domanda da queste ultime proposta di risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto immobile sito in (OMISSIS), locato ad uso diverso da abitazione.
Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la sig. M.L., quale titolare dell’omonima impresa individuale (già società Forme Office Line di Menghetti Laura & C. s.a.s. )r e la società G.L.G. s.r.l. propongono ora ricorso per cassazione, affidato ad unico complesso motivo, illustrato da memoria.
Resistono, con separati controricorsi, le società Immobilgest s.r.l. e Immobilfin s.r.l.
Motivi della decisione
Con unico complesso motivo le ricorrenti denunziano violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 39, artt. 112, 115 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonchè omessa motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Si dolgono che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto che il diritto di riscatto sia nel caso sorto "alla data del 29.9.2005, in cui Forme Office Line ha esercitato il diritto di riscatto con il deposito del ricorso" anzichè "alla data in cui si sono perfezionate le compravendite summenzionate (il 28.7.2005)".
Lamentano che la corte di merito non ha pronunziato "sulla domanda di riscatto diretta nei confronti di Immobilfin s.r.l., nonostante la chiara formulazione delle conclusioni di cui al ricorso".
Il motivo è fondato nei limiti e termini di seguito indicati.
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento di un contratto ad esecuzione continuata e periodica, sebbene di carattere costitutivo, ha efficacia retroattiva ex art. 1458 c.c. solo dal momento dell’inadempimento (non estendendo i propri effetti alle prestazioni già), e di conseguenza nel rapporto tra domanda di risoluzione proposta dal locatore e domanda di riscatto proposta dal conduttore ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 39, la prima è pregiudiziale alla seconda solo se il grave inadempimento dedotto in giudizio è anteriore all’esercizio del diritto di riscatto, poichè l’accoglimento di essa priva il retraente della qualità soggettiva di conduttore, che lo legittima al riscatto (v. Cass., 10/12/1996, n. 10985. Conformemente v. Cass., 10/3/2010, n. 5771; Cass., 19/4/2011, n. 8972).
Si è altresì posto in rilievo (con particolare riferimento alla fattispecie del riscatto agrario) che il prelazionario acquista invero il diritto di riscatto nel momento e per effetto della vendita fatta dal proprietario ad un terzo in violazione del diritto di prelazione, giacchè tale atto costituisce il presupposto dell’insorgenza del medesimo.
E’ infatti la violazione di quest’ultimo a determinare in capo al conduttore il conseguente diritto di riscatto, quale rimedio dall’ordinamento attribuitogli ai fini della coattiva realizzazione proprio di quell’acquisto cui è preordinato il diritto di prelazione inadempiuto (v. Cass., 19/1/2006, n. 1019; Cass., 11/3/1994, n. 2367.
Con riferimento al sistema tavolare cfr. altresì Cass., 26/7/2001;
Cass., 11/3/1994, n. 2367).
Orbene, nel confermare – seppure in base a diversi motivi – la declaratoria del giudice di primo grado di risoluzione del contratto di locazione de quo per inadempimento del conduttore, affermando a sostegno che l’effetto retroattivo della risoluzione ai sensi dell’art. 1458 c.c. "il contratto di locazione in esame risulta venuto meno nell’agosto del 2005, all’epoca cioè del primo inadempimento, con la conseguenza che alla data del 29.9.2005, in cui la Forme Office Line ha esercitato il diritto di riscatto con il deposito del ricorso L. n. 392 del 1978, ex art. 39, la stessa aveva perduto la qualità di conduttore, che lo legittimava al riscatto, essendo il grave inadempimento anteriore all’esercizio del diritto di riscatto", e che "ai fini della valutazione sulla gravità dell’inadempimento acquista rilievo anche il comportamento successivo del debitore, che abbia persistito nell’omissione del pagamento dei canoni anche nel corso del giudizio … come avvenuto nel caso di specie, essendosi il conduttore reso moroso nel pagamento anche dei successivi canoni, per una somma complessiva di Euro 71,991,11, comprensiva anche degli oneri accessori", a fronte di un inadempimento indicato come verificatosi il 5/8/2005 (statuizione non impugnata e pertanto passata in cosa giudicata), la corte di merito ha fatto invece erroneamente riferimento alla successiva data (29/9/2005) della domanda di riscatto anzichè a quella anteriore (27/7/2005) di insorgenza del presupposto di quest’ultima costituito dalla compravendita violativa del diritto di prelazione ex art. 38 L. loc., epoca in cui l’odierna ricorrente ancora rivestiva pieno iure la carica di conduttrice dell’immobile, in quanto non ancora gravemente inadempiente ai propri obblighi contrattuali.
Infondata a tale stregua la doglianza delle ricorrenti circa la denunziata omessa pronunzia sulla domanda di riscatto, il ricorso, assorbita ogni altra e diversa questione, va pertanto accolto per quanto di ragione, con cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, che in diversa composizione procederà ad ulteriore esame, facendo dei medesimi applicazione.
Il giudice del rinvio provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione.
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