Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Nel presente giudizio, il condominio Ingecos impugna:
a) l’autorizzazione 10.3.2009 n. 4075, con cui il comune di Solofra ha assentito alla ditta Golden Glory lo svolgimento dell’attività di palestra, da esercitare in un locale ubicato al piano terra di un immobile sito alla via Nuova Scorza n. 8 (c.d. condominio Ingecos);
b) l’attestato 21.12.2009 n. 22255, a mezzo del quale l’ingegnere capo dell’ufficio tecnico comunale, dato atto dell’avvenuta presentazione sia di una DIA per la sanatoria del mutamento di destinazione d’uso, sia di una denuncia di variazione catastale (dalla categoria C1 alla D6), ha dichiarato che i locali in parola "possono essere adibiti all’attività di palestra";
c) il Provv. 22 dicembre 2009, n. 22293, con cui l’ufficio urbanistica dello stesso comune ha ritenuto accoglibile la predetta DIA in sanatoria, non sussistendo modifiche all’aspetto esteriore dell’immobile, né alle superfici ed ai volumi.
Osserva il condominio ricorrente, nell’atto introduttivo del giudizio, che l’autorizzazione alla palestra non avrebbe potuto concedersi, avendo quei locali destinazione commerciale, tant’è che, con atto del 15.12.2009, lo stesso comune ha disposto la cessazione dell’attività, ordinando nel contempo al gestore di munirsi delle autorizzazioni e dei permessi necessari.
Inoltre, l’attestato n. 22255/2009, che – almeno in via di fatto – ha consentito la ripresa dell’attività, sarebbe inficiato da gravi irregolarità, tra cui il difetto di istruttoria, non essendosi acquisita preventivamente tutta la documentazione richiesta dalla legge e dai regolamenti in vigore, ai fini del rilascio del certificato di agibilità.
Resistono, con controricorso, sia la ditta proprietaria dell’immobile, sia quella esercente l’attività in contestazione, chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile o comunque respinto.
Con ordinanza 12.3.2011 n. 286, la Sezione ha accolto la domanda cautelare incidentale.
All’udienza del 10.11.2011, la causa è stata trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
Eccepiscono le controparti che il gravame sarebbe inammissibile per carenza, in capo al condominio, di un interesse giuridicamente tutelabile, oltreché tardivo, in quanto parte ricorrente era a conoscenza dello svolgimento dell’attività di palestra nei locali terranei sin dal 19.5.2009, allorquando era stata convocata un’assemblea, proprio per discutere dell’eccessiva rumorosità proveniente da quei locali, "adibiti a palestra".
La prima eccezione va senz’altro respinta.
Com’è noto, il condominio di un edificio costituisce un organismo giuridico autonomo, sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, la cui funzione è quella di tutelare questi ultimi dalle violazioni del regole del buon uso e della conservazione delle cose comuni, nonché di salvaguardare il rispetto della convivenza civile, a mezzo della persona dell’amministratore.
Al condominio va quindi riconosciuta la legittimazione attiva ad litem nei confronti degli atti amministrativi, che si assumano illegittimi, la cui esecuzione sia tale da mettere a repentaglio il buon uso e la conservazione delle cose comuni (esposte, come nella specie, al più intenso utilizzo da parte di terzi) e/o le regole stesse di buon vicinato (a causa, ad esempio, della maggiore rumorosità proveniente dalla proprietà individuale).
E’ invece fondata l’eccezione di tardività mossa in relazione all’impugnativa dell’autorizzazione 10.3.2009 n. 4075: ad avviso del collegio, la prova della piena ed effettiva conoscenza del detto provvedimento ben si è concretizzata, in via presuntiva, allorquando dell’attività svolta sono state individuate, in modo certo ed univoco, le caratteristiche essenziali e la non conformità alla disciplina urbanistica del bene.
Nel merito della vicenda, va accolta l’impugnativa avverso la nota 21.12.2009 n. 22255, con cui l’ingegnere capo dell’ufficio tecnico del comune di Solofra ha attestato che i locali siti nel condominio Ingecos "possono essere adibiti all’attività di palestra".
Infatti, un cambio di destinazione così impattante sulle modalità di utilizzo del bene, quale il passaggio da finalità commerciale a palestra, pone se non altro l’esigenza di accertare preventivamente che non sussistano cause d’insalubrità derivanti dalla conformazione strutturale e dalla ricettività dell’immobile, che potrebbe essere inadeguata a preservare il maggiore flusso di utenti da pregiudizi alla salute, per difetto di aria e di luce o per eccesso di umidità o per altre condizioni in cui versi il manufatto.
Ed è del tutto evidente che tali verifiche non possono essere attestate sulla mera base della presentazione di una DIA in sanatoria per il mutamento della destinazione d’uso e di una denuncia di variazione catastale dalla categoria C1 alla categoria D6.
Va, pertanto, ritenuto sussistente il vizio di difetto di istruttoria fatto valere in ricorso.
E’ legittimo, invece, il Provv. 22 dicembre 2009, n. 22293, con cui l’ufficio urbanistica comunale ha ritenuto accoglibile la DIA in sanatoria, non comportando la variazione modifiche all’aspetto esteriore dell’immobile, ovvero alle superfici od ai volumi.
All’accoglimento della DIA, invero, non osta in alcun modo il regolamento condominiale, che vieta taluni usi all’interno del fabbricato, trattandosi sempre e comunque di un provvedimento di natura edilizia, come tale rilasciato "senza pregiudizio dei diritti dei terzi" (di natura reale o pattizia, che siano).
In definitiva e per tutte le ragioni esposte, il ricorso va solo parzialmente accolto.
Non di meno, possono compensarsi tra le parti le spese del giudizio, sussistendo giuste ragioni.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie in parte e, per l’effetto, annulla la nota 21.12.2009 n. 22255, salvi i successivi provvedimenti dell’amministrazione.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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