Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 23-3-2000 V.E., N.F. e la società Immobiliare Guizze di Visentin Ettore & C. s.a.s. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Padova – sezione distaccata di Cittadella la società Immobiliare Tulipano assumendo che in data 10-11-1998 V.E. e N.F. avevano stipulato con la società convenuta un contratto preliminare di vendita di un appartamento, due negozi e quattro garages facenti parte di un edificio sito in (OMISSIS); assumevano che le parti avevano convenuto che la stipula del contratto definitivo avrebbe dovuto essere effettuata presumibilmente il 31-12-1999 e che entro tale data l’immobile avrebbe dovuto essere ultimato e dichiarato abitabile; al punto 6 del contratto era previsto che la promittente venditrice si impegnava a realizzare sui negozi quattro canne fumarie del diametro che la parte promissaria acquirente avrebbe indicato, tre fori per passaggio tramite scala a chiocciola al fine di collegare un negozio con l’appartamento ed i negozi con i garages, e l’isolamento tra i negozi ed i sovrastanti appartamenti con pannello di sughero e sovrastante materiale isolante.
Gli attori sostenevano che era stato altresì pattuito che l’acquirente era facoltizzato a recedere dal contratto entro il 31-12- 1998 se la Pubblica Amministrazione non avesse dato parere favorevole al rilascio della licenza di panificazione, e che in data 21-1-1999 le parti avevano concordato il decadimento della clausola afferente la condizione risolutiva; aggiungevano che era decorso il termine previsto per la stipula del definitivo e che la promittente venditrice non aveva provveduto a trasferire il bene e che non erano stati realizzati i lavori previsti alla clausola 6 del contratto preliminare.
Gli attori quindi chiedevano pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto definitivo con trasferimento della proprietà del bene alla società Immobiliare Guizze di Visentin Ettore & C. s.a.s., essendo prevista nel preliminare la facoltà di nomina del terzo, e condannarsi la promittente venditrice ad eseguire le opere di cui alla clausola n. 6 del preliminare.
Si costituiva in giudizio la convenuta sostenendo che la parti in data 21-1-1999 avevano inteso porre nel nulla l’intera clausola n. 6 del contratto preliminare e non solo la parte in cui era prevista la facoltà di recesso in capo ai promissari acquirenti, cosicchè i lavori ivi indicati non dovevano più essere eseguiti; inoltre il termine del 31-12-1999 non era essenziale ma meramente indicativo, e non era configurabile l’inadempimento, essendo stato ultimato l’immobile il 14-2-2000; in via riconvenzionale chiedevano dichiararsi l’intervenuta risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1454 c.c. in quanto gli attori, benchè invitati con lettera del 27-3-2000 a presentarsi dal notaio per la stipula del rogito, non avevano aderito, e chiedevano altresì la condanna delle controparti al risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento.
Il Tribunale adito con sentenza del 9-5-2003 trasferiva la proprietà degli immobili alla società Immobiliare Guizze di Visentin Ettore & C, rigettava le altre domande e compensava le spese di giudizio.
Proposta impugnazione da parte di V.E., F. N. e della Immobiliare Guizze di Visentin Ettore & C. cui resisteva l’Immobiliare Tulipano che introduceva altresì un appello incidentale la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 29-9- 2009, ogni altra domanda rigettata, in riforma della sentenza di primo grado, ha dichiarato risolto tra le parti il contratto preliminare stipulato il 10-11-1998, ha condannato l’appellata a pagare agli appellanti la somma di Euro 36.151,98 ed ha compensato tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Per la cassazione di tale sentenza l’Immobiliare Guizze di Visentin Ettore & C. s.a.s., V.E. e N.F. hanno proposto un ricorso articolato in sei motivi cui l’Immobiliare Tulipano s.r.l. ha resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale basato su due motivi; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.
Motivi della decisione
Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo, denunciando violazione degli artt. 1362-1366 e 1375 c.c., i ricorrenti principali censurano la sentenza impugnata per aver affermato che la mancata esecuzione delle opere previste nella clausola n. 6 del preliminare era stata contestata dal V. e dalla N. soltanto con lettera del 17-2-2000, dopo l’ultimazione dei lavori in data 14-2-2000, e che tale condotta era contraria a buona fede, perchè la suddetta contestazione avrebbe dovuto essere formulata quando i lavori erano ancora in corso; essi sostengono che non è stato considerato che ai sensi dell’art. 4 del preliminare l’accesso al cantiere non era libero, potendo avvenire solo previo appuntamento con la parte venditrice ed accompagnati da soggetto incaricato da quest’ultima; d’altra parte la verifica sulla esecuzione o meno dei lavori implicava una competenza tecnica di non comune conoscenza, che quindi non poteva legittimamente essere invocata ai sensi degli artt. 1366 e 1375 c.c..
Con il secondo motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione dell’art. 1362 c.c. e segg., assumono che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello, la richiesta espressa nella menzionata lettera del 17-2-2000 di esecuzione di "tutti i lavori e le opere previste in contratto anche sub 6 e nelle planimetrie allegate per quanto riguarda almeno le due porte" non era generica, posto che nel richiamato art. 6 del preliminare erano specificatamente indicate tutte le opere da realizzare sull’immobile.
Con il terzo motivo i ricorrenti principali, denunciando violazione degli artt. 1362 e 1367 c.c. nonchè vizio di motivazione, rilevano che la Corte territoriale, pur riconoscendo che sotto il profilo letterale della pattuizione aggiuntiva del 21-1-1999 non risultava che le parti avessero posto nel nulla l’obbligo di eseguire i lavori indicati nella clausola n. 6 del preliminare (tale pattuizione infatti così recitava: "Contestualmente al versamento di acconto di L. 40.000.000 (quaranta milioni) come sopra indicato le parti concordano e sottoscrivono per conferma prova del decadimento della condizione risolutiva), ha tuttavia sostenuto l’esatto contrario in aperto contrasto con gli artt. 1362 e 1367 c.c. e sulla base di una motivazione insufficiente e contraddittoria.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate.
La sentenza impugnata con riferimento alla mancata esecuzione delle opere previste nella clausola n. 6 del preliminare ha anzitutto rilevato che la richiesta di effettuazione delle stesse era stata formulata soltanto con lettera inviata dal legale degli appellanti in data 17-2-2000, ovvero dopo l’ultimazione dei lavori, avvenuta il 14- 2-2000, ponendo in essere quindi un comportamento contrario a buona fede, perchè tale richiesta avrebbe dovuto essere formulata quando i lavori erano ancora in corso; in proposito i rilievi sopra enunciati dai ricorrenti principali devono essere disattesi, posto che non sussisteva alcun elemento ostativo a richiedere l’accesso al cantiere onde verificare il regolare svolgimento dei lavori, ed è evidente che tale accertamento non avrebbe implicato particolari difficoltà, come è confermato dalla circostanza che la richiesta di esecuzione delle opere in questione venne poi formulata, come già esposto, appena tre giorni dopo l’ultimazione dei lavori.
La Corte territoriale, poi, ha ritenuto che la richiesta di cui alla suddetta lettera del 17-2-2000 era assolutamente generica, in quanto in essa si faceva riferimento a "…tutta lavori e le opere previste in contratto anche sub 6 e nelle planimetrie allegate per quanto riguarda almeno le due porte";
infatti non era possibile comprendere a quali porte intendessero riferirsi gli appellanti, perchè di esse non vi era menzione nel preliminare quali opere in variante rispetto alle planimetrie allegate, ed inoltre in data 30-3-1999 le parti avevano sottoscritto la planimetria relativa all’appartamento promesso in vendita ove non era raffigurato il foro di collegamento con il negozio sottostante, cosicchè, almeno con riguardo all’appartamento, era legittimo concludere che i contraenti avevano voluto modificare gli accordi di cui alla clausola n. 6 del preliminare; orbene occorre rilevare che tali circostanziate argomentazioni per ritenere la assoluta genericità della richiesta contenuta nella lettera del 17-2-2000 non sono state oggetto di censure specifiche da parte dei ricorrenti principali.
Il giudice di appello, quindi, sulla base di quanto finora evidenziato e dell’ulteriore rilievo che i promissari acquirenti non avevano mai indicato le specifiche tecniche dei lavori da eseguire, ha ritenuto possibile concludere che con la pattuizione del 21-1-1999 essi avessero inteso anche porre nel nulla l’obbligo di esecuzione dei suddetti lavori.
La sentenza impugnata ha pure considerato che l’esecuzione delle canne fumarie da eseguirsi a servizio dei locali adibiti a negozio era quasi sicuramente finalizzata all’esercizio dell’attività commerciale di panificio, cosicchè il mancato rilascio del parere favorevole per l’esercizio di tale attività aveva comportato l’inutilità dei suddetti manufatti aggiuntivi.
Pertanto la Corte territoriale, pur dando atto che le parti nella pattuizione aggiuntiva del 21-1-1999 non avevano espressamente convenuto di porre nel nulla l’obbligo di eseguire i lavori di cui alla clausola n. 6 del preliminare, ha affermato che gli elementi sopra indicati inducevano a ritenere probabile che i promissari acquirenti non avessero più interesse all’esecuzione dei lavori aggiuntivi previsti nel preliminare.
Quindi il giudice di appello ha interpretato le intese contrattuali anche alla luce del comportamento posto in essere dai contraenti successivamente al contratto preliminare, in puntuale applicazione del criterio ermeneutico previsto dall’art. 1362 c.c., comma 2, ritenendo evidentemente non esaustivo il riferimento al solo criterio letterale; si è quindi in presenza di un accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, dove i ricorrenti principali si limitano inammissibilmente a prospettare una interpretazione delle clausole contrattuali ad essi più favorevole, senza peraltro specificare, oltre i canoni ermeneutici asseritamente violati, le modalità attraverso le quali il giudice di merito si sarebbe da essi discostato.
Con il quarto motivo i ricorrenti principali, deducendo insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione, rilevano che la sentenza impugnata non ha espresso le ragioni per le quali ha ritenuto che la mancata esecuzione delle opere di cui alla clausola n. 6 del contratto preliminare avrebbe integrato comunque un inadempimento di scarsa importanza.
Con il quinto motivo i ricorrenti principali, denunciando violazione degli artt. 1453-1455-1460 e 1495 c.c. nonchè vizio di motivazione, affermano che erroneamente il giudice di appello ha valutato l’inadempimento dei promissari acquirenti all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di rilevanza assai maggiore di quello, in ipotesi esistente, della promittente venditrice all’obbligo di eseguire le opere di cui alla menzionata clausola 6 del preliminare.
Essi sotto un primo profilo evidenziano come dato pacifico che, allorchè la promittente venditrice con lettera del 27-3-2000 aveva invitato la società Immobiliare Guizze alla stipula del contratto definitivo, i promissari acquirenti avevano già convenuto davanti al Tribunale di Padova quest’ultima con atto di citazione notificato il 10-3-2000, e che pertanto a questo momento doveva essere valutato il comportamento delle parti ai sensi dell’art. 1460 c.c.; inoltre l’avvenuta proposizione da parte della convenuta della domanda di risoluzione del preliminare aveva precluso alla Immobiliare Guizze di procedere alla stipula del contratto definitivo; infine i ricorrenti principali affermano che, a fronte di una richiesta dell’appellante principale di valutare la legittimità della sospensione del pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1460 c.c., la Corte territoriale ha valutato l’inadempimento della controparte all’obbligo di eseguire le opere di cui all’art. 6 del preliminare non già in base a tale norma, bensì con riferimento al diverso criterio dell’art. 1455 c.c. applicabile ai fini della risoluzione del contratto, peraltro mai richiesta dall’appellante principale.
Con il sesto motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione degli artt. 1366, 1375, 1454, 1455 e 1460 c.c. nonchè vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver escluso che l’inadempimento dei promissari acquirenti all’obbligo di stipulare il contratto definitivo fosse di scarsa importanza, avuto riguardo al danno derivante alla promittente venditrice dalla mancata vendita di un immobile di ingente valore; infatti non era stato considerato il comportamento soggettivo tenuto da entrambe le parti, ed erano state trascurate le circostanze e la tempistica con cui era in realtà intervenuto l’invito a stipulare di cui alla lettera del 27-3-2000, allorchè era già pendente il giudizio dinanzi al Tribunale di Padova finalizzato al trasferimento della proprietà dell’immobile così come promesso in vendita comprensivo dei lavori di cui all’art. 6 del preliminare ed alla condanna della promittente venditrice al risarcimento dei danni.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono infondate.
La sentenza impugnata, procedendo ad una valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente addebitatisi dalle parti, dopo aver premesso che il termine per la stipula del contratto definitivo non era essenziale, ha rilevato che, anche qualora si fosse voluto ritenere che permanesse l’obbligo della promittente venditrice di eseguire tutti o parte dei lavori concordati, tale inadempimento non sarebbe stato di importanza tale da legittimare il rifiuto dei promissari acquirenti di stipulare il contratto definitivo e di versare l’ingente somma di cui la società Immobiliare Tulipano era ancora creditrice, posto che il loro inadempimento all’invito a stipulare il contratto definitivo era di rilevanza assai maggiore di quello della promittente venditrice all’obbligo, in ipotesi esistente, di eseguire i lavori previsti nel preliminare; in proposito la Corte territoriale ha ritenuto che i promissari acquirenti avrebbero dovuto aderire alla stipula del contratto definitivo a seguito della diffida ad adempiere loro indirizzata dalla promittente venditrice, salvo riservarsi di pretendere l’esecuzione dei lavori aggiuntivi, cosicchè l’eccezione di inadempimento da essi svolta non era giustificata; ha pertanto dichiarato risolto il contratto preliminare ai sensi dell’art. 1454 c.c..
Orbene all’esito di tali argomentazioni è agevole osservare che il giudice di appello, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti principali, ha esaurientemente espresso le ragioni per le quali ha ritenuto l’inadempimento dei promissari acquirenti di gran lunga più importante di quello addebitato alla promittente venditrice, avuto riguardo all’interesse della promittente venditrice a ricevere l’elevata somma dovuta dai promissari acquirenti a titolo di pagamento del prezzo, e quindi alla funzione economico-sociale del contratto ed alla conseguente influenza di tale inadempimento sulla sorte del medesimo.
E’ poi appena il caso di rilevare che la valutazione comparativa in ordine ai reciproci comportamenti inadempienti addebitatisi dalle parti è pienamente giustificata dall’esigenza di esaminare la domanda riconvenzionale formulata dalla società Immobiliare Tulipano di risoluzione contrattuale per inadempimento dei promissari acquirenti, onde è evidente che la Corte territoriale non avrebbe potuto circoscrivere il suo esame alla fondatezza o meno dell’eccezione di inadempimento sollevata da questi ultimi.
Infine è opportuno evidenziare l’infondatezza del profilo di censura relativo al fatto che l’invito a stipulare il contratto definitivo da parte della promittente venditrice era intervenuto allorchè i promissari acquirenti avevano già introdotto la domanda ex art. 2932 c.c. dinanzi al Tribunale di Padova, posto che tale iniziativa giudiziaria non faceva venir meno gli obblighi contrattuali assunti, cosicchè correttamente fa Corte territoriale ha valutato l’inadempimento di essi all’invito a stipulare il contratto definitivo di cui alla lettera del 27-3-2000; soltanto successivamente invece era stata introdotta la domanda di risoluzione contrattuale da parte dell’Immobiliare Tulipano che aveva precluso alla Immobiliare Guizze di concludere il contratto definitivo ai sensi dell’art. 1453 c.c., comma 3.
Il ricorso principale deve pertanto essere rigettato.
Venendo quindi all’esame del ricorso incidentale, si osserva che con il primo motivo la società Immobiliare Guizze, deducendo violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4 sostiene che la Corte territoriale, pur avendo accolto l’appello incidentale e dichiarato a risoluzione del contratto preliminare del 10-11-1998, ha omesso di pronunciarsi sulla istanza di ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. proposta dai ricorrenti principali, ordine che deve essere impartito anche d’ufficio.
La censura è fondata.
Premesso che dalle conclusioni delle parti riportate nella sentenza impugnata emerge che l’appellante incidentale aveva formulato detta istanza, si osserva che comunque il giudice di appello avrebbe dovuto provvedere in tal senso anche d’ufficio ai sensi dell’art. 2652 c.c., n. 2 e dell’art. 2668 c.c., comma 2; pertanto la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ai sensi dell’art. 384 c.p.c. si deve ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente la cancellazione della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre il preliminare del 10-11-1998.
Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, denunciando insufficiente motivazione, assume che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto infondata la domanda di risarcimento del danno avanzata dall’esponente per mancanza della prova del danno asseritamente subito; invero costituisce dato di comune esperienza che l’intervenuta trascrizione della domanda proposta ex art. 2932 c.c., in ragione del suo effetto prenotativi idoneo a travolgere ogni successiva negoziazione, costituisce un impedimento assoluto, sotto il profilo economico – commerciale, alla compravendita a terzi dell’immobile.
La censura è infondata.
La Corte territoriale ha affermato che l’Immobiliare Tulipano non aveva provato e neppure aveva chiesto di provare di non aver potuto vendere o locare a terzi l’immobile oggetto del preliminare per cui è causa, e per tale ragione ha respinto la domanda di risarcimento danni proposta dalla suddetta società; tale statuizione è corretta, posto che il danno invocato non può essere configurato "in re ipsa", ma presupponeva la prova da parte della promittente venditrice di aver messo in vendita l’immobile suddetto infruttuosamente in quanto i possibili acquirenti avevano rinunciato a qualsiasi trattativa in tal senso per effetto della trascrizione della domanda giudiziale introdotta dalle controparti.
In applicazione del principio della soccombenza – essendo evidentemente prevalente la soccombenza dei ricorrenti principali rispetto alla parziale soccombenza della ricorrente incidentale, avuto riguardo al complesso delle questioni dibattute in questa sede – l’Immobiliare Guizze, il V. e la N. devono essere condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE Riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il primo motivo del ricorso incidentale e rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato tra le parti il 10-11- 1998 proposta davanti al Tribunale di Padova con atto di citazione notificato il 23-3-2000, e condanna i ricorrenti principali in solido al pagamento di Euro 200,00 per spese e di Euro 7500,00 per onorari di avvocato.
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