Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Premette in fatto la società odierna ricorrente di aver acquistato il complesso immobiliare sito in Roma, Via Mario Carucci n. 71, composto da quattro edifici condotti in locazione dall’Agenzia delle Dogane e di avere recentemente ampliato tale complesso con la costruzione di un nuovo stabile destinato ad uso deposito per lo stoccaggio di sostanze speciali da parte dell’Agenzia delle Dogane, in esecuzione degli accordi intercorsi tra la stessa e la società Fintecna, precedente proprietaria del complesso immobiliare, in base ai quali quest’ultima si impegnava a realizzare il nuovo edificio da locare alla prima per un canone annuo di 170.000 euro, dichiarato soggetto a giudizio di congruità da parte dell’Agenzia del Demanio.
Occupato il nuovo edificio in data 2 agosto 2007, l’Agenzia delle Dogane ha richiesto all’Agenzia del Demanio di esprimere il giudizio di congruità con riferimento al canone di euro 170.000 ed ha successivamente comunicato alla società ricorrente, con il gravato provvedimento, che in esito a tale valutazione è stato ritenuto congruo il canone annuo di euro 92.000, invitando la società ricorrente a far conoscere il luogo e la data per la stipula del contratto di locazione.
Avverso tale provvedimento deduce parte ricorrente i seguenti motivi di censura:
1 – Violazione dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990: difetto assoluto di motivazione, eccesso di potere, difetto di motivazione.
Nel precisare come non sia stata ancora esitata l’istanza di accesso volta ad ottenere copia della documentazione inerente il formulato giudizio di congruità, lamenta parte ricorrente la mancanza di motivazione della decisione con cui viene recepita la valutazione dell’Agenzia del Demanio, vizio asseritamente insuscettibile di sanatoria, non essendo stato reso disponibile tale atto e non essendo state esternate le ragioni sottese all’adesione al formulato giudizio di congruità, peraltro non vincolante, con conseguente illegittimità anche della motivazione per relationem.
2 – Eccesso di potere per contraddittorietà del comportamento dell’Agenzia delle Dogane.
Lamenta parte ricorrente la contraddittorietà del comportamento tenuto dall’intimata Amministrazione, che originariamente aveva concordato con la Fintecna un diverso canone di locazione per un immobile specificamente destinato alle esigenze della stessa, per poi aderire immotivatamente ad una valutazione radicalmente confliggente ed incompatibile con quella precedentemente adottata.
3 – Eccesso di potere. Violazione degli artt. 1 e 2 della legge n. 241 del 1990 sul termine per la conclusione del procedimento e dei principi di buon andamento, efficacia ed efficienza dell’Azione amministrativa. Violazione dell’art. 97 della Costituzione.
Rappresenta parte ricorrente come la valutazione della congruità del canone sia intervenuta a distanza di due anni e mezzo dalla relativa richiesta e di dieci mesi dall’avvenuta presa di possesso dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Dogane, con conseguente illegittimo ed ingiustificato aggravamento del procedimento.
Con ricorso per motivi aggiunti, articolati a seguito dell’acquisizione di ulteriore documentazione in esito ad istanza di accesso, precisa parte ricorrente che con nota del 7 febbraio 2008 l’Agenzia del Demanio – Filiale di Roma, ha fornito i chiarimenti richiesti dalla Commissione per la Valutazione di Congruità dell’Agenzia del Demanio rispetto ad una precedente stima, formulando nuova stima di euro 116.000, mentre la predetta Commissione, con nota del 5 marzo 2008, ha ritenuto congruo il canone di euro 92.000.
Avverso tali provvedimenti deduce parte ricorrente i seguenti motivi di censura:
1 – Eccesso di potere per manifesta illogicità e difetto di motivazione.
Precisa parte ricorrente come il deposito cui si riferisce il canone sia stato realizzato con caratteristiche peculiari, risultando quindi idoneo a soddisfare unicamente le specifiche esigenze dell’Agenzia delle Dogane, con conseguente non suscettibilità di diversa utilizzazione dello stesso da parte di altri soggetti se non subordinatamente ad una sua onerosa riconversione, significando come il canone di locazione debba consentire di ammortizzare il costo degli investimenti per la sua realizzazione.
Denuncia, quindi, parte ricorrente come il criterio di calcolo utilizzato dall’Agenzia del Demanio non consenta tale ammortamento, né rechi alcuna indicazione sul recupero dei costi, non tenendo in considerazione i costi di ristrutturazione per la destinazione ad un diverso uso dell’immobile né il relativo ridimensionamento della sua redditività, pur a fronte di un accordo per la realizzazione del deposito e di un criterio di calcolo del canone che consentisse il necessario ammortamento dei costi di costruzione.
2 – Eccesso di potere per manifesta illogicità, difetto di motivazione e per travisamento dei fatti.
Denuncia parte ricorrente l’erroneità del giudizio di congruità formulato dall’Amministrazione, in quanto adottato sulla base di un criterio illogico ed inidoneo a pervenire ad una quantificazione corretta del canone.
In particolare, lamenta parte ricorrente l’avvenuto scomputo dal costo di costruzione degli oneri relativi alle sistemazioni esterne ed agli impianti elettrici esistenti, asseritamente frutto di un travisamento del significato della relazione del progettista, essendo tali oneri destinati a rendere funzionale il deposito.
3 – Eccesso di potere per manifesta illogicità, difetto di motivazione e per travisamento dei fatti.
Denuncia parte ricorrente l’illegittimità dell’avvenuto scomputo dal canone di locazione della somma di euro 5.99,4 corrisposta a titolo di canone per l’area di sedime del fabbricato, significando l’avvenuta traslazione dell’area di sedime destinata a parcheggio al piano interrato appositamente realizzato.
4 – Eccesso di potere per manifesta illogicità e difetto di motivazione. Violazione dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990 per difetto assoluto di motivazione.
Denuncia parte ricorrente l’erroneità del tasso utilizzato per la quantificazione degli oneri finanziari, affermando come lo stesso debba essere calcolato tenendo conto, oltre che dell’Eurirs e dello spread richiesto dall’istituto finanziario, anche del rischio dell’operazione finanziaria.
5 – Eccesso di potere per manifesta illogicità, difetto di motivazione e travisamento dei fatti
Lamenta parte ricorrente l’erroneità del saggio di fruttuosità utilizzato dalla Commissione, omettendo di considerare la difficile rilocabilità dell’immobile alla scadenza del contratto in ragione delle peculiari caratteristiche dello stesso.
6 – Eccesso di potere per manifesta illogicità e difetto di motivazione. Violazione dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990 per difetto assoluto di motivazione.
Il gravato giudizio di congruità sarebbe erroneo anche con riferimento alla determinazione del valore dell’area su cui insiste l’immobile.
Si sono costituite in resistenza le intimate Amministrazioni eccependo, in via preliminare, il difetto di giurisdizione del giudice adito in favore di quella del Giudice ordinario, e sostenendo comunque l’infondatezza del ricorso con richiesta di corrispondente pronuncia.
Con memoria successivamente depositata parte ricorrente, nel rappresentare l’intervenuta stipula del contratto, ha controdedotto a quanto ex adverso sostenuto, ulteriormente argomentando.
Alla Pubblica Udienza del 12 ottobre 2011 la causa è stata chiamata e trattenuta per la decisione, come da verbale.
Motivi della decisione
Con il ricorso in esame, integrato da motivi aggiunti, è proposta azione impugnatoria avverso gli atti – meglio descritti in epigrafe nei loro estremi – inerenti la determinazione del canone annuo di locazione del deposito sostanze chimiche sito in Roma nel compendio di via Mario Carucci n. 71, come quantificato, in esito al gravato giudizio di congruità, in euro 92.000, a fronte della sua iniziale quantificazione in euro 170.000 nell’ambito degli accordi intercorsi tra la società dante causa della ricorrente e l’Agenzia delle Dogane, in base ai quali la prima si è impegnata alla realizzazione dell’edificio da locare alla seconda per il predetto importo, soggetto comunque a giudizio di congruità da parte dell’Agenzia del Demanio.
Attraverso la proposta azione vengono veicolate censure volte a contestare sia la decisione dell’Agenzia delle Dogane di aderire alla valutazione di congruità effettuata dall’Agenzia del Demanio – asseritamente contraddittoria ed immotivata – sia, con il ricorso per motivi aggiunti, i criteri adottati dall’Agenzia del Demanio per la determinazione del canone ritenuto congruo, asseritamente erronei, avuto particolare riguardo alla mancata considerazione della necessità di ammortamento dei costi di costruzione, all’avvenuto scomputo dal costo di costruzione degli oneri relativi alle sistemazioni esterne ed agli impianti elettrici esistenti, all’avvenuto scomputo dal canone di locazione della somma di euro 5.99,4 corrisposta a titolo di canone per l’area di sedime del fabbricato, all’erroneità del tasso utilizzato per la quantificazione degli oneri finanziari per non aver tenuto conto, oltre che dell’Eurirs e dello spread richiesto dall’istituto finanziario, anche del rischio dell’operazione finanziaria, alla mancata considerazione della difficile rilocabilità dell’immobile alla scadenza del contratto in ragione delle peculiari caratteristiche dello stesso ed alla determinazione del valore dell’area su cui insiste l’immobile.
Tanto premesso, ritiene il Collegio, in relazione al petitum sostanziale azionato, come dianzi sintetizzato, di dover dichiarare il proprio difetto di giurisdizione.
Vengono, difatti, sollevate questioni inerenti la determinazione del canone di locazione di un immobile che l’Amministrazione deve corrispondere alla proprietaria, afferenti quindi, come tali, a rapporti di tipo privatistico tra il locatore e l’Amministrazione, di contenuto meramente patrimoniale, senza che vengano in rilievo poteri di intervento pubblico espressione di potestà autoritativa.
Né l’inerenza della questione a rapporti di tipo privatistico viene meno per effetto della determinazione, da parte dell’Agenzia del Demanio, dell’importo del canone ritenuto congruo, essendo la stessa frutto dell’applicazione di criteri di calcolo che non investono l’esercizio di poteri discrezionalivalutativi, trattandosi piuttosto di accertamento tecnico degli elementi di calcolo in relazione al quale si determina una situazione paritaria tra Amministrazione e privato.
La sottoposizione della misura del canone di locazione ad un giudizio di congruità demandato ad un’apposita Commissione non incide sulla giurisdizione, attraendo la controversia in quella attribuita all’adito Giudice Aministrativo, trattandosi di attività incidentale meramente accertativa dell’importo del canone, cui peraltro risulta subordinato l’iniziale accordo stipulato tra la Fintecna – da cui la società ricorrente ha acquistato l’immobile subentrando nei relativi rapporti – e l’Agenzia delle Dogane.
Ancora, le censure mosse avverso la determinazione dell’importo del canone ritenuto congruo non investono l’esercizio di potestà autoritative discrezionali, limitandosi a contestare le modalità di calcolo del canone, di cui si assume l’erroneità in relazione agli indicati parametri, non venendo quindi in rilievo il cattivo esercizio della funzione pubblica che radica la giurisdizione del Giudice Amministrativo, mancando ogni correlazione con l’esplicazione di potestà autoritativa della P.A.
Pertanto, in ragione delle illustrate considerazioni, il ricorso in esame deve essere dichiarato inammissibile per difetto di giurisdizione del Giudice adito, sussistendo, in ordine alla controversia, la giurisdizione del Giudice Ordinario.
Innanzi al competente Giudice sarà possibile la riassunzione del processo nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della pronuncia declinatoria e con salvezza dei maturati effetti sostanziali e processuali della domanda proposta nella sede originaria, ex art. 11 del codice del processo amministrativo.
Le spese, in relazione alla natura della controversia ed alla portata della decisione, possono essere compensate tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio
– Roma – Sezione Seconda
definitivamente pronunciando sul ricorso N. 7421/2008 R.G., come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile per difetto di giurisdizione.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
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