Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
P.F., la Mela Uno s.n.c. e Hypothesis s.p.a., ciascuno proprietario di unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale di (OMISSIS), convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, la Crema Strade s.r.l., che aveva incorporato altra società avente causa dagli originari proprietari dello stabile, ed aveva poi costituito il condominio con vendite frazionate a partire dal 14.10.1981, per l’accertamento del loro diritto di comproprietà sulla metà, in senso longitudinale, del Vicolo privato (OMISSIS), su cui era stato realizzato l’edificio.
La società convenuta resisteva in giudizio, sostenendo di essere proprietaria esclusiva dell’area in questione, che nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari era stata indicata sempre come accesso pedonale al fabbricato.
Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che la porzione immobiliare in oggetto appartenesse alla Crema Strade, ma che in ragione della sua natura pertinenziale rispetto all’edificio essa dovesse comprendersi tra le parti comuni.
L’impugnazione proposta dalla Crema Strade era respinta dalla Corte d’appello di Milano.
Ritenuta nuova e in quanto tale inammissibile, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 2, l’eccezione di nullità del processo e della sentenza di primo grado per non integrità del contraddittorio, che non era stato esteso a tutti i partecipanti al condominio di (OMISSIS), osservava la Corte territoriale che i documenti prodotti e le testimonianze raccolte avessero permesso di accertare che (la metà di) detto vicolo appartenesse al condominio. In particolare, nell’atto del 1979 con il quale la società dante causa della Crema Strade aveva acquistato l’intero edificio, tra le coerenze era stato contemplato anche il "vicolo privato metà qui ricompreso con al di là Museo delle Scienze". Ciò rendeva chiaro che la metà del ridetto vicolo faceva parte dell’area del condominio, e che il contratto di vendita frazionata dell’immobile del 1984, con il quale P.F. aveva acquistato la propria unità immobiliare, prevedeva l’accesso pedonale allo stabile dalla (OMISSIS). Inoltre, tale vicolo era stato utilizzato per il parcheggio delle autovetture dai condomini, i quali avevano anche apposto una sbarra per impedire l’accesso agli estranei.
Per la cassazione di detta sentenza ricorre la Crema Strade s.r.l., formulando tre motivi d’impugnazione.
Nessuna delle parti intimate – P.F., Mela Uno s.n.c. ed Exit s.r.l. in liquidazione (già Hypothesis Solutions s.r.l. e già Hypothesis s.p.a.) – ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
1. – Col primo motivo è dedotta la violazione o falsa applicazione degli artt. 345, 102 e 345 c.p.c. e la nullità del procedimento, nonchè l’omessa e contraddittoria motivazione circa la configurazione ed esatta qualificazione del litisconsorzio necessario, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5.
Richiamata la giurisprudenza di questa Corte sulla rilevabilità d’ufficio, in ogni stato e grado del processo, del difetto d’integrità del contraddittorio, parte ricorrente deduce che trattandosi di azione proposta per accertare la proprietà condominiale di un bene, e come tale inerente ad un rapporto sostanziale unitario e plurisoggettivo, il giudizio avrebbe dovuto svolgersi nel contraddittorio di tutti i condomini, al fine di evitare la formazione del giudicato limitatamente a taluni soggetti.
Aggiunge che la necessità di ampliare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini nasce anche dal tenore della domanda di usucapione proposta dagli attori, considerato che l’emananda sentenza, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprietà potenzialmente configgenti fra loro, non avrebbe potuto conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
2. – Con il secondo motivo è dedotta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 817, 818 e 1362 e ss. c.c. nonchè art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, in connessione con il vizio di omessa o contraddittoria motivazione circa la configurazione ed esatta qualificazione del vincolo condominiale e/o pertinenziale, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
Sostiene parte ricorrente che la Corte d’appello ha considerato che nel 1979 la società dante causa della Crema Strade avesse acquistato un fabbricato condominiale, il che non è in quanto il condominio è sorto solo successivamente, a partire dal frazionamento e dalla prima vendita di una singola unità immobiliare, avvenuta con l’atto del 14.10.1981, recante in allegato il regolamento condominiale, come del resto è confermato anche dalla sentenza di primo grado, riportata a pag. 5 di quella d’appello. Pertanto, la pronuncia impugnata si basa su di un fatto la cui inesistenza è pacifica e incontrovertibile.
3. – Il terzo motivo, titolato in maniera identica al secondo, lamenta il mancato esame degli atti di vendita delle singole unità immobiliari del condominio, nelle quali il (OMISSIS) è sempre indicato come "coerenza", cioè come confine. Nella planimetria allegata all’atto 14.10.1981 il confine è identificato col medesimo segno grafico sia lungo la Via che lungo il (OMISSIS), senza evidenziarne in alcun modo la metà longitudinale.
Inoltre, al (OMISSIS) non è mai associata la parola "comune", e il regolamento contrattuale nel descrivere le parti comuni non ne fa menzione, sicchè, in sostanza, nulla depone per la condominialità di tale porzione immobiliare.
Il carattere comune dell’area in oggetto non è neppure desumibile dall’art. 1117 c.c., atteso che il titolo può escludere la comunanza di parti che altrimenti vi ricadrebbero, e che non ha rilievo il solo uso, il quale, inoltre, nel caso specifico è pubblico essendo il vicolo liberamente fruibile da un numero indistinto di persone.
La Corte d’appello, inoltre, ha ritenuto esistente un vincolo pertinenziale senza operare un raffronto tra l’atto d’acquisto del 1979 e i successivi atti di vendita delle singole unità immobiliari, ma limitandosi solo al primo. Quest’ultimo, a sua volta, contemplava anche l’acquisto della metà del vicolo San Vittore, con la conseguenza che la relativa acquisizione è avvenuta non per il rapporto di pertinenzialità col bene principale, ma in quanto espressamente prevista dalle parti di quell’atto.
Infine, l’uso dell’area in oggetto da parte dei condomini non ha alcuna decisività ai fini della decisione, che tutt’al più avrebbe potuto giustificare il sorgere di una servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia.
4. – Il primo motivo è fondato.
4.1. – Il difetto di integrità del contraddittorio costituisce eccezione di rito in senso ampio, e come tale può essere denunciato in ogni stato e grado del processo, e rilevato d’ufficio anche dal giudice di legittimità, incontrando il solo limite della formazione del giudicato (e, nell’ipotesi di eccezione sollevata la prima volta nel giudizio di cassazione, della relativa risultanza dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito, senza quindi la necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività:
cfr. fra le tante, Cass. n. 23628/06).
4.2. – Questa Corte ha già avuto modo di osservare che in tema di condominio degli edifici, l’azione di accertamento della proprietà comune, in quanto ha ad oggetto la contitolarità del diritto di proprietà in capo a tutti i condomini, è relativa a un rapporto sostanziale pluri soggettivo unitario, dando luogo a un’ipotesi di litisconsorzio necessario fra tutti i condomini; infatti, il giudicato si forma ed è opponibile nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio; d’altra parte, poichè non è applicabile ai rapporti assoluti la disciplina specifica dei rapporti obbligatori, non è estensibile alla specie il criterio dettato in materia di obbligazioni indivisibili dall’art. 1306 cod. civ., in virtù del richiamo di cui all’art. 1317 cod. civ., secondo cui gli effetti favorevoli di un sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell’obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri (Cass. n. 6056/06).
Analogamente, nella medesima materia, ove alcuni condomini, convenuti per l’accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, deve essere disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile (Cass. n. 193 85/09).
Dai principi richiamati emerge, dunque, che l’accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato a operare, secondo l’effetto di giudicato richiesto con la domanda.
4.2.1. – Quest’ultimo effetto nella specie mira a dichiarare la natura comune di un bene nell’ambito di un edificio condominiale, per cui il giudizio deve svolgersi in confronto di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, i quali nel caso di esito della lite favorevole agli attori non potrebbero nè giovarsi del giudicato, nè restare terzi non proprietari rispetto alla società odierna ricorrente.
4,3. – Pacifica, nella specie, l’esistenza di altri condomini (come del resto si desume dalla difesa degli stessi appellati nel giudizio di secondo grado: v. pag. 9 della sentenza d’appello), va dichiarato nullo l’intero processo e le pronunce emesse, con conseguente rinvio della causa al giudice di prime cure a norma dell’art. 383 c.p.c., u.c. (cfr. per una fattispecie analoga, Cass. n. 8825/07).
5. – L’accoglimento del suddetto motivo assorbe l’esame di ogni altra censura.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri, dichiara la nullità del processo di primo e di secondo grado e delle relative sentenze e rinvia ad altra sezione del Tribunale di Milano, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
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