Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 21-4-1999 C.S., premesso che il terrazzo di sua proprietà sito nell’edificio condominiale in (OMISSIS), aveva subito danni a seguito di lavori di ristrutturazione effettuati nell’appartamento soprastante, di proprietà di I.C., dalla Edilia Tre s.r.l., e di infiltrazioni d’acqua derivanti dallo stesso immobile, conveniva in giudizio dinanzi al Pretore di Roma lo I. e la suddetta società chiedendone la condanna al risarcimento dei predetti danni.
Si costituiva in giudizio lo I. chiedendo il rigetto della domanda, assumendo che egli aveva acquistato la nuda proprietà dell’appartamento soprastante quello dell’attrice nel giugno del 1996 e la piena proprietà nel settembre del 1998, mentre i danni lamentati dalla C. si erano verificati nel marzo del 1996;
inoltre rilevava che i danni derivanti dalla ristrutturazione erano stati cagionati dalla Edilia Tre che aveva effettuato i lavori in appalto, e che le infiltrazioni d’acqua provenivano da un terrazzo che fungeva da copertura condominiale con conseguente esclusiva responsabilità del Condominio.
Si costituiva in giudizio anche la società Edilia Tre che contestava il fondamento della domanda attrice, e chiedeva ed otteneva l’autorizzazione alla chiamata in causa della propria compagnia assicuratrice Milano Assicurazioni che a sua volta si costituiva in giudizio.
Nel corso del giudizio interveniva una transazione tra la C., l’Edilia Tre e la Milano Assicurazioni con conseguente rinuncia alla domanda attrice per i danni derivanti dai lavori di ristrutturazione.
Il Tribunale di Roma con sentenza del 2-12-2003 condannava lo I. al pagamento in favore della C. a titolo di risarcimento dei danni da infiltrazione della somma di Euro 930,00 oltre rivalutazione ed interessi.
Proposto gravame da parte dello I. cui resisteva la C. che formulava altresì un appello incidentale la Corte di Appello di Roma con sentenza del 15-9-2009 ha rigettato l’impugnazione principale e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha condannato lo I. al pagamento di ulteriori Euro 186,00 per sorte ed Euro 400,00 per spese di lite.
Avverso tale sentenza lo I. ha proposto un ricorso per cassazione articolato in cinque motivi cui la C. ha resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale condizionato affidato ad un unico motivo; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.
Motivi della decisione
Per ragioni di carattere logico – giuridico occorre anzitutto esaminare il secondo motivo di ricorso con il quale lo I., denunciando omessa motivazione, sostiene che la Corte territoriale ha affermato che il terrazzo soprastante l’appartamento di proprietà della C. era in parte di proprietà condominiale ed in parte di proprietà esclusiva dell’esponente, trascurando di esaminare le deduzioni dell’appellante, che aveva richiamato l’art. 3 del regolamento di Condominio avente natura contrattuale secondo cui "Costituiscono proprietà comuni a tutti i condomini, in modo indivisibile ed in parti proporzionali ai millesimi, di proprietà di ciascun appartamento:… Le terrazze del piano attico e del piano superattico costituiscono piano di copertura del fabbricato e come tale risultano proprietà comune. Agli effetti della manutenzione si fa espresso richiamo al Codice Civile, art. 1126"; pertanto nessuna rilevanza poteva essere attribuita al fatto che una parte del terrazzo fosse in aggetto, considerato altresì che, come evidenziato dal CTU A.M.G., la terrazza in questione era costituita, senza soluzione di continuità, da parti aggettanti e non, necessariamente con unica impermeabilizzazione ed altrettanto unica sua manutenzione, risultando di fatto impossibile distinguere, ai fini della manutenzione o di eventuali infiltrazioni, l’una parte del terrazzo dall’altra; conseguentemente anche sotto tale profilo sussisteva la legittimazione passiva esclusiva del Condominio.
Il motivo è fondato e deve essere accolto per quanto di ragione.
Il giudice di appello ha rilevato che le infiltrazioni d’acqua riscontrate nell’appartamento di proprietà della C. provenivano, secondo l’esito della espletata CTU, dal terrazzo soprastante, in parte di proprietà condominiale ed in parte di proprietà esclusiva dello I., non offrendo peraltro di tale ultimo convincimento alcun elemento di riscontro; l’assoluta mancanza di motivazione al riguardo è ancor più evidente in quanto nell’atto di appello lo I. aveva invocato a suo favore proprio l’art. 3 del regolamento condominiale del quale la controricorrente non contesta la natura contrattuale; a tal riguardo è appena il caso di rilevare che, contrariamente a quanto sostenuto nel controricorso, lo I. non deduce un travisamento del contenuto del menzionato art. 3, ma una omessa motivazione riguardo all’interpretazione della norma regolamentare sopra trascritta, cui invero la Corte territoriale non ha fatto alcun richiamo; nè d’altra parte può dubitarsi che tale questione costituisca un punto decisivo della controversia, atteso che la proprietà della terrazza in questione e la regolamentazione delle spese relative alla sua manutenzione costituiscono l’oggetto del presente giudizio.
Con il primo motivo lo I., deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 1108, 1123, 1126, 1130, 1131, 1135, 2051 e 1292 c.c., assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che nella fattispecie legittimato passivo in ordine alla domanda attrice sarebbe stato il Condominio di via (OMISSIS) e non l’esponente, atteso che la C. aveva allegato quale causa dei danni lamentati nel proprio appartamento un difetto di manutenzione del soprastante terrazzo a livello che, in quanto tale, avrebbe dovuto essere imputato al Condominio; invero si trattava di un terrazzo a livello che svolgeva funzioni di copertura dell’edificio condominiale, e del resto il suddetto Condominio nell’assemblea del 26-11-1998 aveva deliberato la totale impermeabilizzazione del terrazzo, anche se i relativi lavori non erano stati eseguiti.
Il ricorrente principale aggiunge poi che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato la responsabilità dello I. solidalmente con il Condominio in relazione all’obbligo di risarcimento dei danni subiti dalla C., posto che l’art. 1126 c.c., stabilisce l’imputazione della responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all’interno del Condominio, in esso compresi il proprietario o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, così come i proprietari dei sottostanti appartamenti, proprio sul presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul Condominio stesso, all’interno del quale le spese devono essere ripartite tra i singoli condomini.
Con il terzo motivo il ricorrente principale, deducendo violazione o falsa applicazione dell’art. 2055 c.c., ed insufficiente ed illogica motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto senza alcun elemento probatorio di supporto che le infiltrazioni suddette, iniziate nel marzo del 1996, secondo le stesse allegazioni della C., si erano protratte anche in epoca successiva – allorchè lo I. era divenuto pieno proprietario dell’appartamento dopo la morte dell’usufruttuaria R.A. nell’ (OMISSIS) – fino a quando verso la fine del 1999 erano state effettuate le riparazioni; inoltre erroneamente era stata affermata la responsabilità dell’esponente ai sensi dell’art. 2055 c.c., in quanto in tal modo era stato posto a carico dello I. l’obbligo di risarcire tutti i danni subiti dalla C., danni in realtà riconducibili a distinte ed autonome condotte omissive anche da parte dell’usufruttuaria.
Con il quarto motivo il ricorrente principale rileva una omessa motivazione in ordine al fatto che l’esponente sia nel primo che nel secondo grado di giudizio aveva dedotto che, appena deceduta la predetta usufruttuaria, lo I., immessosi nel possesso dell’appartamento, si era immediatamente attivato per far convocare un’assemblea condominiale che deliberasse la sostituzione del manto impermeabile dell’intero terrazzo; ed inoltre, poichè era stato accertato dal CTU che la causa delle infiltrazioni verificatesi nell’appartamento di proprietà della C. erano ascrivibili ad un generale difetto di manutenzione del terrazzo, evidentemente preesistente allo stesso acquisto dell’immobile da parte dello stesso I., era stata fornita la prova liberatoria delle esclusiva responsabilità del Condominio, unico soggetto legittimato ad eseguire i lavori di i integrale rifacimento del terrazzo ed unico soggetto che tali lavori aveva ritardato.
Con il quinto motivo il ricorrente principale, deducendo violazione dell’art. 112 c.p.c., assume che il giudice di appello non ha esaminato l’autonoma censura dell’appellante con la quale si era sostenuta l’erroneità della decisione del Tribunale, che aveva dichiarato la soccombenza virtuale dello I. nonostante che la domanda attrice di risarcimento dei danni derivanti dai lavori di ristrutturazione affidati alla società Edilia Tre, successivamente rinunciata dalla C. in conseguenza dell’intervenuta transazione con l’appaltatrice, non fosse stata istruita.
Tutti gli enunciati motivi restano assorbiti all’esito dell’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale.
Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato la C., denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1126, 2051 e 2055 c.c., nonchè vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sussistente una responsabilità solidale del Condominio con lo I.; invero erroneamente il giudice di appello ha affermato che il terrazzo da cui provenivano le infiltrazioni fosse da considerarsi di uso comune, trattandosi in realtà, come accertato anche dalla CTU, di un balcone ad aggetto di proprietà esclusiva della controparte, che era pertanto responsabile dei danni lamentati dall’esponente in via esclusiva ai sensi dell’art. 2051 c.c..
Anche tale motivo resta assorbito all’esito dell’accoglimento per quanto di ragione del secondo motivo del ricorso principale.
In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame nonchè per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ai altra sezione della Corte di Appello di Roma.
P.Q.M.
LA CORTE Accoglie per quanto di ragione il secondo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti tutti gli altri motivi ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.
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