Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 1.7.93 G.L. in proprio e quale amm.re della GUGLIELMI s.r.l., premesso di avere sottoscritto in data 5.3.92 con la convenuta M.M. un contratto preliminare con il quale quest’ultima si impegnava a trasferirgli la proprietà degli immobili siti in (OMISSIS), deduceva di non avere stipulato il 30.6.1993 il previsto atto pubblico in quanto era stata rilevata sulla corte di proprietà esclusiva l’esistenza di una servitù; che alcuni dei locali promessi avevano destinazione d’uso diversa da quella indicata, mentre la stessa M. non risultava proprietaria dell’intero complesso immobiliare ceduto; tutto ciò premesso chiedeva all’adito tribunale di Frosinone di pronunciare sentenza di trasferimento della proprietà dei beni ex art. 2932 c.c., con congrua riduzioni del prezzo in conseguenza della diminuzione del valore degli immobili. In via subordinata l’attore si riservava di chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice, con la sua condanna al risarcimento dei danni. Si costituiva la convenuta contestando le pretese attoree in quanto la proprietà era libera da pesi ed ipoteche e chiedendo la condanna dello stesso al pagamento del residuo prezzo di L. 550.000.000, oltre agli interessi legali dalla consegna dell’immobile al soddisfo.
Nel corso di causa veniva espletata la CTU, da cui emergeva che parte del fabbricato non era di proprietà esclusiva della M., ma di suoi congiunti; questi ultimi, M.C., M.S. e P. quali eredi di Ma.Si. (fratello della convenuta), intervenivano volontariamente in giudizio ad adiuvandum, riconoscendo che detti immobili erano sempre stati posseduti dalla stessa convenuta, che conseguentemente, li aveva acquistati per usucapione. L’adito tribunale di Frosinone, con sentenza del 7.11.2003, accoglieva la domanda attrice trasferendo i beni in capo agli attori; riduceva la residua somma da versare oltre agli interessi a decorre dall’1.1.92 e condannava la convenuta al pagamento delle spese legali. Avverso tale sentenza proponevano appello principale gli attori ed appello incidentale la M..
L’adita Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4139/09 depositata in data 21.10.2009, dichiarava la piena proprietà in capo alla M. per avvenuta usucapione di quella parte dei beni che non risultavano acquistati a titolo derivativo, anche ai fini della continuità delle trascrizioni; accoglieva il capo sulla decorrenza degli interessi dal 30.06.93 (giorno previsto per la stipula del rogito); compensava le spese processuali del doppio grado.
Avverso la predetta pronuncia, il G. e la srl Guglielmi SIM ricorrono per cassazione sulla base di 3 mezzi; resiste la M. con controricorso, proponendo altresì appello incidentale condizionato.
Motivi della decisione
Ritiene il Collegio non fondata l’eccezione preliminare d’inammissibilità del ricorso principale per cassazione per tardiva proposizione dello stesso oltre il termine di cui all’art. 327 c.p.c.. Infatti la notifica dell’impugnazione deve considerarsi ritualmente avvenuta in data 6.12.2010 (e dunque esattamente nel primo giorno di scadenza dell’anno oltre il 46 giorni – non 45 come erroneamente ritenuto dal controricorrente, decorrente ex art. 327 c.p.c., dal giorno del deposito della sentenza (non notificata) avvenuto il 21.10.09), data di inoltro della richiesta all’UNEP di Roma (cron. 26941) di notificazione del ricorso all’avv. Franco Chimera, procuratore e domiciliatario su grado d’appello della M.; detto adempimento deve ritenersi correttamente eseguito ex art. 330 cv.p.c., nello studio di Latina del suddetto legale, essendo il medesimo risultato in precedenza non reperibile presso quello di Roma, come indicato in sede di merito.
Passando all’esame del ricorso principale, con il 1 motivo i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1206, 1460, 1481 c.c., nonchè il vizio di motivazione. La censura riguarda ti mancato accoglimento della domanda con la quale chiedevano che non venissero riconosciuti a carico dell’acquirente eventuali interessi sulle somme da versare a titolo di residuo prezzo, ciò perchè si era verificato un inadempimento in capo alla promittente venditrice e non certo con riguardo ad esso promissario acquirente a cui nulla poteva addebitarsi in merito alla mancata stipula del rogito.
La censura è fondata. La promittente venditrice in effetti era inadempiente sotto vari profili: essa aveva taciuto che il bene fosse gravato da servitù di passaggio, peraltro apparente; la non appartenenza o comunque la non conformità ai titoli di una parte del compendio che risultava appartenere agli intervenuti ma. – M., sì da rendere necessaria in corso di causa, ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c., la previa declaratoria di usucapione da parte del promittente venditrice e disporre i relativi adempimenti pubblicitari nei R.R.I.I. ai fini della continuità delle trascrizioni. Alcuni degli inadempimenti sono stati eliminati solo in corso di causa per cui non ha giustificazione alcuna la richiesta di pagamento degli interessi sul residuo prezzo con decorrenza dalla data della prevista, ma non perfezionata stipulazione. In tal senso si è pronunciata questa S.C. secondo cui quando l’inadempimento dell’obbligo a contrarre è imputabile esclusivamente al promittente venditore, il promissario acquirente non può essere obbligato a corrispondere anche gli interessi legali sulla somma dovuta a titolo di corrispettivo (Cass. 2, Sentenza n. 8556 del 28/08/1998; Cass. n. 5151 del 3.4.2003).
Passando al 2 motivo con esso si denunzia il vizio ai motivazione in rapporto alla quanti minoris in relazione alla determinazione del residuo corrispettivo e delle relative decurtazioni in ragione del prezzo convenuto, doglianza peraltro sollevata anche da controparte.
La censura è fondata. La Corte d’Appello in sostanza non ha esaminato la doglianza circa il conteggio del minor valore del bene.
La motivazione in effetti è generica, costituita da mere formule di stile, senza dar conto in concreto delle ragioni per cui essa ha ritenuto di aderire e conformarsi alle valutazioni espresse in proposito dal C.T.U., nonostante te specifiche ed articolate censure (riportate nel ricorso) formulate dagli appellanti principali, alle quale la corte non ha risposto in alcun modo.
In sìntesi l’accoglimento delle prime due censure, comporta l’assorbimento del 3 motivo riguardante la compensazione delle spese processuali.
Passando al ricorso incidentale, con esso viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1469 c.c. e degli artt. 1062 e 1489 c.c., nonchè l’omessa e insufficiente motivazione. Lo stesso non appare fondato. Invero, circa la questione relativa alla proprietà della M. dell’intero cespite promesso in vendita, non viene contestato che erano stati promessi in vendita da quest’ultima beni che invece non risultavano di proprietà esclusiva della promittente venditrice. Appare poi generica ed incongrua la vicenda relativa alia presunta apparenza della servitù "che non poteva essere non rilevato dalla controparte laddove avesse agito diligentemente e con buona fede".
La questione relativa alla mancata condanna della controparte al risarcimento del danno per la protratta detenzione dell’immobile è chiaramente infondata, non essendo configurabile – come si è visto- alcuna responsabilità del promissari acquirenti per inadempimento.
Sono infine di tenore assai generico le ulteriori doglianze come la questione relativa alla diminuzione del prezzo operata dal CTU per la sanatoria.
Conclusivamente dev’essere accolto il 1 ed il 2 motivo del ricorso principale, assorbito il 3 motivo; rigettato il ricorso incidentale;
dev’essere cassata la sentenza impugnata in ragione dei motivi accolti e rinviata la causa anche per le spese ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.
P.Q.M.
la Corte accoglie il 1 ed il 2 motivo del ricorso principale, assorbito il 3 motivo; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in ragione dei motivi accolti e rinvia la causa anche per le spese ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.
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