Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
V.A. convenne dinanzi al Tribunale di Roma, S. R. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni idriche provenienti dall’immobile di proprietà dello stesso.
Resisteva alla domanda il medesimo S.R. che formulava eccezione di difetto di legittimazione passiva, assumendo di aver concesso il proprio immobile in locazione a terzi.
Il Tribunale dichiarava la responsabilità del proprietario dell’appartamento dal quale si era verificata l’infiltrazione e lo condannava al risarcimento del danno ex art. 2051 c.c..
Avverso la sentenza ha proposto appello V. sostenendo che il risarcimento era stato liquidato dal Tribunale in misura notevolmente inferiore rispetto al danno effettivo a causa di una c.t.u. assolutamente inattendibile, sia in relazione allo stato dei luoghi che ai costi per il ripristino degli stessi.
Si costituiva lo S. riproponendo, con appello incidentale, l’eccezione di carenza di legittimazione passiva; nel merito sosteneva la mancanza del nesso di causalità e dei lamentati danni.
La Corte distrettuale accoglieva l’appello incidentale e, in totale riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda originariamente formulata dal V..
Propone ricorso per cassazione V.A. con due motivi e presenta memoria.
Resiste con controricorso S.R..
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso parte ricorrente denuncia "Nullità della sentenza per violazione della L. n. 449 del 1997, art. 21, comma 18 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5. (errore decisivo sull’esistenza e validità di un atto nullo e/o inesistente)".
Assume il ricorrente che la Corte d’appello ha attribuito valore ad un documento che la norma considera nullo od inesistente, privo quindi di valore probatorio, ossia al contratto di locazione non registrato del quale la L. n. 449 del 1997, al dell’art. 21, comma 18 esclude la validità.
Con il secondo motivo si denuncia: "Nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5 per assoluta contraddittorietà della motivazione rispetto alle motivazioni della sentenza del Tribunale e alle risultanze probatorie di questo giudizio".
Assume il ricorrente che l’esistenza di un rapporto contrattuale, data per scontata dalla Corte d’appello ed esclusa dal Tribunale, non poneva a carico dell’attore di dimostrare l’esistenza della conduttrice o, soprattutto, la mancata custodia e la sorveglianza da parte di questa per far si che la responsabilità dei danni ricadesse sul solo locatore.
Contesta inoltre il ricorrente che lo S. sia stato ritenuto carente di legittimazione passiva mentre il convenuto avrebbe dovuto chiamare in causa la conduttrice per essere da questa manlevato dalla responsabilità. Ritiene inoltre che la Corte ha anche errato nell’attribuire la responsabilità ad un soggetto estraneo al giudizio.
I motivi sono infondati.
Si rileva anzitutto che il primo motivo doveva essere dedotto ex art. 360, n. 3 (o n. 4) e non certamente ex art. 360, n. 5.
La questione prospettata è comunque irrilevante certo essendo che nella specie – valido o non valido che fosse il contratto di locazione – ciò che rileva è unicamente la circostanza, assolutamente pacifica, che il proprietario non fosse nella detenzione dell’appartamento; tale circostanza è riconosciuta anche dal ricorrente.
Si deve altresì rilevare che malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata – ancorchè in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore -, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti. Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell’edificio) dai detti beni e impianti (Cass., 27 luglio 2011, n. 16422).
Il proprietario dell’immobile locato conserva la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse inglobati ed è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti. Con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell’art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.
Orbene, facendo applicazione di tali principi, deve ritenersi che nella fattispecie in esame le infiltrazioni non sono state determinate dagli impianti custoditi dal proprietario, bensì da cosa custodita dalla conduttrice. E’ stato infatti accertato che le infiltrazioni si sono verificate in una sola occasione, pur in assenza di riparazioni sugli apparati conglobati nelle strutture murarie.
Ciò ha indotto la Corte a ritenere che le suddette infiltrazioni non possono che essere state provocate dalla conduttrice.
Per tutte le ragioni che precedono i motivi devono essere in conclusione rigettati con condanna di parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.000,00 di cui Euro 1.800,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.
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