Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1.- Nel maggio del 2006 Libreria Edison s.r.l., conduttrice dal 2000 di locali ad uso commerciale siti a (OMISSIS) e di proprietà della locatrice Repubblica s.n.c., convenne in giudizio la s.r.l. Effe.Com Iniziative Commerciali chiedendo il riscatto dell’immobile con versamento del prezzo di Euro 7.949.052, ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39.
Sostenne che non le era stata data la possibilità di esercitare la prelazione in ordine all’acquisto dell’immobile, che affermò essere stato trasferito con una complessa operazione consistita, tra il 2004 ed il 2005, dapprima nella trasformazione della società locatrice Repubblica s.n.c. in società a responsabilità limitata con capitale sociale di Euro 80.000,00, poi nella cessione delle quote da parte dei due soci di Repubblica s.r.l. ad Effe.Com s.r.l. per il prezzo di Euro 8.050.000,00, infine nella fusione per incorporazione di Repubblica in Effe.Com..
La convenuta resistette eccependo la tardività della richiesta e sostenendo che, comunque, nella successione negoziale verificatasi del tutto legittimamente non fosse configurabile alcun negozio di trasferimento a titolo oneroso, con conseguente insussistenza del diritto preteso dalla conduttrice.
2.- Il tribunale di Firenze rigettò la domanda di Libreria Edison s.r.l. con sentenza del 15.12.2007 e la Corte d’appello di Firenze ne ha respinto il gravame con sentenza n. 512 dell’1.7.2009 sui sostanziali rilievi (a) che la cessione di quote non comporta alcun trasferimento della proprietà perchè l’immobile continua ad appartenere alla società cedente, (b) che secondo il novellato art. 2505 bis c.c. la fusione non determina l’estinzione della società incorporata e che tanto non confligge con la normativa comunitaria, (c) che la ipotetica nullità dei vari negozi ex artt. 1344 e 1418 c.c. perchè posti in essere in frode alla legge, non avrebbe giovato alla conduttrice giacchè la sua domanda era fondata sulla sussistenza del negozio traslativo e che, comunque, una declaratoria di nullità non era stata chiesta.
3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la soccombente conduttrice Libreria Edison s.r.l. affidandosi a tre motivi, cui Effe.Com s.r.l. resiste con controricorso illustrato anche da memoria.
Motivi della decisione
1.- La sentenza è censurata:
a) col primo motivo, per violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 art. 2505 bis c.c., art. 2504 c.c. e segg., art. 19, par. 1, lett. e), e art. 31 della direttiva 855/1978 CEE (con subordinata eccezione di pregiudizialità comunitaria ex art. 234 TCE) e per difetto di motivazione su punto decisivo in punto di non estinzione della società incorporata;
b) col secondo, per violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, e per difetto di motivazione in ordine all’esclusa assimilazione del fenomeno di cessione delle quote della società locatrice all’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato;
c) col terzo, per violazione e falsa applicazione delle stesse disposizioni normative circa la affermata carenza di interesse della conduttrice a far valere la nullità; e per difetto di motivazione in ordine alla sussistenza di un’ipotesi di abuso del diritto, che avrebbe consentito l’accoglimento della domanda di riscatto indipendentemente dalla declaratoria di nullità.
Viene poi subordinatamente prospettata l’illegittimità costituzionale dei citati L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 se interpretati nel senso fatto proprio dalla Corte d’appello, in riferimento agli artt. 3, 41 e 42 Cost., per la diversità di trattamento tra conduttori, a parità di effetti giuridici (trasferimento dell’immobile locato), a seconda che sia loro data o no la possibilità di "poter contestare una compravendita formale dell’immobile locato", benchè sia in ogni caso identico l’interesse pubblico alla conservazione ed al potenziamento delle attività produttive.
2.- Il ricorso è infondato.
Con sentenza n. 952/2000 questa Corte ha affermato che, qualora un locatore conferisca in proprietà ad una società l’immobile urbano locato, non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 in favore del conduttore dell’immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un "trasferimento a titolo oneroso" ai sensi della L. cit., art. 38, comma 1; ed ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni sopra indicate nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il conferimento in proprietà ad una società dell’immobile, costituendo la vendita ed il conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non viola l’art. 3 Cost., Cass. N. 19160/2005 ha poi soggiunto che non è neppure possibile che il titolare del diritto di prelazione possa offrire al locatore- venditore la medesima controprestazione e le medesime condizioni, in quanto il conferimento in società è correlato alla qualità di socio.
E Cass. n. 23856/2008 ha da ultimo ritenuto – a suffragio del consolidato orientamento secondo il quale il dato testuale del cit. art. 8, comma 2 (che si riferisce alla "compravendita" ed al "prezzo di acquisto") chiaramente concerne un solo tipo di trasferimento (e non anche, ad esempio, la permuta); mentre l’ interpretazione estensiva e l’applicazione analogica trovano ostacolo nella specialità di una disposizione che restringe le facoltà del proprietario del bene – che un’ulteriore limitazione dell’autonomia privata avrebbe richiesto un’esplicita previsione da parte della legge volta che, se è certamente meritevole di tutela l’avviamento commerciale, non lo è di meno il diritto di proprietà, la determinazione dei cui limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, è dall’art. 42 Cost. appunto demandata alla legge.
Si tratta di rilievi che si attagliano anche al caso della cessione delle quote della società locatrice (la quale in se stessa non comporta alcuna modificazione soggettiva della proprietà del bene, che resta in capo allo stesso soggetto) ed alla fusione per incorporazione in un’altra società della società locatrice (al di là del rilievo che la società incorporata non può dirsi estinta sulla base della nuova formulazione dell’art. 2505 bis c.c., quanto meno per gli atti successivi alla novella: Cass. , sez. un., n. 19509/2010).
La ricorrente riconosce d’altronde che cessione delle quote e fusione per incorporazione non abbiano integrato negozi nulli, ma sostiene che, vertendosi in ipotesi di abuso del diritto per il fine perseguito di eludere il diritto di prelazione del conduttore, la convenuta avrebbe dovuto essere condannata a trasferire l’immobile, unico cespite della società locatrice, alla conduttrice.
Senonchè, in ricorso non è punto chiarito in base a quali parametri normativi a tale conclusione dovrebbe giungersi, in sostanza rimettendo inammissibilmente alla Corte di cassazione l’individuazione delle ragioni e dei principi in base ai quali un atto o più atti negoziali collegati, che non si predichino nulli e che non si adducano simulati (cfr. la sentenza impugnata, a pag. 10, in fine), dovrebbero sortire l’effetto di consentire l’applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 essendo evidentemente insufficiente ad integrare il requisito di cui all’art. 366 c.p.c., n. 4, la mera affermazione che si verte in ipotesi di "abuso del diritto"; affermazione che, inoltre, si attaglierebbe alla violazione di legge anzichè al dedotto vizio della motivazione che, com’è noto, può concernere solo una quaestio facti.
Va peraltro detto che non è dato ravvisare abuso del diritto nel solo fatto che, perseguendo un risultato in sè consentito attraverso strumenti giuridici adeguati e legittimi, una parte non tuteli gli interessi dell’altra in sede di esecuzione del contratto, occorrendo invece che il diritto soggettivo sia esercitato con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà furono attribuiti (ex multis, Cass., n. 20106/2009, citata dalla ricorrente in memoria, cui adde Cass., nn. 13208/2010, 22819/2010, 19879/2011).
Ebbene, in ricorso non è affermato che tanto era stato addotto in sede di merito, nè che era stato provato. Non si afferma, in particolare, che sia stato mai prospettato che l’operazione negoziale realizzata non corrispondesse ad un interesse del locatore ulteriore (ad esempio, di carattere fiscale, connesso alla natura societaria del locatore, della quale la conduttrice aveva ab origine piena consapevolezza) rispetto a quello addotto di impedire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione; e che siano state spiegate le ragioni per le quali l’ipotizzato abuso potesse rilevare non già sul piano dell’inefficacia dell’atto o del risarcimento del danno, ma dovesse invece produrre l’effetto di consentire al conduttore l’esercizio di una facoltà che la legge inequivocamente contempla per il solo caso della compravendita (L. n. 392 del 1978, art. 38, comma 4).
3. – Tanto sulla base di una scelta discrezionale del legislatore niente affatto priva di ragionevolezza ove si consideri che il legislatore ha voluto delineare, prevedendo i diritti di prelazione e riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 un sistema connotato da assoluta semplicità applicativa, nel quale il conduttore potesse offrire al locatore la medesima controprestazione del terzo alle medesime condizioni.
E’ dunque manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale subordinatamente prospettata.
4.- Il ricorso è respinto.
Le spese, già compensate in entrambi i gradi di merito, possono compensarsi anche in questa sede, attesa la novità della questione in relazione all’ipotesi di fusione per incorporazione della società locatrice da parte di altra società.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 26 aprile 2012.
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