Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
1.- Nel 2004 R.N., conduttore dal 1996 di un appartamento ad uso abitativo di proprietà dell’E.N.P.A.M., convenne in giudizio l’ente locatore domandandone la condanna al risarcimento del danno per aver venduto a terzi l’immobile senza rispettare il diritto di prelazione spettantegli ai sensi dell’accordo pattizio in caso di vendita frazionata (oltre che della normativa speciale in tema di dismissione degli immobili da parte degli enti previdenziali).
La fondazione Enpam resistette, deducendo tra l’altro di aver proceduto alla vendita in blocco dell’intero stabile ad una cooperativa di affittuari.
2.- Il tribunale rigettò la domanda con sentenza del 2007, riformata dalla Corte d’appello di Roma con sentenza non definitiva n. 3930 dell’8.10.2009 sul sostanziale rilievo che, poichè la cooperativa aveva acquistato per persona da nominare, indicando poi i nomi dei vari affittuari in capo ai quali si erano direttamente prodotti gli effetti dell’unica compravendita, non di vendita in blocco si era trattato ma di vendita cumulativa, con conseguente diritto del locatario pretermesso ( R.N. e, per lui, degli eredi R. A. e F.M.) di ottenere il risarcimento del danno derivato dalla violazione della clausola di prelazione.
In sentenza s’è disposta la prosecuzione della causa per l’accertamento della maggiore spesa che il R. avrebbe dovuto sostenere nel libero mercato per l’acquisto di un immobile di analoghe caratteristiche.
3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Fondazione Enpam, affidandosi a tre motivi cui resistono con controricorso R. A. e F.M..
Motivi della decisione
1.- In ordine alla questione di inammissibilità del ricorso prospettata dalle controricorrenti, è sufficiente il rilievo che la sentenza impugnata è stata pubblicata dopo l’entrata della legge n. 69/2009, sicchè è inapplicabile l’abrogato art. 366 bis c.p.c., concernente i quesiti di diritto.
2.- Col primo motivo l’Enpam deduce violazione dell’art. 345 c.p.c., ed ogni possibile vizio della motivazione su punti decisivi per avere la Corte d’appello erroneamente escluso che integrasse una mutatio libelli il fatto che solo nella comparsa conclusionale di primo grado (e poi nell’atto di appello) il conduttore avesse dedotto che nel contratto per persona da nominare l’effetto reale si produce direttamente in capo al nominato, così sostenendo che l’atto di compravendita del 27.7.2004 dall’Enpam alla cooperativa di inquilini non integrava una vendita in blocco, ma una vendita frazionata, giacchè a seguito dell’electio amici ciascuno dei nominati risultava avere acquistato direttamente una parte dell’immobile (dunque anche l’appartamento che il conduttore abitava) dall’Enpam e non dalla cooperativa.
2.1.- Il motivo è manifestamente infondato.
In sentenza è detto, con cristallina chiarezza, che a seguito della violazione da parte dell’attore della norma pattizia (art. 17 del contratto di locazione: "in caso di vendita frazionata diretta da parte dell’ente il conduttore avrà diritto di prelazione a parità di condizione"), l’Enpam aveva sollevato la questione della natura di vendita in blocco dello stabile alla cooperativa Ostia Prima, descrivendo in dettaglio la procedura attraverso la quale l’ente era pervenuto alla vendita sulla base di documenti di cui l’Enpam stesso disponeva, così proponendo un’eccezione sulla natura della vendita, che era stata accolta dal tribunale.
Le deduzioni dell’attore, fondate sul disposto dell’art. 1404 c.c., lungi dall’avere dunque introdotto un nuovo tema di indagine su circostanze diverse, valsero solo ad infirmare l’argomento dell’ente convenuto, col rilievo che nel contratto per persona da nominare non la parte che si riserva e poi effettua la dichiarazione di nomina acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto, ma la persona nominata con effetto dal momento in cui questo fu stipulato.
No vi fu, dunque, alcuna domanda nuova, ma solo l’esposizione delle ragioni in diritto per le quali, sulla base della documentazione dallo stesso ente convenuto prodotta, la sua eccezione (vendita in blocco e non frazionata) si palesava infondata.
3.- Col secondo e col terzo motivo – che per la connessione che li connota possono congiuntamente esaminarsi – la sentenza è censurata per violazione della L. n. 392 del 1978, art. 38, artt. 1401, 1402, 1404, 1405 c.c. e art. 100 c.p.c., nonchè per ogni possibile vizio della motivazione su punti decisivi.
Sostiene l’Enpam che non vi era stata vendita frazionata diretta in quanto l’ente aveva venduto alla Domus Ostia Prima, in blocco, l’intero edificio nel quale era compreso l’appartamento condotto in locazione da R.N., sicchè non v’era perfetta identità oggettiva tra il bene venduto e quello condotto in locazione; e, ancora, che la Corte d’appello aveva ignorato l’accordo del 21.1.2004, intercorso tra cooperative, Beatrice 2 s.p.a. e sindacati degli inquilini, con le quali le cooperative e non l’Enpam si erano obbligate ad offrire in vendita gli appartamenti ai conduttori con comunicazione scritta del relativo prezzo; che tale comunicazione era stata data al R. dalla Cooperativa Domus Ostia Prima, la quale però aveva poi dichiarato di non voler vendere al medesimo "su insistenza della banca di parte attrice", sicchè alla cooperativa il R. avrebbe dovuto rivolgersi e non all’Enpam, che era estraneo alla vicenda.
3.1.- I due motivi sono inammissibili, perchè vi sono svolte osservazioni che totalmente prescindono dalla ratio decidendi, tra l’altro omettendosi di considerare che il contratto della cui violazione il conduttore s’era lamentato era intercorso con l’Enpam e non con la cooperativa; e di spiegare per quali ragioni giuridiche si trattasse di vendita in blocco e non cumulativa, come ritenuto dalla Corte d’appello con dovizia di argomentazioni che non sono sottoposte ad alcuno specifico vaglio critico.
4.- Il ricorso è respinto. Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 6.200,00, di cui Euro 6.000,00 per onorari.
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