Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Il Tribunale di Rovereto ha accolto la domanda ex art. 1538 cod. civ., proposta da S.B. acquirente, a seguito di esercizio del diritto di prelazione quale proprietaria confinante, di un fondo agricolo di proprietà di D.A., volta ad ottenere riduzione del prezzo pagato in quanto la superficie reale del fondo era inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nell’atto di compravendita.
Con sentenza del 27-10-2009 la Corte di Appello di Trento ha confermato la decisione di primo grado.
La Corte di appello ha ritenuto l’applicabilità dell’art. 1538 c.c., anche in materia di esercizio della prelazione agraria, sul rilievo che in caso contrario si determinerebbe una ingiustificabile diversità di trattamento, proprio nei confronti della parte che il legislatore ha inteso tutelare in maniera incisiva con l’istituto della prelazione agraria.
Propone ricorso per cassazione D.A. con tre motivi.
Resiste con controricorso S.B..
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo si denunzia violazione dell’art. 1538 c.c..
Il ricorrente si duole dell’attività interpretativa del giudice di merito che non ha considerato che la volontà contrattuale espressa nel preliminare, nella denuntiatio e nel contratto di compravendita era nel senso di escludere valore determinante all’estensione del terreno, con conseguente inapplicabilità dell’art. 1538 c.c..
2. Con il secondo motivo si denunzia violazione della L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7.
Sostiene il ricorrente l’inapplicabilità dell’art. 1538 c.c., alla prelazione agraria in quanto il titolare del diritto di prelazione deve esercitarlo alle condizioni comunicate dal proprietario Risultanti dal preliminare concluso con il terzo,senza poter subordinare l’accettazione a condizioni.
3. I due motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico giuridica e sono fondati.
A norma della L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, comma 4, esteso dalla L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, anche al proprietario di fondo confinante, il proprietario che intende alienare il proprio fondo rustico, deve notificare al coltivatore, o al proprietario confinante, la proposta di alienazione a terzi, trasmettendo il preliminare di compravendita nel quale debbono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altra norme pattuite.
I successivi sesto e settimo comma della norma dispongono che, in caso di esercizio del diritto di prelazione, il prelazionante deve effettuare il versamento del prezzo indicato nel contratto preliminare nei termini appositamente stabiliti.
In particolare, con l’indicazione delle "norme pattuite" ,la legge si riferisce alle pattuizioni intercorse tra il promittente venditore ed il promissario acquirente, alle quali, in caso di esercizio del diritto di prelazione, l’affittuario o il confinante subentra, fatta eccezione per quelle riguardanti i tempi per il pagamento del prezzo, che sono quelli indicati dalla legge con previsione inderogabile.
4. Da tali disposizioni normative si ricava che con l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’affittuario o del confinante in maniera conforme al contratto preliminare, si mette in moto il procedimento acquisitivo della proprietà del fondo che si realizza attraverso il subentrare dello stesso affittuario, o del confinante, nel contratto preliminare, il quale deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute.
Sul punto, del resto, questa Corte (Cass. n. 1869/2006) ha già avuto modo di stabilire che, ai fini del valido esercizio del diritto di prelazione, alla dichiarazione dell’avente diritto deve fare seguito il pagamento del prezzo indicato nel preliminare, non rilevando il fatto che in esso sia indicata per l’errore anche una particella catastale non oggetto del contratto, qualora risulti che tale indicazione è frutto di mero errore e non incide nè sull’identificazione del bene, su cui ricade la prelazione, nè sulla determinazione contrattuale del suo valore.
5. Nella presente fattispecie la volontà della parti espressa nel contratto di compravendita, seguito all’esercizio del positivo esercizio del diritto di prelazione, deve essere integrata necessariamente dalla normativa inderogabile come sopraesposta, ed il prezzo pattuito è determinato con riguardo a quanto previsto nel preliminare e nella denuntiatio comunicata dal proprietario al confinante, con conseguente inapplicabilità dell’art. 1538 c.c., stante l’indifferenza dell’eventuali dimensioni del fondo ai fini della determinazione del prezzo.
6. Il terzo motivo con cui si denunzia difetto di motivazione sulla somma da restituire è assorbito.
La sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte di Appello di Trento in diversa composizione per nuovo esame sulla scorta del principio di diritto di cui innanzi.
Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte cassa la sentenza impugnata per quanto di ragione e rinvia alla Corte di appello di Trento in diversa composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 14 febbraio 2012.
Depositato in Cancelleria il 29 maggio 2012
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