Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
C.R., agendo in forza di procura generale rilasciata da T.F., ha proposto impugnazione innanzi alla Corte di Appello di Catanzaro contro la sentenza n. 907/2002 con la quale il Tribunale di Cosenza aveva accolto la domanda di F. N. e di M.C. di dichiarare risolto un preliminare stipulato nel dicembre 1995 avente ad oggetto la promessa di vendere all’esponente, nella qualità, un appartamento ed un magazzino, con corte annessa, per L. 350 milioni, sottolineando che la disponibilità alla stipula da parte dello stesso per un prezzo pari alla caparra confirmatoria versata, era stata immotivatamente giustificata dalla presenza di vizi sull’immobile (relativi alla grandezza delle finestre; all’altezza dei soffitti; alla destinazione a giardino del terreno circostante l’immobile; al mancato accesso dell’appartamento dal giardino; alla presenza di un serbatoio del gas a servizio di proprietà confinante).
La Corte distrettuale respinse sia l’impugnazione del C. sia quella incidentale delle altre parti, rilevando, per quanto ancora conserva interesse nella sede di legittimità, che correttamente il primo giudice, accogliendo specifica eccezione delle parti attrici, aveva ritenuto il predetto C. decaduto dal diritto di far valere la garanzia ex art. 1490 cod. civ. in quanto in generale i vizi da cui sarebbe stato affetto l’immobile, non potevano integrare la fattispecie dell’aliud pro alio come invece sostenuto dall’appellante principale e comunque alcuni di essi non potevano considerarsi occulti, dal momento che il preliminare aveva avuto esecuzione anticipata, essendo stato, lo stesso C., immesso nel possesso dell’immobile ben prima della sottoscrizione del preliminare.
Per la cassazione di tale decisione il C. ha proposto ricorso, affidandolo a tre motivi; le altre parti hanno resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1 – Con il primo motivo viene fatta valere la "errata qualificazione dei vizi ex art. 1490 c.c., con conseguente erronea dichiarazione di decadenza tanto nella sentenza di 1 grado che di 2 grado" rilevando che non sarebbe stata applicabile al contratto preliminare la disciplina della denunzia dei vizi che invece dovrebbe essere limitata al contratto di vendita vero e proprio e che, essendo il termine per detta denunzia da considerarsi decorrente solo da quando sia stato stipulato il contratto definitivo (previsto nel preliminare al giugno 1998), lo stesso non sarebbe spirato al momento dell’introduzione del giudizio di primo grado – a mezzo di citazione notificata il 16 aprile 1998. 2 – Con il secondo motivo il C., nella qualità, lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1494 cod. civ. là dove il giudice dell’appello non avrebbe ritenuto dovuto il risarcimento del danno in favore del compratore, pur in presenza del disposto di cui all’art. 1494 cod. civ. che garantisce comunque tale ristoro per il pregiudizio subito in relazione ai riscontrati vizi.
3 – Con il terzo motivo viene denunziato vizio di motivazione – assunta come contraddittoria – e la presenza del vizio di ultrapetizione là dove, oltre alla condanna al risarcimento del danno, sarebbe stata pronunziata, a carico dell’esponente, anche quella a corrispondere i canoni attinenti ad un contratto di locazione che era stato stipulato prima della sottoscrizione del preliminare, ritenendo che, pur in mancanza di domanda in tal senso formulata dalle promittenti venditrici, la somma fosse dovuta a titolo di indennità di occupazione sine titulo 4 – Le tre censure vanno esaminate congiuntamente per la loro indubbia connessione logica.
Il primo motivo è fondato e gli altri risultano assorbiti.
4/a – Va innanzi tutto premesso – contrariamente a quanto opinato dalle parti contro ricorrenti- che non si chiede a questa Corte una inammissibile delibazione delle circostanze di fatto valutate dal giudice dell’appello ma, più correttamente, si fa valere – pur senza farne menzione nell’intestazione della censura- l’erronea parametrazione dell’ambito di applicazione della disciplina della denunzia dei vizi al contratto preliminare.
4/b – Posto ciò deve darsi atto che la gravata decisione non ha dato corretta applicazione al principio di diritto secondo il quale in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti nè comunque di quello di prescrizione, perchè l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto: ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l’esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perchè l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (così Cass. 477/2010; cui adde Cass. 16969/2005; Cass. 10148/2004).
5 – La sentenza va cassata con rinvio alla Corte di appello di Catanzaro in diversa composizione anche per la ripartizione dell’onere delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
LA CORTE Accoglie il primo motivo e dichiara l’assorbimento degli altri; cassa l’impugnata sentenza e rinvia a diversa sezione della Corte di Appello di Catanzaro che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 4 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2012
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