Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
S.M., nel luglio del 1997, conveniva, davanti al Tribunale di Genova, M.G.L. e P.D., dai quali in data 2 maggio 1996 aveva acquistato l’appartamento sito in (OMISSIS), per l’importo di L. 195.000.000, per sentirli dichiarare responsabili dei vizi riscontrati nell’immobile, con la loro condanna alla riduzione del prezzo corrisposto per l’acquisto ed il risarcimento dei danni. Deduceva che l’appartamento acquistato aveva manifestato sulle pareti esposte a nord diffusi insediamenti di muffe e spore ed il rigonfiamento degli stessi, presenti anche nei soffitti di una camera e del bagno. Aggiungeva che, successivamente, era venuto a conoscenza che i difetti, di cui si dice, erano esistenti in epoca precedente la compravendita e, secondo relazione tecnica, quei difetti erano dovuti alla cattiva esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ultimati nel 1991, si che i venditori non potevano ignorarne l’esistenza.
Si costituivano i convenuti deducendo: a) che in occasione della prima vista all’immobile, l’attore aveva constatato la presenza nel locale bagno di tracce di pregresse infiltrazioni con un muro addirittura rotto; b) che, successivamente, l’attore era andato a visionare l’appartamento con tre tecnici, con specifica attenzione anche al locale danneggiato; c) che l’immobile era stato acquistato come visto e gradito. Aggiungevano, ancora, che la domanda era, comunque, inammissibile per intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia, considerato che, almeno, al momento del deposito della perizia tecnica, a firma del geom. Pi., del 20 settembre 1996, lo S. era venuto a conoscenza dei vizi denunciati con lettera del 14 febbraio 1997.
Chiedevano di essere autorizzati, comunque, a chiamare in causa la società DI.MI. costruzioni edili srl, per essere da costei manlevati in caso di accoglimento delle opposte pretese.
Si costituiva la società DI.MI costruzioni edili srl., la quale evidenziava che i convenuti si erano limitati a lamentare nella primavera del 1996, a D.M.M., padre della legale rappresentante, la presenza di macchie di umidità nella parete del bagno, imputate a perdite di una conduttura, per eliminare le quali aveva incaricato altra impresa che aveva eseguito una parziale demolizione, sì che il D.M. a titolo gratuito, lungi dall’operare alcun riconoscimento, si era prestato a ripristinare le paretà del bagno.
Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 2826 del 2005, accoglieva la domanda del sig. S.; dichiarando l’esistenza di una diminuzione del valore dell’immobile pari al 5%, condannava i convenuti a corrispondere allo S. la somma di Euro 4.519,00 oltre interessi, rigettava la domanda risarcitoria dell’attore nonchè la chiamata in manleva svolta dai convenuti nei confronti della società DI.MI, dichiarando prescritta la loro azione.
Avverso questa sentenza, interponevano appello M.G.L. e P.D., deducendo l’erroneità della sentenza di primo grado.
Si costituiva l’appellato chiedendo il rigetto del gravame e svolgendo domanda incidentale per chiedere che la percentuale del deprezzamento fosse almeno portato al 10%.
La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 576 del 2010, accoglieva l’appello ed in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava S.M. decaduto dal diritto alla garanzia, confermava nel resto la sentenza di primo grado. A sostegno di questa decisione, la Corte di Appello di Genova osservava che: a) le risultanze probatorie dimostravano che lo S. era a conoscenza o, comunque, avrebbe dovuto esserlo, secondo l’ordinaria diligenza, del fenomeno infiltrativo, sia pure in termini generali e senza certezza in ordine alle cause e alla natura del fenomeno; b) le stesse risultanze probatorie escludevano l’occultamento del vizio; c) all’ipotesi in esame – concludeva la Corte di merito – andava applicato l’art. 1495 cod. civ. per il quale il compratore decade dalla garanzia se non denuncia al venditore i vizi entro otto giorni dalla scoperta/e l’art. 1491 cod. per cui non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa, ovvero, se i vizi erano facilmente riconoscibili.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S.M. con atto di ricorso affidato a tre motivi. M.G.L. e P.D. hanno resistito con controricorso, svolgendo altresì ricorso incidentale condizionato affidato ad un motivo.
Motivi della decisione
A.= Ricorso principale.
1.= Con il primo motivo il ricorrente, S.M. lamenta la violazione e/o falsa applicazione di legge, art. 1490, art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, art. 360 c.p.c., n. 5. Secondo il ricorrente la Corte genovese, nell’accertare se i vizi dai quali l’appartamento, oggetto di causa, era affetto, fossero stati meno occultati dai venditori e/o se fossero facilmente riconoscibili da parte del compratore ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., avrebbe considerato unicamente le circostanze dedotte dagli appellanti, trascurando le prove introdotte dall’appellato. In particolare, la Corte genovese avrebbe, anche, errato nel l’interpretare la testimonianza resa da M.V., dall’imbianchino D. e da C.S.. E di più, non è dato sapere, afferma il ricorrente, per quale ragioneria Corte genovese abbia ritenuto che la garanzia sarebbe, comunque, dovuta ai sensi dell’art. 1490 cod. civ..
1.1.= Il motivo è infondato e non può essere accolto non solo o non tanto perchè si richiederebbe una nuova e diversa valutazione delle risultanze probatorie, ovvero un nuovo e diverso giudizio sul fatto, estraneo alla natura del giudizio di legittimità, ma, e soprattutto, perchè la decisione della Corte genovese è adeguatamente motivata e indica correttamente l’iter logico che ha comportato l’affermazione secondo cui: lo S. era a conoscenza – comunque avrebbe dovuto esserlo secondo l’ordinaria diligenza – del fenomeno infiltrativo sia pure in termini generali e che non era stato praticato alcun occultamento del vizio lamentato da parte del venditore.
1.1.a).= A ben vedere l’affermazione di cui si dice è fondata su una valutazione attenta e coerente delle risultanze probatorie. La Corte genovese ha attentamente ponderato e valutato: a) le dichiarazioni rese dai testi, b) il certificato di residenza storico dello S., c) i tempi in cui lo S. ebbe a vistare per la prima volta l’immobile oggetto di causa, tenendo anche conto che dopo l’accesso dello S. vi era stato un intervento di ripristino del muro del bagno e sempre dopo l’accesso dello S., il teste D. riferiva di essersi recato nell’appartamento su incarico di M. e di avere constatato che la tinta non riusciva ad asciugare mostrando segni di umidità e che la situazione dell’umidità era a suo parere insanabile, d) che il preliminare fu stipulato l’8 febbraio 1996, che le chiavi dell’immobile furono consegnate il 15 febbraio 1996, che lo S. andò ad abitare il 26 febbraio 1996, che il contratto definitivo fu stipulato il 5 maggio 1996). Pertanto, la valutazione effettuata dalla Corte genovese non presenta vizi logici o contraddizioni e, come tale, non può essere sottoposta a nuovo esame dal Giudice di legittimità.
1.1.b).= Sotto altro aspetto, appare privo di un concreto rilievo l’affermazione del ricorrente secondo cui "non è dato sapere da dove la Corte (di merito) tragga una simile certezza" perchè siffatta affermazione non identifica una censura nè un vizio nell’iter argomentativo che ha portato alla decisione impugnata. D’altra parte, quella affermazione non tiene neppure conto di tutte le risultanze probatorie valutate dalla Corte genovese e poste a fondamento dell’affermazione conclusiva più volte richiamata.
1.1.c).= A sua volta, la censura secondo cui la Corte genovese avrebbe trascurato "completamente le prove introdotte dall’appellato e che, per la verità, non sono state neppure confutate", in questa sede, non ha rilievo perchè il ricorrente omette di indicare -come avrebbe dovuto in osservanza del principio di autosufficienza- le prove asseritamente non valutate, nè indica la decisività che le prove asseritamente non considerate avrebbero avuto rispetto alla decisione assunta.
2= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omessa motivazione, travisamento dei fatti circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, art. 360 c.p.c., n. 5. Secondo il ricorrente la sentenza della Corte genovese oltre che immotivata sembra trattare questioni di fatto diverse rispetto a quelle dedotte in giudizio dall’attore/appellato. Specifica il ricorrente che S. ha cercato di spiegare che i vizi per i quali ha agito in giudizio non riguardavano la presenza di due fori sulla parete del bagno o di un singolo punto dove la tinta non riusciva ad asciugare, ma un grave problema di umidità, di diffusi insediamenti di muffe e spore ed il rigonfiamento degli intonaci presenti anche nei soffitti di una camera e nel bagno. Epperò la Corte di Appello di Genova, conclude il ricorrente, non ha in alcun modo affrontato e deciso la domanda relativa a questi vizi, nè ha valutato le decisive testimonianze rese in proposito dal sig. D.M.M. della ditta DI.MI. e dalla signora C..
2.1.= Anche questo motivo è infondato e non può essere accolto, per mancanza di chiarezza e per genericità della censura.
2.1.a).= Intanto è bene precisare che in questa sede può essere valutata la censura che il ricorrente indica quale omessa motivazione, e non anche la censura relativa ad un asserito travisamento dei fatti, perchè quest’ultima censura non può costituire motivo di ricorso per cassazione, considerato che, risolvendosi nell’inesatta percezione, da parte del giudice, di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento, in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituirebbe un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex art. 395 cod. proc. civ., n. 4.
1.1.b).= Sotto altro aspetto, sembra che il ricorrente ritenga che la Corte genovese abbia omesso di valutare le decisive testimonianze rese da: D.M.M., dalla Ditta DI. MI. e dalla sig.ra C. in ordine alla diffusa umidità nei locali dell’appartamento conseguente alla scarsa traspirazione della parete esterna, causa delle errate modalità costruttive e di restauro dell’immobile, epperò non indica gli argomenti e le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito.
3.= Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione di legge art. 1495 cod. civ. art. 360 c.p.c., n. 3.
Contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio art. 360 c.p.c., n. 5. Ritiene il ricorrente che la sentenza impugnata, pur avendo sostenuto che "lo S. era a conoscenza -o comunque avrebbe dovuto esserlo secondo l’ordinaria diligenza- dei fenomeni infiltrativi sia pure in termini generali e senza certezze in ordine alle cause e alla natura del fenomeno ha nel contempo escluso che possa ricorrere l’art. 1491 cod. civ.".
Per altro, sostiene il ricorrente sussiste una gravissima incertezza in ordine al momento in cui l’acquirente avrebbe conosciuto o avrebbe potuto conoscere i vizi dell’appartamento, considerato che, in primo luogo, sembra che la Corte abbia ritenuto che quel momento sia coinciso con la prima visita dello S., subito però lo stesso Giudice afferma "che i vizi abbiano iniziato a manifestarsi in epoca di poco successiva alla consegna delle chiavi e, quindi, dopo il primo accesso dell’acquirente. E, successivamente, la data della possibile scoperta cambia ancora perchè si afferma che "lo S. acquisì la certezza oggettiva della sussistenza del vizio quanto meno alla fine del 1996, allorquando ricevette la relazione del geom.
Pi.Ga.. Epperò, nonostante tali gravi incertezze circa il momento in cui l’appellato avrebbe conosciuto o potuto conoscere i vizi della cosa (febbraio ?, marzo?, settembre?, dicembre 1996?) la Corte genovese- sostiene il ricorrente- non ha esitazioni nell’affermare che l’acquirente sarebbe, comunque, decaduto dal diritto alla garanzia ai sensi dell’art. 1495 cod. civ. per non aver denunciato i vizi entro otto giorni dalla scoperta dato che gli stessi non sarebbero stati occultati.
3.1.= Anche questa censura non coglie nel segno e non merita di essere accolta, e, ancora una volta, non solo e non tanto perchè si chiederebbe una nuova e diversa valutazione dei fatti e delle risultanze probatorie valutati dal giudice del merito con iter logico e argomentativo, corretto, comunque, privo di contraddizioni, estranea al giudizio di legittimità, ma, e soprattutto perchè la sentenza impugnata ha adeguatamente motivato l’affermazione in ordine alla decadenza dal diritto alla garanzia per vizi della cosa venduta, da parte dello S., ai sensi e per gli effetti della norma di cui all’art. 1495 cod. civ..
3.1.a).- Intanto, è bene osservare che il ricorrente più che articolare una vera e propria censura si limita a prospettare una diversa ricostruzione dei fatti e, tuttavia, senza tener conto di tutti gli elementi valutati dalla Corte genovese e senza individuare un preciso vizio nell’iter argomentativo posto a fondamento della decisione impugnata. In buona sostanza, la decadenza dal diritto alla garanzia per vizi della cosa venduta, da parte dello S., è fondata su affermazioni precise e dettagliate, che non sembrano essere censurate specificamente dal ricorrente. La Corte genovese: a) ha escluso l’occultamento dei vizi lamentati da S.; b) ha escluso che nell’ipotesi i vizi fossero facilmente riconoscibili, c) ha accertato che lo S. acquisì la certezza oggettiva della sussistenza del vizio alla fine del 1996, quantomeno perchè a quell’epoca ricevette la relazione del geom. Pi.Ga.
incaricato dal condominio di accertare la causa di danni verificatesi sia alle parti comuni, che alle singole unità immobiliari, d) ha preso atto che la denuncia fu presentata con lettera datata 4 febbraio 1997. In ragione di ciò, la Corte genovese ha correttamente escluso l’applicabilità dell’art. 1491 cod. civ., ed ha ritenuto che l’ipotesi fosse regolata dalla norma di cui all’art. 1495 cod. civ., secondo la quale il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia al venditore i vizi entro otto giorni dalla scoperta.
Avendo, dunque, – riscontrato che la denuncia dei vizi era stata effettuata il 4 febbraio 1997, cioè, – oltre il termine di cui all’art. 1495 cod. civ. ne statuiva la decadenza dalla garanzia per vizi da parte dello S..
Pertanto, la motivazione non presenta caratteri di contraddittorietà e la decisione impugnata non ha consumato alcuna violazione di legge.
B.= Ricorso incidentale.
M.G.L. e P.D. hanno presentato ricorso incidentale condizionato per loro stessa dichiarazione all’accoglimento del ricorso principale. Considerato che il ricorso principale è rigettato, il ricorso incidentale rimane superato per volontà degli stessi ricorrenti.
In definitiva, va rigettato il ricorso principale e assorbito il ricorso incidentale.
Il ricorrente, in ragione del principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c., va condannato al pagamento delle spese del presente giudizio, così come verranno liquidate con il dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito quello incidentale e condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2000,00 oltre Euro 200,00 per esborsi e oltre spese generali e accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 febbraio 2012.
Depositato in Cancelleria il 11 giugno 2012
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