Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Il Sig. O. è comproprietario di un immobile sito nel Comune di Carimate, ceduto in locazione alla società THE Wizards srl, destinato ad attività commerciale dal 2005, a seguito di un cambio destinazione d’uso senza opere.
L’immobile è stato oggetto di una serie di interventi edilizi.
La società aveva infatti dapprima presentato una domanda di permesso di costruire il 21 dicembre 2006, per interventi di ristrutturazione ex art 27 L.R. n. 12 del 2005, rinunciando poi alla stessa domanda, in data 3 aprile 2007.
Il 27.10.2006 la società comunicava di voler effettuare opere di manutenzione ordinaria, consistenti nel rifacimento del pavimento, degli intonaci interni e nell’adeguamento impianto elettrico e sanitario.
L’Amministrazione accertava però, nel corso del 2007, una pluralità di opere in difformità dal titolo, ovvero in completa assenza di titolo edilizi: la realizzazione abusiva di scavi, la posa di una struttura tecnica sul tetto, la realizzazione di un vano ascensore e opere di adeguamento con la formazione di tavolati e pavimenti, la realizzazione di una tettoia sul piazzale, la creazione all’esterno di una scala con struttura in ferro di collegamento al primo piano, la modifica dei prospetti, con apertura di porte, un ampliamento esterno per il posizionamento di celle frigorifere.
La società chiedeva allora la sanatoria, per dette opere, qualificandole come "opere di demolizione e ricostruzione, modifica prospetto e serramenti, ascensore esterno, struttura in ferro sul tetto, ampliamento di ribalta".
L’Amministrazione Comunale con la nota del 13.12.2007 comunicava il rilascio del titolo, quantificando la somma dovuta a titolo di oneri in Euro 85.974,44.
Uno dei proprietari, unitamente alla società, ha impugnato con il ricorso n. 616/2008 il suddetto provvedimento, contestando la quantificazione degli oneri e la qualificazione dell’intervento, sull’assunto che si tratterebbe di opere di manutenzione ordinaria e non di ristrutturazione.
Nel ricorso si chiede l’annullamento dell’atto impugnato limitatamente al punto in cui viene quantificato il contributo di costruzione per un totale di Euro 85.974,44; l’accertamento dei danni subiti e la condanna alla restituzione della somma oltre interessi, nonché il ricalcolo degli oneri di urbanizzazione secondo la superficie virtuale convenzionale, anziché quella reale.
Si costituiva in giudizio l’Amministrazione comunale chiedendo il rigetto del ricorso e precisando l’esatta evoluzione dei fatti.
L’Amministrazione procedeva poi a ricalcolare la somma da versare con Delib. n. 12 della Giunta Comunale del 16 febbraio 2009, in cui si stabiliva di dare mandato al Responsabile del Servizio tecnico, per la rideterminazione del contributo, dando atto che alla Società Wizards era dovuta la somma a titolo di rimborso di Euro 28.458,11.
La nuova somma veniva determinata facendo applicazione del criterio della superficie virtuale.
Avverso detta delibera la società locataria ha proposto il ricorso n. 1565/2009, articolando le seguenti censure:
1) in via preliminare viene rilevata la mancata notifica al comproprietario Sig. G.O.;
2) l’intervento è stato erroneamente qualificato come ristrutturazione e non come manutenzione straordinaria, con la conseguenza che doveva considerarsi a titolo gratuito e non oneroso;
3) la sanzione da applicare doveva ammontare a Euro 516,99;
4) il calcolo è stato effettuato sulla base della superficie reale, e non sulla superficie virtuale, ai sensi dell’art 44 L.R. n. 12 del 2005.
5) la richiesta sarebbe tardiva, in quanto intervenuta dopo il deposito del certificato di fine lavori.
Si costituiva in giudizio l’Amministrazione comunale chiedendo il rigetto del ricorso.
All’udienza del 15 dicembre 2011 i ricorsi venivano trattenuti in decisione.
Motivi della decisione
1) In via preliminare, il Collegio dispone la riunione dei ricorsi, stante la palese connessione oggettiva e soggettiva.
2) Il primo ricorso è proposto avverso l’atto di quantificazione degli oneri: contesta parte ricorrente sia la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione sia il conseguente calcolo degli oneri, effettuato sulla base della superficie reale e non virtuale.
2.1 Va rilevato che l’Amministrazione ha poi provveduto a rideterminare gli oneri, sulla superficie virtuale, ma sempre qualificando l’intervento come ristrutturazione.
Per tale ragione rimane l’interesse alla decisione del ricorso in esame, rispetto alla questione della qualificazione dell’intervento: sostiene infatti parte ricorrente nel primo motivo che l’intervento sia da ritenere manutenzione straordinaria, citando una serie di decisioni, al fine di evidenziare come le opere non abbiano alterato il volume o la superficie dell’unità immobiliare né la destinazione d’uso; né vi sia stata una modifica della sagoma, con creazione di un edificio in tutto o in parte nuovo.
Il motivo non è fondato.
Va innanzitutto ricordato che la classificazione di un intervento deve essere effettuata considerando globalmente le opere e non individualmente.
Quindi in una visione complessiva dell’intervento, il Collegio condivide la decisione dell’Amministrazione di qualificare l’intervento come ristrutturazione, dal momento che l’immobile, complessivamente considerato, risulta indubbiamente differente rispetto al precedente: i prospetti sono interessati da venticinque interventi, che hanno comportato la realizzazione di nuovi accessi (le modifiche sono evidenziate nelle tavole nn. 3 e 6); l’originario lucernario è sostituito da una nuova copertura, ad una quota più alta, con modifica della sagoma; viene prevista una copertura sovrastante, prima inesistente e viene ampliato il piano interrato con la realizzazione di cantine e depositi.
L’aumento di volumetria è conseguente anche alla creazione, all’interno, delle celle frigorifere.
Indici rivelatori di un intervento che non si limita ad un adeguamento dell’immobile, ma tende a creare un quid novi, sono altresì la creazione dell’ascensore all’esterno del fabbricato e, infine, le modifiche del piano seminterrato, interessato da interventi di demolizione delle pareti, ridistribuzione degli spazi e creazione di nuove scale.
Tutti questi interventi, globalmente considerati, non possono essere ricondotti nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria, né di restauro o risanamento conservativo (i quali presuppongono, ai sensi dell’art. 3, lett. b-c del D.P.R. n. 380 del 2001, la sostituzione o la conservazione di elementi – anche strutturali – degli edifici, che siano comunque preesistenti, ovvero l’inserimento di elementi nuovi, che abbiano tuttavia carattere accessorio), ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui alla lett. c) del comma 1 dell’art. 10, D.P.R. n. 380 del 2001, dal momento che si realizza un’oggettiva trasformazione dell’immobile, mediante la sostituzione e l’inserimento di elementi, nonché con la modifica di altri.
Il motivo in esame è quindi infondato.
Nello stesso motivo parte ricorrente lamenta anche l’errato calcolo, effettuato sulla superficie reale in luogo di quella virtuale.
Tuttavia, poiché, come sopra detto, l’Amministrazione ha rideterminato gli oneri sulla base della superficie virtuale, riconoscendo anche il diritto al rimborso, non vi è più interesse ad esaminare la censura.
2.2 Nel secondo motivo del ricorso n. 616/2008 viene lamentata la violazione dell’art 2 L. n. 241 del 1990, in quanto il procedimento si sarebbe concluso oltre il termine di 60 giorni, causando così un presunto danno alla società di circa Euro 400.000, per il quale si chiede la condanna dell’Amministrazione Comunale.
Anche questo motivo è infondato.
Oltre all’assenza di una prova documentale sugli effettivi danni, emerge come, nel lasso di tempo decorso dalla presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria (3.4.2007) al rilascio dello stesso (10.12.2007), l’Amministrazione non sia rimasta inerte, ma abbia svolto una necessaria attività istruttoria, tesa ad acquisire documentazione necessaria per il rilascio del procedimento, come previsto dall’art 36 comma 3 D.P.R. n. 380 del 2001, norma applicabile nel caso di specie.
Il ricorso n. 616/2008 va quindi respinto.
3) Con il ricorso n.1565/2009 la società ha impugnato la delibera con cui la Giunta ha ricalcolato gli oneri, sulla base della superficie virtuale, confermando la tipologia dell’intervento.
Avverso la nuova determinazione parte ricorrente ha rilevato i profili di illegittimità sopra dedotti, di cui il quarto deve essere dichiarato inammissibile per carenza di interesse, in quanto, come detto, il nuovo calcolo è stato effettuato sulla base della superficie virtuale.
3.1 Nel primo motivo si rileva la nullità per mancata notifica del provvedimento ad uno dei proprietari.
La censura è priva di pregio, dal momento che la mancata e/o non corretta notifica non determina l’illegittimità del provvedimento, bensì incide esclusivamente sulla decorrenza dei termini per impugnare.
3.2 Viene riproposta, nella seconda censura, la questione della natura dell’intervento, su cui ci si può limitare a rinviare a quanto sopra dedotto.
Da ciò discende anche l’infondatezza del terzo motivo in cui si afferma che la sanzione avrebbe dovuto essere di Euro 516,00, in quanto l’intervento di manutenzione straordinaria non ha, per parte ricorrente, comportato un aumento del valore venale dell’immobile.
3.3 L’ultimo motivo, in cui si afferma la tardività del provvedimento, in quanto adottato dopo la presentazione della dia e il deposito del certificato di fine lavori, non ha alcun pregio.
L’Amministrazione infatti, non essendo vincolata alla autodeterminazione del privato, ha la facoltà di rideterminare le somme dovute, anche dopo la conclusione dei lavori.
4) Per tali ragioni i ricorsi sono da respingere.
La complessità della questione, che ha portato l’Amministrazione anche a rettificare il primo provvedimento, giustifica la compensazione delle spese di giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda) definitivamente pronunciando sui ricorsi, come in epigrafe proposti, previa loro riunione, li respinge.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 15 dicembre 2011 con l’intervento dei magistrati:
Angelo De Zotti, Presidente
G. Zucchini, Primo Referendario
Silvana Bini, Primo Referendario, Estensore
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