Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 5.12.90 e 30.1.91 gli odierni ricorrenti, premesso di essere soci della Cooperativa edilizia "Sirio", che era concessionaria del Comune di (OMISSIS) di mq 13.735 di terreno in loc. (OMISSIS) destinato alla realizzazione di 78 alloggi di edilizia economica sovvenzionata, lamentavano che detta cooperativa, nell’assegnare i vari appartamenti, aveva omesso di cedere la porzione d’immobile sita al piano porticato ed il sottotetto della palazzina "A", che aveva invece venduto a terzi, alla srl Alexander Immobiliare; tutto ciò premesso convenivano in giudizio l’indicata Cooperativa e la menzionata srl Alexander Immobiliare, al fine di ottenero la nullità degli atti di trasferimento e la condanna della società a riconsegnare le porzioni immobiliari in parola.
Nella contumacia delle convenute, l’adito Tribunale di Agrigento, con sentenza n. 353/94 rigettava le domande degli attori, sostenendo che non esistevano norme che inibissero alle cooperative edilizie usufruenti di mutui agevolati, di riservarsi la proprietà di parti residue e venderle a terzi a prezzi di mercato e che conseguentemente comminassero la nullità delle clausole contrattuali e degli atti negoziali contrari a tali divieti.
Avverso tale sentenza proponevano appello gli originari attori insistendo sul fatto che la Cooperativa Sirio aveva compiuto un’attività di speculazione non consentita, ciò che comportava la nullità dei contratti in questione.
L’adita Corte d’Appello di Palermo con la pronuncia n. 458/2005 depositata in data 15.4.2005, rigettava l’appello, compensando le spese processuali.
Sosteneva che nel caso in esame non sussistevano le lamentate nullità, in quanto – come espressamente contemplato anche nei singoli atti pubblici di assegnazione delle unità abitative agli attori – sia il porticato che il sottotetto venduti alla srl Alexander Immobiliare erano stati esclusi dal finanziamento agevolato e dall’ipoteca.
Gli odierni esponenti ricorrono per la cassazione della suddetta decisione sulla base di 2 censure; resiste la srl Alexander Immobiliare con controricorso; La Cooperativa intimata non ha svolto difese.
Motivi della decisione
Con il 1 motivo i ricorrenti denunciano la "violazione e falsa applicazione di norme contrattuali (art. 360 c.p.c., n. 3); contratto di mutuo del 22.2.1984 e contratti di assegnazione del 26.4.1987".
Censurano l’affermazione della Corte palermitana secondo cui nel caso in esame non sussisterebbe alcuna nullità poichè sia il porticato che il sottotetto sarebbero stati esclusi dal finanziamento agevolato per come espressamente enunciato nei singoli atti di assegnazione. Ma tale affermazione sarebbe contraddetta dal tenore letterale del contratto di mutuo edilizio agevolato, stipulato tra il Banco di Sicilia e la Cooperativa Sirio, secondo cui (art. 2 e art. 5) il finanziamento interessava" l’intera edificio denominato "A" comprendente un piano cantinato, un piano terra e n. 5 piani tipo …
oltre al piano sottotetto"; a nulla rileva che, a differenza degli appartamenti, la porzione immobiliare alienata alla Alex Immobiliare non era gravata da ipoteca. Di conseguenza è nulla la clausola contrattuale che esclude dall’assegnazione ai soci di una cooperativa edilizia economica e popolare alcune parti del fabbricato realizzato in forza della legislazione in materia edilizia economica e popolare, come pure è nullo l’atto di vendita in favore della srl Alexander Immobiliare.
Con il 2 motivo: gli esponenti denunciano la violazione e falsa applicazione di norme di diritto e della legislazione in materia di agevolazione per l’edilizia economica e popolare. Deducono che la porzione immobiliare in parola, anche se esclusa dal finanziamento agevolato, godeva pur sempre delle numerose altre agevolazioni riguardanti l’edilizia economica previste in genere per le cooperative (minor costo dei suoli, agevolazioni fiscali e minorioneri delle costruzioni ecc.), per cui deve ritenersi vietata la cessione a terzi, non soci della cooperativa di parti del fabbricato, senza le prescritte autorizzazioni.
Entrambe le doglianze – congiuntamente esaminate in quanto connesse – sono fondate.
Al riguardo, questa S.C. ha avuto modo di precisare (come del resto ricordato nella stessa sentenza impugnata) che "è nulla, ai sensi dell’art. 1418 c.c., comma 1, per contrarietà a norme imperative, la cessione a terzi di aree esuberanti e locali non destinati ad abitazione, ai sensi del R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 8 di proprietà di una cooperativa, se manca anche una sola delle autorizzazioni – rispettivamente del Ministero dei Lavori Pubblici e della Cassa Depositi e Prestiti – espressamente previste dal successivo art. 9 per adibire i locali ad uso di botteghe e magazzini e per affittarli, stante l’identità di ratio tra le due norme, entrambe miranti ad evitare operazioni speculative su immobili costruiti con contributo erariale e perciò proibitive di atti dispositivi su di essi senza i preventivi controlli pubblici, costituenti peraltro quel rispetto dei "modi di legge" che lo stesso art. 8 espressamente richiede" (Cass. Sez. 2, n. 8478 del 22/06/2000).
Ciò posto la Corte di merito, coerentemente con la giurisprudenza richiamata, avrebbe dovuto ritenere vietata la vendita ai terzo srl Alexander delle porzioni immobiliari in questione, in quanto priva delle prescritte autorizzazioni da parte degli organi tutori, senza le quali l’operazione de qua si risolveva ineludibilmente in un’ inammissibile atto di speculazione come tale vietato dall’ordinamento. E’ indubbio invero che se anche nella fattispecie l’indicata porzione immobiliare non godesse del finanziamento agevolato, essa pur sempre si giovava degli innumerevoli altri benefici e delle speciali agevolazioni previste dall’ordinamento per l’edilizia popolare agevolata quali: il minor costo dei suoli, le numerose agevolazioni fiscali previsti per la registrazione, la trascrizione dei contratti ecc, i minori oneri delle costruzioni previsti dalla L. n. 10 del 1977, art. 6 espressamente contemplati dall’art. 10 della Convenzione stipulata tra il Comune di (OMISSIS) e la Cooperativa. Tutte le predette agevolazioni che hanno avuto un costo sociale non indifferente, devono ritenersi espressamente finalizzate – come sottolineato dai ricorrenti – alla "realizzazione di un programma sociale comprendente la costruzione di n. 78 alloggi a proprietà divisa", che dovevano essere assegnati soltanto ai soci che si trovavano nelle condizioni previste dalla legge, cioè a persone economicamente deboli che la legge stessa intendeva tutelare. Ne discende che la clausola contrattuale contenute nei singoli atti di assegnazione e i contratti di vendita delle porzioni immobiliari cedute dalla Cooperativa alla srl Alexander Immobiliare devono ritenersi affetti da nullità in quanto manifestamente contrarie a norme imperative che disciplinano il settore in esame.
Il riscorso dev’essere dunque accolto, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo.
Così deciso in Roma, il 16 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 20 giugno 2012
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