Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.
Con citazione notificata il 23 novembre 2000 XX s.r.l. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Torino, sez. dist. di Moncalieri, E., M.F. e G.G. nonchè T. V., esponendo quanto segue: in data 1 gennaio 1996 aveva stipulato con le controparti un contratto di locazione di un immobile per uso non abitativo; rassicurata sull’esito di due pratiche di condono avviate dai convenuti presso il Comune di Moncalieri, aveva iniziato i lavori di ristrutturazione dei locali, destinati ad ospitare un supermercato alimentare; in data 1 ottobre 1996, pendente il procedimento di regolarizzazione urbanistica dell’immobile, le parti avevano stipulato un nuovo contratto, differendo la decorrenza del rapporto locatizio e prevedendo una riduzione del canone mensile;
in realtà, le autorizzazioni necessarie non erano mai state rilasciate, a causa del mancato pagamento, da parte dei proprietari, degli oneri richiesti dall’amministrazione, benchè la conduttrice avesse, dal canto suo, adempiuto alle obbligazioni assunte, corrispondendo, fino al novembre 1997, quanto pattuito a titolo di canoni di locazione, nonchè la somma di Euro 8.891,32, quale rata, a suo carico, del condono edilizio.
Sulla base di tali premesse la società attrice chiese quindi di dichiarare risolto il contratto in data 2 aprile 2000, per grave inadempimento della controparte, con condanna della stessa al risarcimento dei danni da quantificarsi in separato giudizio.
Si costituirono E., M.F. e G.G., contestando le avverse pretese. Dedussero che era stata XX a violare i patti contrattuali, omettendo di pagare il canone, a partire dal mese di dicembre 2007; di corrispondere per intero la somma che, secondo le intese raggiunte, cedeva a suo carico a titolo di contributo per la regolarizzazione amministrativa dell’immobile;
ed effettuando altresì lavori senza il preventivo consenso scritto dei proprietari.
In via riconvenzionale chiesero, pertanto, che la risoluzione venisse pronunciata per fatto e colpa della controparte, con condanna della stessa al ripristino dei locali, alla loro restituzione, nonchè al pagamento della somma di Euro 69.940,000, a titolo di indennità di occupazione e/o di canoni di locazione, calcolati dal mese di dicembre 1997. In corso di causa domandarono altresì il rimborso della somma di Euro 3.223,72, corrisposta al tecnico per l’espletamento delle pratiche di condono.
Con sentenza del 17 novembre 2005 il Tribunale dichiarò l’intervenuta risoluzione dei contratti di locazione stipulati tra le parti per inadempimento dei locatori e rigettò le domande riconvenzionali avanzate dai convenuti.
Proposto gravame da E., M.F. e G.G., la Corte d’appello, in data 24 ottobre 2009, per quanto qui interessa, ha condannato XX s.r.l. a pagare agli appellanti la somma di Euro 59.909,00, a titolo di canoni di locazione e di indennità di occupazione, nonchè la somma di Euro 5.000,00, a titolo di danni.
Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte XX s.r.l., formulando due motivi.
Resistono con controricorso, illustrato anche da memoria, E. e G.M.F., che propongono altresì ricorso incidentale, affidato a due mezzi.
Motivi della decisione
1. Nel motivare la scelta decisoria adottata ha osservato la Corte territoriale che, nell’ambito di una valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente addebitabili alle parti, quello dei locatori – consistente nel mancato versamento delle somme dovute per la regolarizzazione urbanistica dell’immobile e per il conseguente rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie all’esecuzione dei lavori di ripristino e al mutamento di destinazione dello stesso – era assorbente, rispetto alla inadempienze ascritte alla conduttrice, e cioè al mancato, integrale pagamento dell’importo da essa dovuto per l’espletamento della seconda pratica di condono nonchè all’esecuzione di opere all’interno dei locali senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Ha aggiunto che la mancata corresponsione dei canoni di locazione a partire dal mese di dicembre del 1997, malgrado il protrarsi dell’occupazione della struttura, pur non rilevando ai fini del riconoscimento della responsabilità della conduttrice nella risoluzione del contratto, in considerazione del preminente inadempimento dei locatori, non poteva tuttavia ritenersi giustificata. Di talchè, considerato risolto il contratto il 2 aprile 2000, data di scadenza del termine assegnato con atto di diffida ex art. 1454 cod. civ., intimato dalla conduttrice, l’ha condannata a pagare alla controparte, fino a quel giorno, i canoni di locazione e, successivamente, un’indennità di occupazione di pari importo, ex art. 1591 cod. civ..
Alla somma di Euro 59.909,00, determinata in base agli esposti criteri, ha poi aggiunto quella di Euro 5.000, a titolo di risarcimento del danno per l’esecuzione di opere di ripristino.
2.1 Di tale valutazione si duole XX s.r.l. che, nel primo motivo di ricorso, denuncia violazione degli artt. 1575 e 1587 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Assume che il giudice di merito non avrebbe considerato che il principio sancito dall’art. 1458 cod. civ., secondo cui la risoluzione per inadempimento dei contratti a esecuzione continuata non si estende alle prestazioni già eseguite, opera con riferimento alle sole prestazioni che siano pienamente satisfattive degli interessi del creditore.
Nella fattispecie, di fronte a un immobile locato che era ab origine inidoneo a essere destinato all’uso convenuto e del quale, conseguentemente, il conduttore non aveva potuto godere, il pagamento del canone concordato non sarebbe in rapporto sinallagmatico con la prestazione del locatore. Ricorda l’esponente il disposto dell’art. 1578 cod. civ. nonchè l’affermazione giurisprudenziale secondo cui la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (confr. Cass. civ. 13 luglio 2005, n. 14739).
2.2 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 1458 e 1460 cod. civ. Deduce che, a fronte della richiesta di pagamento avanzata dai locatori, essa aveva segnatamente opposto l’exceptio inadimpleti contractus, ex art. 1460 cod. civ., evidenziando che, anche in base al principio generale di cui all’art. 1375 cod. civ., (che impone alle parti) di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto non poteva essere preteso il pagamento del canone di locazione di un immobile di cui il conduttore non aveva goduto per fatto della controparte.
3 I motivi, che si prestano a essere esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione, sono infondati.
Questa Corte ha ripetutamente affermato, in tema di locazione, non solo che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti; ma anche che, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti, non può sospendere l’intera sua prestazione, consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell’art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (confr. Cass. civ. 1 giugno 2006, n. 13133;
Cass. civ. 13 luglio 2005, n. 14739).
4 Nella fattispecie è pacifico in causa che il conduttore ha continuato ad occupare l’immobile, il che ha comportato la perduranza dell’obbligazione di pagare il corrispettivo. Come correttamente evidenziato dalla Corte territoriale, invero, unica possibilità per sottrarsi a siffatto adempimento era l’immediato rilascio dei locali, non più utilizzabili per la destinazione convenuta. Del resto, a ben vedere, la deduzione di non averne potuto fruire in assoluto è nuova, essendo rimasto completamente estraneo al dibattito processuale le utilità che la conduttrice ebbe a trarre da tale detenzione.
5 Passando quindi all’esame del ricorso incidentale, con il primo motivo E. e G.M.F. lamentano violazione degli artt. 1453, 1455, 1456 e 1575 cod. civ., in relazione alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Sostengono che la valutazione comparativa degli inadempimenti dell’una e dell’altra parte, correttamente effettuata, anche alla luce delle previsioni contrattuali, avrebbe dovuto indurre il giudicante ad affermare che la morosità nel pagamento dei canoni, l’omesso pagamento del saldo del condono e la realizzazione di lavori senza il consenso scritto della controparte avevano comportato la risoluzione di diritto del contratto fin dal dicembre del 1997.
5.2 Con il secondo mezzo i ricorrenti incidentali contestano la compensazione delle spese dei due gradi di giudizio, laddove, essendo risultata la conduttrice sostanzialmente soccombente, gli oneri economici del processo dovevano essere posti a suo carico.
6 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente, non hanno pregio.
Gli stessi ricorrenti, dopo avere evidenziato che l’inadempimento contrattuale prioritario sarebbe quello della conduttrice, hanno concluso che, in esito allo stesso, per espressa pattuizione delle parti, il contratto si (era) risolto di diritto con le conseguenze economiche sostanzialmente determinate dalla Corte, ovvero pagamento dei canoni mensili da dicembre 1997 fini all’effettivo rilascio dell’ottobre 2002 (confr. pag. 26 del ricorso).
Ma, se così è, non si comprende quale sia l’interesse concreto degli impugnanti a una declaratoria di prevalenza dell’inadempimento della locatrice per l’omesso pagamento del condono, una volta appurato che le conseguenze patrimoniali di un diverso giudizio, su tale punto, sarebbero praticamente le stesse e che gli interessi in gioco non sortirebbero una diversa disciplina.
7 Nè l’affermazione della responsabilità della conduttrice nella risoluzione del contatto si presterebbe a incidere sulla regolazione delle spese processuali, oggetto del secondo motivo di doglianza. E’ sufficiente al riguardo considerare che il richiamo alla reciproca soccombenza – che è centrale nella motivazione della scelta decisoria adottata – è chiaramente correlato al riconoscimento della sussistenza di significativi e incontestabili inadempimenti di ambedue i paciscenti, di talchè vale la regola per cui la valutazione dell’opportunità della compensazione totale o parziale delle spese processuali, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca sia in quella della ricorrenza di altri giusti motivi, rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, ove non siano addotte, a fondamento della stessa, ragioni palesemente illogiche e arbitrarie, ipotesi che qui non ricorre (confr. Cass. civ. 7 novembre 2011, n. 21490; Cass. civ. 14 novembre 2002, n. 16012).
Entrambi i ricorsi devono, in definitiva, essere rigettati.
L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente le spese tra le parti.
P.Q.M.
La Corte, pronunciando sui ricorsi riuniti, rigetta e il ricorso principale e quello incidentale. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 25 maggio 2012.
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