Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con sentenza dell’11-4-2007 la Corte di Appello di Bologna, a modifica della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda di riscatto L. n. 392 del 1978, art. 39 esercitata dall’impresa individuale A. di P.E., quale conduttore di in immobile ad uso diverso, avente ad oggetto la quota ideale del 50% dell’immobile condotto in locazione acquistata da G.R..
Avverso detta sentenza propone ricorso l’impresa individuale A. di P.E. con un articolati motivo. Resiste con controricorso G.R..
Motivi della decisione
1. Con l’unico motivo si denunzia violazione di legge in quanto la vendita di una sola quota dell’immobile locato non può limitare il diritto del conduttore ad esercitare i diritti L. n. 392 del 1978, ex artt. 38 e 39 rappresentando comunque una situazione di consolidamento della posizione del conduttore nel luogo dove l’attività è esercitata considerando che egli potrebbe rendersi acquirente anche della restante parte nel caso di vendita successiva.
2. Il motivo è infondato.
La Corte di Appello ha affermato che non spetta al conduttore il diritto di riscatto L. n. 1392 del 1978, ex art. 39 nell’ipotesi di vendita di una quota dell’immobile locato, sul rilievo della mancanza di identità fra il bene venduto e quello locato ed in considerazione del fatto che la vendita di quota non può considerarsi quale graduale realizzazione dello scopo della norma, poichè tale possibilità in futuro potrebbe non realizzarsi.
3. Nelle more le Sezioni Unite di questa Corte , con sentenza 14-6- 2007 n. 13886,risolvendo i contrasti giurisprudenziali sul punto, hanno negato la configurabilità del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato, sia che essa avvenga a favore di un terzo estraneo al contratto di locazione, sia in caso di acquisto da parte di altro comproprietario.
Al riguardo è stato posto in evidenza che nella materia delle prelazioni – in particolare in quelle assistite dal carattere di realità A.to dal diritto di riscatto – il relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicchè il sacrificio imposto in funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionaiità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.
4. Soccorre, poi, il principio – evincibile con carattere di generalità dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull’inapplicabilità della prelazione alla ed. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex art. 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilità della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione – che vi deve essere identità tra l’immobile alienato e l’immobile oggetto della locazione, identità che manca nell’alienazione della quota astratta del bene.
5. Inoltre la pretesa "graduale" attuazione dello scopo della norma, realizzabile con l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto già ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, è del tutto eventuale , ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacchè altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, a soggetto già conduttore il diritto di prelazione più non spetta.
In considerazione della circostanza che la sentenza delle Sezioni Unite è successiva alla sentenza della Corte di Appello, si compensano fra le parti le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 16 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012
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