Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
R.A. ha intimato sfratto per morosità alla s.r.l. XXX, conduttore di un immobile concesso in locazione ad uso diverso da abitazione, per il mancato pagamento di Euro 3.172,30, di cui Euro 1.7181,16 per canoni di locazione dall’ottobre al dicembre 2003, e la rimanente parte per aggiornamenti istat e quota spese di registrazione.
La S.r.l XXX nel costituirsi in giudizio ha dedotto che i canoni di locazione erano stati pagati lo stesso giorno della notifica della citazione. Il Tribunale ,negata la convalida dello sfratto, a conclusione del giudizio di merito, ha dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione.
Con sentenza del 10-3-2007 la Corte di Appello di Ancona ha confermato la decisione di primo grado.
Propone ricorso per cassazione con quattro motivi s.r.l, XXX illustrati da memoria.
Resiste con controricorso R.A..
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione di norme di legge e vizio di motivazione nell’accertamento della gravità dell’inadempimento ex art 1455 c.c. e L. n. 392 del 1978, art. 5.
Sostiene la società ricorrente che il giudice di merito ha valutato la gravità dell’inadempimento alla luce della L. n. 392 1978, art. 5, inapplicabile alla locazioni ad uso diverso di abitazione.
2. Con il secondo motivo si denunzia violazione dell’art. 1455 c.c. e vizio di motivazione per avere la Corte di appello dato rilievo, nella valutazione gravità inadempimento, alla condotta del conduttore antecedente all’inadempimento in contestazione.
3. Con il terzo motivo di denunzia vizio di motivazione in relazione all’accertamento della gravità dell’inadempimento con riferimento alla condotta del conduttore antecedente all’inadempimento.
4. Con il quarto motivo di denunzia violazione dell’art. 1455 c.c. e vizio di motivazione nella valutazione della condotta del conduttore successiva all’introduzione del giudizio nella valutazione gravità dell’inadempimento.
5. I quattro motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico-giuridica e sono infondati.
La Corte di merito ha accertato che la società ricorrente ha pagato in ritardo due canoni di locazione,ciascuno di rilievo economico, essendo l’importo della morosità per canoni di Euro 1.781,16, e che il ritardo è stato per il primo canone di due mesi e venti giorni e per il secondo di venti giorni.
Ha accertato che la somma dovuta per oneri accessori, pari ad 1.716,69, è stata pagata solo in corso di giudizio ed a soli fini conciliativi, ad oltre un anno dalla intimazione di sfratto.
La Corte di appello ha ritenuto la gravità dell’inadempimento idoneo alla pronunzia di risoluzione contrattuale sul rilievo che l’importo complessivo della morosità era di non scarsa importanza, considerato che il valore annuo del canone era di Euro 9.000,00, e lo speciale interesse assegnato dal locatore alla puntualità dei pagamenti con la clausola n. 3 del contratto di locazione, che prevede l’espresso divieto di ritardare per qualsiasi causa i pagamenti, riferendosi come parametro di orientamento anche alla disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5.
Pur essendo stati pagati i canoni arretrati il giorno stesso della notifica della citazione, gli oneri accessori erano stati saldati dopo un anno dall’inizio del giudizio ed a solo fine conciliativo, non potendo considerarsi tal comportamento come riconoscimento del debito, in considerazione delle domanda di rivalsa del conduttore coltivate fino al giudizio di appello.
Anche il comportamento precedente all’inadempimento costituiva prova, secondo la Corte di merito, dell’instaurazione di una prassi non virtuosa da parte del conduttore, che ha sistematicamente ritardato il pagamento dei canoni che degli oneri accessori.
6. L’accertamento della Corte di merito in ordine alla gravità dell’inadempimento è un accertamento di fatto conforme al diritto e sorretto da motivazione logica e non contradditoria.
La motivazione si fonda sulla valutazione dell’importanza del dato temporale della durata del ritardo nell’adempimento e sul rapporto fra l’entità della morosità rispetto al canone annuo, alla luce anche della volontà contrattuale trasfusa nella clausola n. 3 del contratto, da cui si evince il particolare interesse del locatore alla puntualità dell’adempimento.
La Corte di merito ha fatto riferimento anche al criterio di giudizio di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5 però chiaramente evidenziando che tale articolo si riferisce solo alle locazione abitative e può essere utilizzato come parametro di orientamento anche per le locazioni commerciali nel contesto di ulteriori elementi idonei a confortare la valutazione di non scarsa importanza.
Questa Corte ha già affermato che in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione della importanza dell’inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all’art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 5 salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto(Cass. n. 13887 de 23/06/201l).
7. Anche il comportamento del conduttore successivo all’instaurazione del giudizio può essere valutato ai fine della gravità dell’inadempimento valutato dal giudice di merito come.
Di fatti in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (cass. n. 6518 del 02/04/2004).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 16 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 27 luglio 2012
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