Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
La I. C. s.r.l. convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Milano, i Condominii di via (OMISSIS), esponendo di essere proprietaria di un’autorimessa/garage sita in (OMISSIS), composta da un locale al piano terra e da altro nel piano seminterrato, quest’ultimo sovrastato da porzioni di cortili dei Condominii di (OMISSIS), dai quali si verificavano continue infiltrazioni. L’attrice chiese la condanna dei convenuti alla esecuzione delle opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni.
Si costituirono i soli Condominii di (OMISSIS), contestando la domanda.
Il Giudice istruttore, dopo avere preso atto della rinuncia alla domanda nei confronti dei Condominii di via (OMISSIS), intimò, ex art. 186-guater cod. proc. civ., ai Condominii di via (OMISSIS) il pagamento, rispettivamente, di L. 11.566.642 e di L. 24.257.819, oltre interessi dal giugno 1995 al soddisfo.
L’adito Tribunale dichiarò estinto il rapporto processuale con i Condominii di (OMISSIS), revocò l’indicata ordinanza e rigettò la domanda dell’attrice, che condannò anche alle restituzioni.
I. C. s.rl. propose appello che, nella resistenza dei Condominii appellati, veniva accolto dalla Corte d’appello di Milano con sentenza depositata il 16 febbraio 2006, con la quale il Condominio di via (OMISSIS) veniva condannato al pagamento della somma di Euro 16.301,24, con interessi legali dal versamento al saldo, mentre il Condominio di (OMISSIS) veniva condannato al pagamento della somma di Euro 7.893,17, oltre interessi dal versamento al saldo. Con successivo decreto di correzione di errore materiale, la Corte d’appello, su istanza della I. C., determinava gli importi dovuti in Euro 29.376,31, quanto al Condominio di via (OMISSIS), e in Euro 17.419,40, quanto al Condominio di (OMISSIS).
La Corte d’appello rilevava che il primo giudice aveva deciso la controversia facendo applicazione del principio affermato da Cass. n. 1362 del 1989, secondo cui qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell’art. 1125 cod. civ., in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali". Osservava quindi che, nel caso di specie, la soletta di copertura dell’autorimessa dell’appellante era pacificamente costituita da una parte del cortile dei Condominii convenuti, e riteneva perciò del tutto erroneo il richiamo all’enunciato principio. Dava quindi atto dei risultati della c.t.u. espletata in primo grado, dalla quale emergeva che le infiltrazioni erano senz’altro imputabili ai difetti sia della pavimentazione che della impermeabilizzazione dei cortili dei Condominii di (OMISSIS).
Per la cassazione di questa sentenza i Condominii di via (OMISSIS) hanno proposto ricorso sulla base di cinque motivi; ha resistito, con controricorso, I. C. s.r.l..
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano il vizio di insufficiente motivazione con riferimento all’attribuzione ai Condominii dell’onere di manutenzione della soletta dell’autorimessa e alla decisione di non attribuire la proprietà della soletta stessa alla I. C. s.r.l..
I ricorrenti rilevano che da nessun atto del processo emergeva che la proprietà della soletta fosse riferibile ad essi ricorrenti. Al contrario, la I. C. s.r.l. aveva dedotto che la soletta di copertura dell’autorimessa era stata costruita nel suo esclusivo interesse e l’area sovrastante a detta soletta corrispondeva ai cortili condominiali, che per definizione non hanno la funzione di coprire manufatti sottostanti. Del resto, le opere ritenute dal c.t.u. necessarie per rimuovere la causa delle infiltrazioni erano assai rilevanti ed erano incompatibili con la manutenzione del cortile; nè i Condominii avevano costituito alcuna servitù in favore della I. C. s.r.l. con riferimento all’onere di manutenzione della soletta. Ed ancora, i ricorrenti si dolgono che la Corte d’appello abbia utilizzato una proposta di transazione nella quale si affermava che l’area di cortile costituiva anche la copertura del fabbricato della I. C. s.r.l., atteso che da tale frase non poteva desumersi che l’intera copertura fosse di proprietà dei Condominii.
2. Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 832 e 922 cod. civ., dolendosi del fatto che la Corte d’appello non abbia considerato che nella specie non sussisteva una situazione di comunione sulla soletta, la quale costituiva la copertura del fabbricato della I. C. s.r.l., che aveva realizzato il locale interrato per suo esclusivo interesse, mentre il cortile sovrastante era stato dall’inizio pavimentato a blocchi di cemento, in assenza di alcuna impermeabilizzazione, del tutto non necessaria per le esigenze dei Condominii sovrastanti. In assenza di una specifica disciplina doveva quindi trovare applicazione la norma di cui all’art. 887 cod. civ., in quanto diretta a regolamentare un caso analogo, risultando in tal modo a carico del proprietario del fabbricato interrato le spese di manutenzione per la soletta di copertura del fabbricato stesso.
3. Con il terzo motivo, i Condominii ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione degli artt. 840, 952 e 955 cod. civ. I ricorrenti rilevano che in favore della I. C. s.r.l. era stato costituito il diritto di fare e di mantenere nel sottosuolo una costruzione di sua esclusiva proprietà, soletta compresa, ai sensi degli artt. 952 e 955 cod. civ., sicchè anche le spese di manutenzione della soletta stessa ad essa avrebbero dovuto essere imputate. Nè la Corte d’appello avrebbe illustrato le ragioni per cui ha ritenuto che la soletta non fosse di proprietà esclusiva della società proprietaria del locale seminterrato, e che il Condominio, proprietario del cortile in parte soprastante detto locale, dovesse rispondere della manutenzione della soletta.
4. Con il quarto motivo, i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 979 cod. civ. Il diritto di godimento del sottosuolo da parte della I. C. s.r.l., in quanto persona giuridica, non avrebbe potuto avere una durata superiore a trenta anni, sicchè, al momento della proposizione della domanda nei confronti dei Condominii avrebbe dovuto essere considerata una occupante abusiva, non legittimata ad agire a tutela di una situazione illegittima.
5. Con il quinto motivo, i ricorrenti denunciano falsa applicazione dell’art. 287 cod. proc. civ. rilevando che la Corte d’appello, dopo avere in sentenza posto a loro carico l’obbligo di pagare alla I. C. s.r.l. gli importi come determinati nell’ordinanza ex art. 186-quater cod. proc. civ., ha poi, su istanza della medesima I. C., corretto il dispositivo, condannando i Condominii al pagamento delle somme che I. C. s.r.l. aveva dovuto restituire ai Condominii stessi per effetto della esecuzione della sentenza di primo grado. Contestano, quindi, la ricorrenza, nel caso di specie, di un errore di calcolo.
6. Il primo motivo del ricorso è fondato.
Dalla descrizione dei luoghi e delle vicende contrattuali che hanno dato luogo alla costruzione dell’autorimessa di proprietà della società resistente in parte su area sottostante ai cortili dei Condominii ricorrenti, emerge chiaramente la erroneità della sentenza impugnata.
Invero, non essendo in discussione il fatto che la soletta di copertura dell’autorimessa era di proprietà della stessa società proprietaria dell’autorimessa e posto che la impermeabilizzazione costituisce elemento essenziale per un’adeguata copertura e protezione dei locali destinati ad autorimessa, non appare dubitabile che le spese per la manutenzione della soletta e della soprastante impermeabilizzazione dovessero gravare sul proprietario della autorimessa, e cioè sulla società resistente.
Trova infatti applicazione, nel caso di specie, il principio affermato da questa Corte nella sentenza n. 1362 del 1989, sulla base del quale, secondo quanto risulta dalla sentenza impugnata, il Tribunale ha deciso la controversia; principio in forza del quale ®qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell’art. 1125 cod. civ., in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali.
Gli elementi di differenziazione individuati dalla Corte d’appello tra la fattispecie sottoposta al suo giudizio e quella nella quale è stato affermato il richiamato principio non appaiono in realtà idonei a giustificare la soluzione cui la Corte territoriale è pervenuta, di ritenere i Condominii responsabili non solo della manutenzione del cortile – e quindi del rifacimento della pavimentazione del cortile stesso – ma anche della impermeabilizzazione soprastante alla soletta di copertura dell’autorimessa, di proprietà della società resistente.
Il rilievo che nel caso di specie, a differenza della fattispecie scrutinata nella precedente decisione, la soletta di copertura dell’autorimessa di proprietà della CAR è pacificamente costituita da una parte del cortile dei Condominii convenuti, sicchè ogni onere manutentivo, anche quello relativo alla impermeabilizzazione della soletta di copertura della autorimessa graverebbe sui proprietari dei cortili, non risulta idoneo a sostenere la decisione assunta.
La stessa resistente, invero, riferisce nel proprio controricorso che la copertura dell’autorimessa è costituita da una soletta in calcestruzzo, da un manto impermeabile, di pertinenza della stessa resistente, e dal pavimento del cortile con quadrotta di cemento bocciardato con aiuola sul bordo.
Dalla sentenza impugnata emerge che nel corso del giudizio è stata espletata una c.t.u. che ha permesso di accertare non solo che il pavimento del cortile presentava fessurazioni, rigonfiamenti e avvallamenti, che non consentivano un corretto deflusso delle acque piovane, ma anche che le infiltrazioni erano senz’altro imputabili ai difetti rilevati sia alla pavimentazione che alla impermeabilizzazione dei cortili.
In una simile situazione, dunque, ove si consideri che la finalità del cortile condominiale è quella di assicurare aria e luce agli edifici che su di esso si affacciano e che la proprietà dell’autorimessa appartiene in via esclusiva alla società resistente, con i conseguenti oneri di manutenzione della soletta e del manto impermeabilizzante, la Corte d’appello non avrebbe in alcun modo potuto affermare, per un difetto di manutenzione della pavimentazione dei sovrastanti cortili, la responsabilità esclusiva dei Condominii nella causazione delle infiltrazioni verificatesi nell’autorimessa, ma avrebbe dovuto accertare se la cattiva manutenzione della pavimentazione avesse cagionato lesioni alla impermeabilizzazione, ovvero se questa presentasse difetti strutturali o fosse inadeguata alle necessità di copertura cui era finalizzata; così come avrebbe dovuto individuare la quota delle opere eseguite imputabile al rifacimento o comunque agli interventi relativi alla pavimentazione e quella relativa al rifacimento della impermeabilizzazione, imputando poi le relative somme sulla base dell’esito degli accertamenti tecnici.
Un simile accertamento non emerge dalla sentenza impugnata, la quale, quindi, in accoglimento del primo motivo di ricorso, deve essere cassata.
L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento degli altri, dovendo la Corte d’appello di Milano procedere a nuovo esame sui punti prima evidenziati.
Al giudice del rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d’appello di Milano, è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri;
cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 22 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012
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