Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 7 settembre 1998 V. M., in qualità di genitore esercente la potestà sul figlio allora minore, Vi.Gi., evocava, dinanzi al Pretore di Acerra, G.G., conduttore dell’immobile sito in (OMISSIS), di proprietà del minore, per averlo acquistato, con rogito notarile del 25.1.1994 e con autorizzazione del Giudice Tutelare, dalla XXX s.r.l., dalla quale era stato costruito all’interno di un intero fabbricato nel mese di settembre 1993, esponendo che il convenuto dal decesso di Vi.Ca., padre del minore, non aveva più corrisposto i canoni mensili di locazione e pertanto gli intimava lo sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida.
Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, il quale assumeva di occupare l’immobile non quale conduttore ma quale promissario acquirente dello stesso, in forza della scrittura privata dell’8.10.1990, con la quale Vi.Ca. si impegnava a vendere a G.G. l’appartamento mediante versamento dell’importo di Euro 13.944,33 a titolo di caparra, oltre alla cifra mensile di Euro 258,22 fino alla concorrenza di Euro 17.559,53, mentre la restante somma di Euro 25.306,38 sarebbe stata versata tramite accollo di mutuo, entrato nel possesso del bene dal maggio 1993, per cui spiegava riconvenzionale ai sensi dell’art. 2932 c.c. e chiamava in giudizio gli eredi di Vi.Ca., St. e Fi., che sì costituivano, il Tribunale di Nola (già Pretore di Acerra), denegato il rilascio provvisorio dell’immobile, costituitisi gli eredi di G.G. ( R.L., G.M.L., L.F., O.A., F., C. e Cl.), espletata istruttoria, previo mutamento del rito, accoglieva la domanda attorea di convalida dello sfratto e per l’effetto ordinava agli eredi del G. di rilasciare l’appartamento e a V.M., VI.Gi., nonchè Vi.St. e VI.Fi. di corrispondere in favore degli eredi del G. la somma di Euro 27.888,66.
In virtù di rituale appello interposto dagli eredi di G. G., con il quale insistevano per la validità ed efficacia della scrittura privata dell’8.10.1990, qualificata comunque dal giudice di prime cure quale promessa di vendita di un bene immobile futuro, tanto da avere condannato gli attori alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza di V.M. e V. G., non costituiti Vi.St. e Fi., accoglieva il gravame e in riforma della sentenza impugnata, rigettata la domanda attorea di sfratto per morosità, disponeva il trasferimento della proprietà dell’appartamento da Vi.Ca.
agli eredi di G.G., in comunione e pro indiviso fra loro, in esecuzione del contratto preliminare di vendita dell’8.10.1990, previa corresponsione del residuo importo di Euro 25.332,54.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che la scrittura privata dell’8.10.1990 indicava con esattezza la natura dell’immobile, l’appartamento, il luogo (Comune di Acerra, via (OMISSIS)) e le dimensioni (circa 100mq.) del bene, oltre alla sussistenza della rete per stipulare i contratti di luce, gas ed acqua, versata dal promissario acquirente alla data di sottoscrizione la complessiva somma di L. 27.000.000, per cui l’accordo concluso andava ricompreso nella fattispecie del preliminare di vendita futura di bene immobile, risultando pacifiche la consegna e l’immissione in possesso del bene in contestazione sin dall’aprile 1993, previa corresponsione di L. 500.000 mensili e consecutivi fino al raggiungimento della somma di L. 34.000.000. Ricorrendo ipotesi di vendita obbligatoria di cosa futura, in cui il trasferimento del diritto veniva differito ad un momento successivo, ossia alla venuta ad esistenza della cosa, della quale, pertanto, poteva essere conseguito il trasferimento, in caso di inadempimento, in via di esecuzione specifica, in applicazione analogica del principio di automatica attribuzione di effetti reali alla vendita obbligatoria posto dall’art. 1472 c.c., con piena validità dell’immediata trascrivibilità dell’atto, ancorchè il bene non fosse ancora venuto ad esistenza.
Aggiungeva che dalla ricostruzione dei fatti di causa emergeva che alla data dell’8.10.1990 Vi.Ca. era nella piena disponibilità del bene in questione e doveva ritenersi illegittimo l’atto per notaio Alfonso Monda del 25.1.1994, rep. 119413, con il quale XXX s.r.l. aveva operato il trasferimento del medesimo bene, già promesso in vendita a G.G. e dallo stesso occupato con il suo nucleo familiare a pieno titolo, al minore Vi.Gi..
Avverso l’indicata sentenza hanno proposto ricorso per cassazione V.M. e VI.Gi., articolato su due motivi, a quale hanno resistito gli eredi di G.G. con controricorso, mentre St. e VI.Fi., sebbene ritualmente intimati, non si sono costituiti.
Assegnato il processo all’udienza camerale ex art. 380 bis c.p.c., veniva dal collegio rimesso alla pubblica udienza.
Entrambe le parti costituite, in vista della pubblica udienza, hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1346 e 1472 c.c. per avere la corte di merito ritenuto la determinabilità dell’oggetto dei contratto preliminare di vendita di cui alla scrittura privata dell’8.10.1990, con conseguente ammissibilità dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferimento del bene, pur in presenza di bene immobile e non potendo essere affermata la titolarità di Vi.
C. a disporre dell’immobile, mancandone i requisiti giuridici In particolare, quanto alla determinabilità del bene, trattandosi di appartamento di un edificio multipiano, per la sua individuazione era necessario indicarne i confini, che nella specie potevano essere sostituiti dal piano di ubicazione, mentre nulla era previsto al riguardo nella scrittura privata in cui viene fatto riferimento ad "un appartamento da realizzarsi su un suolo sito in (OMISSIS)…". Del resto sarebbe erronea e contra legem – ad avviso dei ricorrenti – l’individuazione del bene operata dalla corte di merito attraverso le piantine estratte dal progetto presentato al Comune di Acerra il 6.10.1990, a cui non è stato dato alcun rilievo nella scrittura privata. Aggiungono i ricorrenti che il criterio della dichiarazione di ricezione del prezzo, utilizzato dal giudice del gravame, poteva essere adottato solo quale criterio aggiuntivo.
La censura è infondata.
La questione attiene alla individuazione del bene promesso in vendita col preliminare: il VI. e la V., quali eredi dell’originario promittente venditore, affermano che il preliminare doveva considerarsi nullo per indeterminatezza dell’oggetto, non contenendo alcun elemento atto ad individuare l’appartamento in vendita.
Come è stato ripetutamele evidenziato dalla giurisprudenza di questa corte, l’oggetto del contratto preliminare è costituito non già dall’oggetto del futuro contratto, che con il preliminare le parti si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo. Pertanto, ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purchè sia certo, in base alle risultanze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o, comunque, determinabile. In altri termini, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinar elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile. La relativa indagine è rimessa al giudice di merito e, se sorretta da adeguata motivazione, non è sindacabile in sede di legittimità (così Cass. 23 agosto 1997 n. 7935; Cass. 30 maggio 2003 n. 8810).
Nel caso in esame, il giudice di appello ha rilevato che si trattava di edificio in costruzione, per cui l’unità abitativa promessa in vendita andava individuata nell’ambito dell’edificio realizzando, attraverso determinazione documentale "sulle piantine estratte dal progetto presentato al Comune di Acerra in data 6.10.1990, cfr. data di presentazione del progetto sulla concessione edilizia n. 7/91" (v.
pag. 8 della sentenza), indicata nella scrittura privata con esattezza la natura dell’immobile (appartamento), il luogo (Comune di Acerra, via (OMISSIS)) e le dimensioni (mq. 100 circa, di vani quattro, più servizi e box), oltre a garantire la sussistenza della rete per stipulare i contratti di luce, gas ed acqua. Inoltre dal contratto preliminare (di vendita futura di bene immobile), riportato nella medesima sentenza (v. pag. 9), risulta che le parti avevano pattuito per il pagamento del prezzo che, versato acconto di L. 27.000.000, il residuo, fino alla concorrenza di L. 34.000.000, fosse da corrispondere in ratei mensili di L. 500.000 con decorrenza dalla consegna dell’appartamento; ne consegue che correttamente la corte di merito ha ritenuto che le parti avessero inteso riferirsi ad un bene determinato, perfezionandosi la determinabilità dell’oggetto al momento della consegna del bene, cui era subordinato il versamento dell’ulteriore parte del corrispettivo.
A prescindere, quindi, dalle indicazioni (non completamente) contenute nel preliminare, il bene in vendita doveva ritenersi individuato.
Con il secondo motivo viene denunciato il vizio di motivazione circa l’accertamento della titolarità del bene in capo a Vi.Ca., in quanto – diversamente da quanto ritenuto dalla corte distrettuale – dalla istruttoria era emerso che lo stesso non aveva alcun potere di disporre del bene, e quindi di prometterne la vendita, per cui mancando la prova di tale diritto di proprietà, ogni pretesa degli eredi G. doveva venire meno.
Il motivo è fondato.
Nel caso di specie le parti hanno posto in essere un preliminare di compravendita di cosa futura, poichè l’appartamento, che costituisce l’oggetto della prestazione dovuta alla stipula del contratto definitivo, era inserito in un fabbricato che doveva ancora essere edificato al tempo in cui lo conclusero dalla XXX s.r.l..
Dalla sentenza impugnata emerge, altresì, che l’intero fabbricato realizzato era di proprietà della medesima società costruttrice e l’appartamento era stato ceduto a Vi.Ca. a titolo di corrispettivo della somma prima offerta in garanzia e, successivamente, ceduto ai coniugi D.N. – D.P., che lo avevano prenotato e poi rinunziato (v. pag. 10 della sentenza). Tutto ciò emergeva – ad avviso della corte distrettuale – dalle dichiarazioni rese da D.F.P., socio della società costruttrice.
Orbene dall’esame della complessiva fattispecie si deve giungere alla conclusione che nel caso in questione le parti abbiano dato vita ad un contratto atipico, utilizzando gli schemi legali sia del contratto preliminare di cosa futura sia di quello di cosa altrui, giacchè solo la edificazione dello stabile e l’acquisto dell’appartamento da parte del promittente venditore avrebbe consentito che con la stipula del definitivo il bene venisse acquisito dal promissario acquirente.
Tale schema contrattuale non appare in contrasto con i principi generali dettati in materia di contratto ed è compatibile con lo schema negoziale astratto de contratto preliminare, il cui contenuto, come è noto, è stato progressivamente ampliato dalla giurisprudenze di questa corte, prevedendosi la sua compatibilità con la vendita di cosa altrui e di cosa futura. Non v’è dubbio che il preliminare di vendita sottoscritto configuri una promessa di vendita di cosa altrui e futura, con efficacia interamente obbligatoria disciplinata dall’art. 1478 c.c., e segg. e art. 1472 c.c. (cfr. Cass. 24 luglio 2007 n. 16362).
Ciò posto, sussiste la dedotta contraddittorietà della motivazione della decisione impugnata non potendosi concludere con il raggiungimento della prova dell’acquisto della proprietà del bene in capo al dante causa dei ricorrenti, sì da poterlo trasmettere, dal momento che la XXX s.r.l., originaria proprietaria del bene, ha trasferito l’appartamento a Vi.Gi., essendo rimasta indimostrata la proprietà dello stesso da parte di Vi.Ca.
al tempo della sottoscrizione del preliminare ovvero in epoca successiva, trattandosi di bene immobile per il cui trasferimento era necessaria la forma scritta ad substantiam.
I giudici di merito non potevano quindi operare il trasferimento della proprietà dell’immobile, dovendo detto atto rispecchiare integralmente le prestazioni negoziali delle parti quali risultano dal contratto preliminare, con la conseguenza che la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., andava ritenuta inammissibile.
Nè ricorrono i presupposti per l’applicabilità dell’art. 1415 c.c. per non avere G.G. acquistato alcun diritto da chi appariva titolare del bene, tale non essendo, neanche al tempo della stipula del preliminare, Vi.Ca., per quanto sopra esposto.
D’altro canto gli artt. 1478, 1479 e 1480 c.c., cui per detto aspetto è riconducibile la fattispecie de qua, prevedono forme specifiche di tutela dell’acquirente, non riconducibili all’istituto della simulazione.
Conclusivamente, va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il primo motivo di ricorso ed accoglie il secondo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 14 agosto 2012
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