Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 16-7-1998 M.L., P.M. e G.G., premesso di essere proprietari rispettivamente degli appartamenti posti al primo ed al secondo piano del fabbricato condominiale sito in (OMISSIS), esponevano che il condomino P.R., proprietario dell’appartamento al piano terra, senza l’autorizzazione degli altri condomini aveva eseguito e stava completando una serie di modifiche nella sua proprietà e sulle parti comuni volte a costituire due mini appartamenti, aprendo dei fori per il passaggio di tubature destinate allo scarico di acqua e per l’apertura o l’ampliamento sui lati nord, sud ed ovest di porte e finestre.
Gli attori, rilevato che tali opere arrecavano pregiudizio alla proprietà comune dei muri maestri, costituivano nuove servitù pregiudizievoli per il condominio e recavano danno estetico all’edificio, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Venezia il P. chiedendone la condanna alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi con chiusura dei fori predetti, oltre al risarcimento dei danni, e chiedendo dichiararsi l’inesistenza di ogni nuova servitù creata o modificata dal convenuto.
Quest’ultimo costituendosi in giudizio chiedeva il rigetto delle domande assumendo di essersi limitato a ristrutturare il piano terra, che era di sua esclusiva proprietà, con la realizzazione di opere volte a suddividere i locali con muri divisori, intercapedini e muri secondari, intervenendo sui muri perimetrali al solo fine di creare una continuità di facciate, spostando le aperture esistenti in modo tale da allinearle con i fori dei piani superiori.
Con sentenza del 16-7-2002 il Tribunale adito rigettava le domande attrici.
Proposto gravame da parte del M., della Pe. e del G. cui resisteva il P. la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 13-5-2005 ha accolto parzialmente l’impugnazione e, per l’effetto, ha ordinato al P. la chiusura del foro di finestra posto sul lato est del corpo est dell’edificio condominiale sito in (OMISSIS), al piano terra, realizzato nell’angolo sud-est (primo foro a sinistra guardando la facciata), ed ha confermato nel resto.
Avverso tale sentenza il P. ha proposto un ricorso per cassazione articolato in due motivi cui il M., la Pe.
ed il G. hanno resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale affidato ad un unico motivo.
Motivi della decisione
Preliminarmente deve provvedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo il P., denunciando violazione dell’art. 1102 c.c., censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha disposto la chiusura della veduta posta sul lato est del corpo est dello stabile condominiale; invero il giudice di appello si è ingiustificatamente discostato da quanto ritenuto dal CTU, che aveva affermato che le parti comuni e cioè i muri perimetrali, interessati dall’apertura delle finestre e porte finestre non sono state alterate nella loro destinazione d’uso dai lavori eseguiti dal convenuto…La modifica eseguita dal convenuto dei fori esistenti sulle pareti perimetrali comuni a parere del sottoscritto non impedisce agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle pareti stesse dal momento che il piano terra era tutto di proprietà del convenuto, per cui gli altri partecipanti alla cosa comune non avrebbero potuto aprire dei fori sulla proprietà del convenuto".
Il ricorrente principale, premesso che i lavori predetti si configuravano come un uso legittimo della cosa comune, aggiunge che la Corte territoriale ha valorizzato un passo della CTU dove si leggeva che "non fa sicuramente un bel vedere la finestra realizzata in angolo sud-est della camera del mini appartamento Est, in quanto detto foro finestra non trova riscontro nei due piani superiori", espressione atecnica e generica, che non teneva conto del fatto che l’intervento operato dall’esponente si era risolto in un semplice ridimensionamento di porte carraie già esistenti al piano terreno dell’edificio; infatti dal raffronto della foto n. 21 con le foto n. 1 e 2 dell’elaborato peritale emergeva che le precedenti porte carraie di accesso ai due garages preesistenti erano asimmetriche rispetto alle finestre e porte finestre dei piani superiori, e di dimensioni ben maggiori ed assai più sgradevoli e dozzinali di quelle successivamente attuate dall’esponente, e che la facciata era in condizioni ben peggiori di quanto non apparisse al termine dei lavori.
Con il secondo motivo il P., deducendo insufficiente motivazione, assume che il giudice di appello non ha reso adeguate argomentazioni a sostegno della disposta chiusura di una delle vedute esistenti sul lato est del condominio, non avendo accertato un effettivo e concreto danno estetico arrecato alla facciata, con particolare riguardo al pregiudizio economicamente valutabile che le innovazioni contestate avrebbero arrecato alle parti comuni del fabbricato; anzi la sentenza impugnata, mentre ha ricavato apoditticamente da una marginale e trascurabile violazione della simmetria nell’andamento delle vedute insistenti sulla facciata est dell’edificio tra il piano terra ed i due piani superiori una necessaria incidenza negativa sul valore del fabbricato, senza accertare se sussistesse o meno quel grave pregiudizio economico costituente requisito essenziale nella determinazione dell’esistenza di una lesione al decoro dell’edificio condominiale, ha omesso di appurare se la modifica in questione avesse anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile per l’edificio stesso, evidenziabile dal semplice raffronto del valore di mercato di due autorimesse rispetto ai due mini appartamenti realizzati dall’esponente.
Le enunciate censure, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, sono infondate.
La sentenza impugnata ha affermato che il P. aveva realizzato alcuni fori di porta o di finestra posti a piano terra sulle facciate del corpo est dell’edificio, ove in precedenza erano posti i garages poi trasformati in mini appartamenti, che avevano alterato la simmetria dei fori esistenti sulle facciate; infatti, mentre vi era perfetta corrispondenza tra le aperture poste al primo piano ed al secondo piano, alcuni dei nuovi fori aperti a piano terra non trovavano corrispondenza nei piani superiori, provocando nelle facciate un disquilibrio che produceva un risultato esteticamente sgradevole e che incideva necessariamente anche sul valore dell’edificio condominiale; il giudice di appello ha aggiunto che tale effetto, che si era prodotto sia nella facciata ovest, con una porta ed una finestra a piano terra che non trovavano esatta corrispondenza in fori posti ai piani superiori, che nella facciata est, con un foro di finestra che non aveva alcuna corrispondenza nei piani superiori, era particolarmente significativo con riguardo a quest’ultima facciata che, prospettando sulla via pubblica, non sfuggiva all’osservazione e connotava in modo decisivo il decoro architettonico dell’edificio determinandone un grave pregiudizio estetico, come emergeva con immediata evidenza dall’esame delle fotografie allegate alla relazione del CTU. Orbene, avendo il giudice di appello adeguatamente indicato le fonti del proprio convincimento, si è in presenza di un accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale insindacabile in questa sede, dove i profili di censura sollevati dal P. devono essere disattesi in presenza della sopra enunciata "ratio decidendi".
Invero in linea di diritto il richiamo all’uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. presuppone, perchè non si configuri come illegittimo, che tra l’altro non venga arrecato pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale (Cass. 10-5-2004 n. 8852), come appunto accertato nella fattispecie.
Pertanto la trascrizione nel ricorso del passaggio della relazione del CTU nella parte in cui questi aveva affermato che la modifica eseguita dal P. dei fori esistenti sulle pareti perimetrali comuni non impediva agli altri condomini di fare parimenti uso delle pareti stesse è ininfluente, in quanto le doglianze sollevate in proposito dalle controparti con l’atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio non riguardavano un impedimento al loro uso paritario della cosa comune, ma appunto il pregiudizio sul piano del decoro architettonico conseguente all’apertura dei suddetti fori nelle facciate est ed ovest dello stabile condominiale.
In punto di fatto poi la Corte territoriale ha esaurientemente posto in evidenza il danno sotto il profilo estetico derivante dall’apertura dei predetti fori al piano terra sulle facciate ovest e soprattutto est dell’edificio condominiale, non trovando essi corrispondenza e simmetria con le aperture che caratterizzano il primo ed il secondo piano dello stabile, con i conseguenti riflessi negativi sul suo aspetto armonico complessivo e, quindi, anche sul suo valore.
Il ricorso principale deve pertanto essere rigettato.
Venendo quindi all’esame del ricorso incidentale, si osserva che con l’unico motivo articolato il M., la Pe. ed il G., denunciando vizio di motivazione e violazione dell’art. 1102 c.c., assumono che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto infondate le altre doglianze sollevate dagli appellanti con riferimento alla installazione da parte del P. nella parete nord di terminali per lo scarico di fumi combusti ed aspirazione dell’aria, alla chiusura del passo carraio prima esistente sul lato ovest del corpo di fabbricato ovest, all’apertura di due nuovi passi carrai sul lato nord di detto corpo di fabbrica, ed alla realizzazione delle fognature per acque bianche e nere a servizio dei due mini appartamenti ricavati dalla controparte al piano terra nel corpo est, disattendendo le risultanze istruttorie, ed in violazione de principio secondo cui il limite imposto al condomino nell’uso della cosa comune è dato dalla alterazione di essa e dalla compromissione del diritto al pari uso da parte degli altri condomini.
La censura è infondata.
il giudice di appello ha ritenuto anzitutto che rientrava nell’uso legittimo del muro condominiale l’installazione nella parete nord del fabbricato dei due terminali coassiali per lo scarico dei fumi combusti e per l’aspirazione dell’aria comburente, considerato che i fori erano stati praticati in corrispondenza delle unità di proprietà esclusiva e non impedivano un analogo uso da parte degli altri condomini con riferimento alle parti di loro proprietà esclusiva; ha poi escluso che l’installazione di tali terminali avesse comportato la costituzione di una servitù indebita, ricorrendo tale ipotesi soltanto qualora il muro condominiale venga utilizzato da un condomino, senza il consenso di tutti gli altri condomini, per l’utilità di un altro immobile di sua esclusiva proprietà.
La sentenza impugnata ha inoltre affermato che la chiusura del passo carraio prima esistente sul lato ovest del corpo di fabbrica ovest con l’apertura di due nuovi passi carrai sul lato nord di detto corpo di fabbrica costituiva un uso legittimo della cosa comune, escludendo che in tal modo si fosse costituita una servitù prima non esistente, posto che il corpo ovest del fabbricato faceva parte anch’esso del condominio e che, quindi, l’utilizzazione dello scoperto da parte dei condomini rientrava nel suo uso normale.
Infine la Corte territoriale ha rilevato che la realizzazione della fognatura per acque bianche e nere a servizio dei due mini appartamenti ricavati al piano terra nel corpo est del fabbricato rientrava nelle facoltà del comproprietario di un cortile di scavare il sottosuolo per installarvi tubi onde allacciare un bene di sua proprietà esclusiva agli impianti idrico – fognari centrali, sempre che sia consentito agli altri comproprietari di poter ugualmente fare di tale area un analogo uso, come appunto nella fattispecie, laddove gli altri immobili condominiali risultavano già allacciati agli scarichi fognari.
In presenza di tali puntuali argomentazioni il motivo in esame si manifesta piuttosto generico, posto che i ricorrenti incidentali, lungi dal sollevare specifici profili di censura in proposito, si sono limitati sostanzialmente a riportarsi alle risultanze della CTU con riferimento alla ivi asserita costituzione di servitù conseguenti alle opere poste in essere dal P., trascurando di considerare che la formulazione di valutazioni giuridiche da parte del CTU è del tutto estranea alla sua funzione, diretta esclusivamente alla risoluzione di questioni di fatto presupponenti cognizioni di ordine tecnico e non giuridico.
Per altro verso le statuizioni della sentenza impugnata sono conformi ad una corretta applicazione dell’art. 1102 c.c., considerato che l’uso particolare o più intenso della cosa comune posto in essere dal P. con le suddette opere non ha comportato, alla luce degli elementi di fatto acquisiti, nè una alterazione di essa nè un impedimento al suo uso paritario da parte degli altri condomini; in particolare, con riferimento alla installazione nel muro comune di due terminali orizzontali coassiali per lo scarico dei fumi combusti e per l’aspirazione dell’area comburente, correttamente la Corte territoriale ha escluso che tale opera abbia comportato la costituzione di una servitù, ricorrendo tale ipotesi soltanto quando l’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino metta in comunicazione l’appartamento del condomino stesso con altra unità immobiliare attigua, pure di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale (Cass. 6-2- 2009 n. 3035), ipotesi esclusa nella fattispecie, dove l’opera posta in essere da parte del P. era finalizzata al migliore godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva.
Anche il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi, avuto riguardo alla reciproca soccombenza, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
LA CORTE Riunisce i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Roma, il 28 giugno 2012.
Depositato in Cancelleria il 22 agosto 2012
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