L’amministratore è l’organo che esegue la volontà condominiale e può essere scelto tra gli stessi condòmini o gli inquilini oppure tra terzi estranei al condominio.
Per essere nominato è richiesta la capacità giuridica, l’assenza di vincoli di subordinazione con il condominio e l’insussistenza di conflitti o liti con lo stesso.
Il rapporto che intercorre tra amministratore e condominio è assimilabile ad un mandato di rappresentanza, per il conferimento di un incarico e lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto del condominio.
L’amministratore deve realizzare l’incarico secondo regole di diligenza e senza eccedere i limiti del mandato.
Gli atti compiuti dall’amministratore possono essere corretti dall’assemblea ma, in assenza di ratifica, l’amministratore ne risponde personalmente.
La giurisprudenza ha in un primo momento sostenuto che l’amministratore non poteva essere una persona giuridica.
Infatti il mandato è caratterizzato dalla fiducia e le norme del codice civile sull’amministrazione dei condomìni presuppongono che l’amministratore sia una persona fisica.
Poi la Cassazione ha affermato che la qualità di amministratore può essere di una società di persone.
La Cassazione ricorda che nel mandato è ammessa la nomina, da parte del mandatario, di un sostituto, anche sconosciuto al mandante.
In questo modo si ammette l’inserimento di nuovi soci.
L’ufficio di amministratore può essere gratuito o retribuito.
L’art. 1129, 1° co., c.c. stabilisce che più di quattro condòmini possono nominare un amministratore.
L’assemblea in realtà può deliberare la nomina dell’amministratore anche se i condòmini sono in numero inferiore o uguale a quattro.
La deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e cioè da almeno la metà del valore dell’edificio.
Se il condominio è costituito da due soli partecipanti, e si vuole nominare un amministratore non è applicabile la disciplina di cui all’art. 1136 c.c.
Questo articola stabilisce che si costitisce un’assemblea e le relative delibere sono valide se il numero di partecipanti è superiore a due.
Il costruttore-venditore del fabbricato può porre una clausola inserita nel regolamento contrattuale secondo la quale si riserva il compito di amministrare il condominio in via di formazione.
Tale clausola può essere valida fino a quando i condòmini non hanno raggiuto il numero di cinque.
In questo caso l’assemblea acquisisce i pieni poteri in ordine alla nomina dell’amministratore.
Qualora il numero dei condomini sia quattro o meno è possibile anche revocare questa clausola, perchè comunque puo’ essere ottenuta la maggioranza.
L’art. 1129, 1° co., c.c., stabilisce che la nomina dell’amministratore può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini.
In tal caso l’amministratore nominato opera con gli stessi poteri e compiti a meno che il giudice non gli limita i poteri.
Il suo incarico cessa al momento della nomina, da parte dell’assemblea, di un amministratore ordinario.
L’incarico dell’amministratore, in base al disposto di cui all’art. 1129, 2° co., c.c., dura un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
La durata prevista dalla legge è inderogabile secondo l’art. 1138, ult. co., c.c. quindi ne’ il regolamento del condominio né l’assemblea possono disporre altrimenti.
Allo scadere del mandato l’amministratore può essere riconfermato sempre per volere della maggioranza prevista per la prima nomina.
La conferma può essere considerata tacita quando, alla scadenza del mandato, egli non venga sostituito.
Quando Scade il termine annuale, fino alla nuova nomina o alla riconferma, l’amministratore uscente può continuare ad esercitare le sue funzioni.
Egli è tenuto a farlo anche se ha rassegnato le dimissioni.
La revoca del mandato deve essere deliberata dalla maggioranza prevista per la nomina e prescinde dalla sussistenza di una giusta causa.
L’amministratore dopo essere revocato per giusta causa ha diritto al pagamento del compenso del tempo di effettiva esecuzione dell’incarico, mentre quello revocato in assenza di una giusta causa può pretendere anche il compenso relativo al resto della durata del suo incarico.
La revoca può avvenire anche ad opera dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino:
1) se fa il rendiconto della sua gestione per due anni;
2) se non ha convocato l’assemblea per informarla di un’azione giudiziaria esorbitante dalle sue attribuzioni;
3) se vi sono sospetti di gravi irregolarità.
Le attribuzioni dell’amministratore secondo l’art. 1130 c.c., sono l’ esecuzione di deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e dell’osservanza del regolamento di condominio.
Le delibere sono solo quelle che riguardano parti e servizi comuni a tutti i condòmini, e non proprietà esclusive.
L’amministratore deve permette l’osservanza del regolamento di condominio, avendo un «potere-dovere di polizia», stabilendo ammonizioni o multe ed azioni giudiziarie nei confronti dei singoli condòmini.
Deve inoltre disciplinare l’uso delle cose comuni e i limiti normalmente stabiliti dal regolamento di condominio.
Bisogna sottolineare che anche in presenza di una disciplina regolamentare, vi è un margine di autonomia dello stesso per quanto attiene alla sua attuazione.
Se il condominio dissente da alcuni provvedimenti dell’amministratore, l’assemble può fare ricorso.
Il tal caso il provvedimento può essere annullato oppure approvato; il condòmino controinteressato può solo impugnare la delibera assembleare.
Egli riscuote i contributi ed eroga le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
I contributi vengono riscossi in base ad un preventivo accordo e secondo una specifica ripartizione.
Quando un condomino non paga la sua quota, l’amministratore può ottenere dall’autorità giudiziaria un decreto ingiuntivo.
In caso di mora nel pagamento dei contributi per un periodo di sei mesi l’amministratore, dopo essere stato autorizzato, può sospendere al moroso la fornitura dei servizi comuni con godimento separato.
Per le spese che eccedono l’ordinaria amministrazione, è necessaria una delibera assembleare che le autorizzi.
L’amministratore può di sua iniziativa ordinare opere di manutenzione straordinaria solo quando sono urgenti; deve però informarne l’assemblea.
Egli deve compiere gli atti conservativi dei diritti delle parti comuni dell’edificio.
Gli atti conservativi comprendono le azioni possessorie di Manutenzione, reintegrazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. In questo ambito egli ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio contro i condòmini e contro i terzi.
Quindi l’amministratore può agire in giudizio anche senza una deliberazione assembleare.
Tale facoltà dell’amministratore non esclude che ciascun condòmino possa agire in giudizio autonomamente.
La legittimazione dell’amministratore non comprende la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni che dipende dalla disponibilità dei singoli condòmini;
Egli è tenuto a rendere conto della propria gestione, alla fine di ciascun anno e non su
richiesta di uno qualsiasi dei condòmini.
Egli invece ha l’obbligo di esibire i documenti contabili in qualsiasi momento e non una sola volta l’anno in sede di approvazione del rendiconto e di tenere una corretta contabilità.
Deve ordinare immediatamente le opere necessarie nei casi di necessità ed urgenza.
L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
L’amministratore, senza una una delibera assembleare, può esercitare azioni possessorie e cautelari agendo contro l’appaltatore per la rimozione di gravi difetti di costruzione, o rimuovendo opere realizzate dai condòmini illegittimamente quando venga pregiudicato il normale uso della cosa comune.
Egli non può svolgere azioni petitorie cioè quelle che incidono sulla sorte delle cose comuni in maniera definitiva.
Egli ha una rappresentanza passiva, cioè può convenire in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
L’amministratore chiamato in giudizio, può introdurre eccezioni e difese anche in materie esorbitanti dai suoi poteri, e ne deve dare notizia all’assemblea dei condòmini.
I poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore sono differenti a seconda che si tratti di rappresentanza attiva o di rappresentanza passiva.
Se egli ha una rappresentanza passiva è limitato dalle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea.
Qualora abbia una rappresentanza attiva non incontra limiti, non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per impugnare.
L’inclusione del condominio tra i sostituti d’imposta ha comportato nuovi obblighi per l’amministratore, che deve adempiere sul piano fiscale.
Egli deve tenere una contabilità ed esibirla in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria.
Dal 1 gennaio 1998 gli Uffici delle Imposte possono chiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti riguardanti la gestione condominiale.
Qualora egli non esibisca o non trasmetta, tale materiale l’Amministrazione finanziaria non potrà prendere in considerazione gli stessi a favore del contribuente medesimo, ai fini dell’accertamento in sede amministrativa e contenziosa.
Il rendiconto deve essere analitico e corretto e vi è l’obbligo di conservazione sia delle scritture contabili sia dei documenti in base ai quali viene redatto il rendiconto consuntivo.
Gli amministratori di condominio hanno l’obbligo di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare di beni e servizi acquistati dal condominio e i dati dei fornitori.
Non devono, invece, essere comunicati i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas, i dati relativi alle forniture di servizi con pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte, i dati elencati alla lettera al fornitore qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a lire cinquecentomila.
Egli ha l’obbligo di presentare il modello 770, di comunicare il quadro SW riguardo l’ acquisto di beni e servizi effettuati dal condominio
Nella comunicazione devono essere indicati i dati anagrafici e fiscali delle ditte fornitrici, e il totale degli importi versati per l’acquisto di beni e servizi.
Anche se durante l’anno vengono nominati più amministratori, viene fatta ugualmente una dichiarazione sempre riferita all’intero anno.